2012年2月.盛励地产机构方案思路框架宏观背景分析一1、政策背景（全国）新利率开始执行，楼市调控力度不放松；宏观背景分析一1、政策背景（全国）楼市调控加强，个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收；宏观背景分析一1、政策背景（全国）楼市调控取得一定成绩，政策将会延续；宏观背景分析一1、政策背景（全国）楼市调控下增加保障房供给，房产税的征收将会成为一种趋势；宏观背景分析一1、政策背景（全国）楼市调控进一步加强，短期内将不会取消；宏观背景分析一1、政策背景（全国）政府工作报告出台，旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施；宏观背景分析12、市场背景（全国）去库存化压力较大，房价趋稳，全民投资时代结束；截至2011年11月底，除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上，而9大城市消化周期较2010年年底的平均增幅也达到7.98个月；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。全国重点城市存量可售周期示意图宏观背景分析13、2012年全国行情预估（小结）市场拐点已现，短期市场量价将持续走低受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的来临，2012年1季度市场量价将持续走低；调控政策不放松，后期更多偏向于地方执行随着住建部官员发表“短时期内部取消限购”的声明出现，以及市场拐点的出现，表明在政策调控效果已经出现，未来1-2年内，政府对楼市调控虽然不会放松，但更多在于落实地方政府的后期政策执行。区域未来客户群体中改善性客户较为活跃随着供需平衡的打破，刚性需求收到保障房供给分流以及政策影响，需求减少；投资性需求同样受政策制约，大幅减少，而改善性需求相对受政策影响减少，仍为活跃；量价持续下行，市场回暖仍有望2012年2季度随着市场旺季的来临，市场需求将会随着长时间的观望逐步释放，市场将会呈现逐步回暖趋势，预计2012年第三季度市场价格有望回升。宏观背景分析13、2012年全国行情预估（小结）2011年全国标杆房企20强中，前8名万科、恒大、保利、华润置地等均为追求资金周转速度型企业，而排名在8~19名的企业多为追求品质利润型企业。2011年周转速度型企业业绩全面胜出。2012年，中国楼市将进入“高周转时代”，适时调整推售产品类型和采取多元化促销手段，以价换量，快速周转回笼资金，方能稳定企业发展。宏观背景分析14、郑州政策背景严格土地使用，强化调控力度，同时采取措施改善城市经济发展，促进社会稳定；宏观背景分析15、郑州市场背景（供求关系）供求关系：市场表现依然供大于求，成交依然低迷；宏观背景分析1郑州市场背景（销售套数）月销售100套以上的项目暂无，销售套数在30-60区间的项目个数有所增加，加上春节假期的影响，市场不容乐观；销售套数区间变化情况：从销售情况看，市场整体销售情况堪忧，消化速度继续下降；宏观背景分析15、郑州市场背景（销售套数）销售总套数变化情况：从检测项目销售情况看，销售量下滑趋势明显；宏观背景分析1郑州市场背景（住宅销售价格）1月份多数监测项目销售价格有所回落，其中8000-10000和7000-8000区间项目个数减少，6000-7000区间的项目个数增多，严厉的调控迫使开发商以价换量。销售价格区间变化情况：价格上涨幅度开始变慢，高价位减少明显，市场推动项目间价差拉小，区域和个案因素对价格影响减弱，未来极有可能陷入品牌和品质甚至是价格的竞争；宏观背景分析1郑州市场背景（商业销售价格）?商业供应速度比较平稳，没有出现大起大落现象；?各个价格区间比例变化不大，10000-20000以上的区间比例有小幅提升，压缩了一部分中低价区间。销售价格区间变化情况：市场上商业入市销售的速度较为稳定，销售价格变化不明显，高价位区间有小幅增加，中高价位相应减少；宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）二七区2012年二七区存量132.93万方，释放量122万方，预计市场供应量达347.93万方。宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）管城区2012年管城区存量44.62万方，释放量48万方，预计市场供应量达125.62万方。宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）金水区2012年金水区存量137.4万方，释放量104万方，预计市场供应量达241.4万方。宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）郑东新区：2012年二七区存量132.93万方，释放量122万方，预计市场供应量达347.93万方。宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）中原区2012年中原区存量87.06万方，释放量130万方，预计市场供应量达217.06万方。宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）惠济区2012年惠济区存量39.12万方，释放量58.7万方，预计市场供应量达97.82万方。宏观背景分析16、郑州市场背景（2012年各区域资源盘点）城中村改造项目2012年城中村改造项目大量推出，对商品房市场影响较大，2011年成交和挂牌的城中村改造项目土地1450亩，按平均容积率4.0估算，可提供建筑面积380万㎡，除去已售部分和安置房面积，2012年顿计推出120万㎡。除以上7宗已成交城中村项目地块外，另有升龙半岛（朱屯村）项目、升龙跃城（南阳路刘砦）项目、亚星齐礼阎项目、正商华钻（耿庄）项目、泰宏金湖项目、升龙锦绣城（十二里铺）项目、开祥十二里屯顿计将于2012年完成土地成交。大量城中村改造项目投入市场，必定加重区域市场压力。综合以上，顿计2012年城中村项目推出体量将达到300万㎡，对住宅市场将产生巨大影响。宏观背景分析16、郑州市场背景（未来市场供应量大，竞争更加激烈）2012年郑州市重点楼盘供应量达1255万方，加上其他未检测楼盘（260万方）和保障房（30万方），整体市场供应量在1500~1600万方。按照2011年的去化速度（2011年商品房批准预售935万方，销售658万方），2012年底的库存量将达到900万方，累计可售18个月以上，库存量同比大幅增长。宏观背景分析16、郑州市场背景（未来市场供应量大，竞争更加激烈）2012年商品住宅供应较2011年小幅增长，预计占整体市场供应量的71%，写字楼和商业供应与2011年大抵持平。宏观背景分析17、宏观背景分析（总结）2012年房地产政策是坚持宏观调控取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断。2012年，郑州市房地产市场库存量持续加大，同时，各楼盘竞相展开多种降价促销手段吸引消费者，房地产市场竞争已达白热化阶段。2012年已至，河南（郑州）经济高速发展，中原经济区国家战略推进，城镇化速度加快等一系列有利因素促使郑州房地产市场迈向了新的台阶，郑州商品房市场面临机遇与挑战并重的局面，因此，只有审时度势，根据现实局势不断调整自己的发展战略，及时推售适合市场的产品类型和多元化的促销手段（以价换量），才能有效的规避市场风险，稳固企业的发展利益。方案思路框架竞争市场分析21、竞争对手分析（可售房源面积和未来存量面积的对比）总体量已售面积（万目前可售面积（万序号项目名未来存量面积（万㎡）（万㎡）㎡）㎡）1二七万达广场601813292升龙国际中心1205725383橄榄城135325984金域上郡681712395溪山御府409.82.2286亚星盛世5004950.14957鑫苑现代城2618628正商城280222769升龙城28000280目前周边项目已取得销售条件的可售房源65.3万平米，随着正商城、升龙城和亚星黄岗寺改造项目的入市，明年本区域必将会是郑州市的房地产热点区域，同是该区域竞争也必将更加激烈。竞争市场分析21、竞争对手分析（2012年竞争格局）目前可售面未来存量面积序号项目名目前竞争状态未来竞争态势积（万㎡）（万㎡）6栋高层住宅楼、一栋SOHO公寓；住宅以80-90㎡两房、12080-90平的两房和120㎡三房，另外还有部分1二七万达广场1329㎡三房为主。40套左右临街商业。未来以住宅为主，商业基40-60平精装SOHO公寓在售本售完。目前在售小户型50-60公寓居多；普通住宅为未来规划有写字楼、住宅、商业、其中住宅80-90㎡两2升龙国际中心25楼层剩余房源，面积多在80-140㎡两房、三房38房、120㎡三房为主，商业主要是临街门面及大型主力店铺。；另有部分临街商业在售。未来主要以自持大型商业主力店为主。目前在售房源丰富。有小户型公寓楼和三期御未来主要是南环以南开发，项目主要是普通住宅、公寓为主，3橄榄城5景台的两房、三房，面积30-130㎡，房源比较98配以少量商业配套分散。目前可售户型较丰富，从一房到四房均有房源4金域上郡1239未来规划以住宅为主，三房、四房占比较大。，另有少量商量临街商业出售。目前在售房源多为120-160平米的大面积房源未来规划有大型商业、公寓、住宅。其住宅是以大户型为主，5溪山御府2.228。商业主要为大型集中商业。未来规划为写字楼、住宅、商业综合体；预计下一批房源会推6亚星盛世0.1雅居已经基本售完，只剩顶层三房和少量一房495出嵩山路长江路西北角6栋高层住宅，约15万㎡，包含30-120一房、两房、三房。目前住宅仅剩140-190大平层，和部分62平7鑫苑现代城62社区内商业街和临街商铺loft公寓。少量临街底商。未来规划是综合体项目，涵盖住宅、商业、写字楼、公寓、酒8正商城280-90平两房，