胜岗项目市调定位分析报告上海贝兹投资管理发展有限公司2012.8.31商业部ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.目录contents1、宏观环境研究分析2、项目特征分析3、项目周边竞争分析4、项目整体定位ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.一、宏观环境研究分析?城市概况?城市经济?城市规划?郑州房地产市场?各物业类型市场分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.郑州概述城市概况?郑州市是中国第一人口大省—河南省的省会，位于中华腹地；?郑州市区总面积1010.3平方公里，目前建成区面积302平方公里，全市总人口810万，其中城镇人口538万；?郑州市辖6区5市1县和郑东新区、航空港区、2个国家级开发区、1个国家级出口加工区；?2011年，全市生产总值达4912.7亿元，增长13.2%。社会消费品零售总额完成1987亿元，增长18.4%。城镇居民人均可支配收入达到21612元，增长14.4%；农民人均纯收入达到11050元，增长19.8%。郑州城市人口100012.0%900人口数量,86610.0%8007008.0%6005006.0%4004.0%300ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.郑州概述城市人口2002.0%资料来源：郑州市统计100年鉴年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年人口数量716724.3735.6744.8788.18660（万）人0.0%增长率1.10%1.20%1.60%1.20%5.90%9.90%2005?郑州市（含市辖区和县市）年2010年人口规模已经达到866万人，20092006年2007年2008年2009年2010年年与2010年人口增幅很大。?人口数量的增加，将带动相对应需求的房地产及商业市场的发展ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.1.郑州概述城市化率?郑州市城市化率增长保持在1%左右，2011年城市化率超过2%。?城市化率的不断提高，大量人口涌向城市，对房地产及商业运营面积的需求也将增加ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.一、宏观环境研究分析?城市概况?城市经济?城市规划?郑州房地产市场?各物业类型市场分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.城市经济城市GDP资料来源：郑州市统计年鉴?通过与周边省会城市GDP的比较发现，郑州市GDP在周边城市中处于中等偏上位置。经济总量进入全国20强。?郑州GDP已经明显超过太原、兰州，高于济南，直追武汉、成都，若能保持现在20%的增长速度，即将拉近差距。?通过郑州与国内一线城市的GDP比较发现，郑州的差距还很大，距离国内一线城市经济发展水平仍有极大的差距，有较大的提升空间ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.城市经济城市GDP资料来源：郑州市统计年鉴单位/亿元?郑州2005-2011年以来经济明显步入快车道，高于全国增态势，成为中部崛起的明显的征兆。?GDP的连续增长态势，整体经济形势朝着宏观调控顿期良性发展。资料来源：郑州市统计年鉴单位/元?2011年郑州市人均GDP为56949，近6年的平均增长率约为14%，根据世界银行的研究，人均GDP：1300-8000美元，地产市场进入稳定的快速增长期。?人均GDP的增长，充分说明郑州作为中部重要城市的经济地位。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.城市经济城市三大产业结构资料来源：郑州市统计年鉴第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值年份(亿元）(亿元）(亿元）200788.41308.71024.1200894.71659.51249.820091031801.61395.82010124.62269.91605.52011131.72898.41882.6?2011年郑州市第一产业增加值达131.7亿元，第二产业增加值达到2898.4亿元，第三产业增加值达到1882.6亿元；?由此可见，第二产业、第三产业增加值远远超过第一产业，充分展现了郑州作为区域型大都市的经济发展活力；?从近5年的郑州市产业增加值来看，第三产业增加值的增长率呈上升趋势，表明郑州经济处于良性的发展态势中，第三产业的加速发展将带来更多的就业人口从而产生更多的房产消费需求，也从侧面表明了郑州市房地产市场需求的加速发展。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.城市经济财政收入/支出2006-2010年2006-2010年年份20062007200820092010资料来源：郑州市统计年鉴财政一般预算收入176.03219.52260.39301.92386.8（亿元）财政一般预算支出187.66240.46289.50353.05426.8（亿元）财政赤字11.6320.9429.1151.1340（亿元）?郑州市财政收入、支出近5年均保持增长态势，财政收入年均增长率为23.34%，财政支出年均增长率达25.75%，财政赤字逐年拉大，2010年财政赤字达40亿元，较2009年有所减少?大量的财政支出为城市基础设施建设提供资金保障，保障城市面貌的不断改善。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.城市经济郑州市城镇居民收入与生活水平不断提高，消费能力较为强劲城镇居民收入/支出2006-2010年郑州市城镇居民恩格尔系数资料来源：郑州市统计年鉴资料来源：郑州市统计年鉴（恩格尔系数=食品支出/消费性支出）?2010年郑州市人均可支配性收入达19376，2011年人均可支配收入达21612元，城镇居民人均消费性支出14500元，收入水平在全国27个省会城市中名列第12位。?近5年来，郑州城镇居民人均消费性支出占可支配收入的比例在60%-70%之间变动，支出比例较大，消费水平较高?从2008年开始，郑州市城镇居民恩格尔系数开始下降，消费性支出数字较大，表明人们生活水平的实质提升ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.2.城市经济全年社会消费品零售总额及结构2006-2011年郑州市社会消费品零售总额（亿元）2011郑州市城镇居民消费结构资料来源：郑州市统计年鉴年份200620072008200920102011总额822.2978.71206.21434.816781987（亿元）?近年来，郑州市社会消费品零售总额不断增长，2010年达到1678亿元；?从消费结构看，主要集中于食品、饮料、烟酒、服装、鞋帽、金银珠宝及家用电器和音响器材等。ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.一、宏观环境研究分析?城市概况?城市经济?城市规划?郑州房地产市场?各物业类型市场分析ShanghaiShanghaiBreezeBreezeInvestmentInvestment&&ManagementManagementDevelopmentDevelopmentCo.,LTD.Co.,LTD.3.城市规划郑州作为中原城市群的中心城市，肩负着核心增长极的历史使