通利地产&XX中国思想就是力量，行动实现价值紫荆尚都2012年营销推广报告第一部分我是谁？（项目价值体系）第二部分去哪里？（精准客户定位）第四部分怎么办？（营销推广策略）面对1年的沉寂面对萧条的销量面对严厉的苛政重新认知“紫荆尚都”项目要素梳理地段景观物业户型配套项项目目55要素——要素——地段：地段：城市繁城市繁华华中心地段，占中心地段，占尽尽老城老城优势资优势资源，源，虽虽不是不是发发展方向展方向，却不可再生。，却不可再生。本案位于紫本案位于紫荆荆山路山路与陇与陇海路交海路交汇处汇处，，紧紧挨挨陇陇海汽海汽车车站及火站及火车车站，站，连连接接郑郑州州枢纽区枢纽区及周及周边边四大商圈，地理位四大商圈，地理位置无可比置无可比拟拟。。城市中轴交通体系，BRT、地铁2号线、十余条公交线路畅达八方。建材商圈建材商圈交通交通枢纽区枢纽区汽汽车车站站二七商圈二七商圈本案本案物流商圈物流商圈项项目目55要素——要素——景景观观：：113737亩纯亩纯居住居住区区，，2.662.66低容低容积积城市庭院生活，城市庭院生活，80008000平米平米中央中央喷喷泉景泉景观观，台式花，台式花园园，全系水景，大，全系水景，大楼间楼间距大距大围围合，藏合，藏风纳气风纳气，，视视野野贯贯通天地；通天地；项项目目55要素要素————物物业业：：第一太平戴第一太平戴维维斯斯国际国际化高端生活巡化高端生活巡礼礼，，从从智能化安防到人智能化安防到人性化服性化服务务，成就市中心高端品，成就市中心高端品质质生活理想。生活理想。项项目目55要素——要素——户户型：型：全景式多全景式多维观维观景建筑立面，景建筑立面，双双景景阳阳台，台，270270度度转转角大角大飘飘窗窗，，纵纵深深观观景景视视野天下无野天下无双双项项目目55要素要素————配套：配套：高端高端会会所、所、风风情商情商业业、品牌幼、品牌幼儿园儿园、、国际国际物管，物管，纯纯熟配套熟配套，，畅畅享美好生活。享美好生活。项目附加值产品标准智能科技产产品品标标准准————名品建材：名品建材：日立日立电电梯、天基梯、天基开关开关、施耐、施耐电气电气、、东东方雨虹防水、方雨虹防水、鸿鸿雁雁穿穿线线管、世界管、世界级顶级级顶级建材名品，精琢建材名品，精琢双气双气地暖庭院。地暖庭院。智能科技智能科技————电电梯、梯、红红红红外感外感外感外感应单应单应单应单元元元元门门门门、智能感、智能感、智能感、智能感应识别车档应识别车档应识别车档应识别车档、可、可、可、可视对讲视对讲视对讲视对讲、、、、卫卫卫卫星星星星电视电视电视电视等智能化配套体等智能化配套体等智能化配套体等智能化配套体现现现现生活品生活品生活品生活品质细节质细节质细节质细节。。。。通利13年3项目，时间验证品质用心。200120012002200220032003首次引入“第一太平戴首次引入“第一太平戴维维斯”斯”同力杯”最佳同力杯”最佳户户型型奖奖““领领先于先于区区域市域市场场”的住宅”的住宅产产品定位。品定位。200420042005200520062006首次采用地板首次采用地板辐辐射采暖射采暖荣获荣获“省“省节节能建筑示范工程”能建筑示范工程”称号称号““低低碳碳”地下停”地下停车场车场，，20082008200920102010200720072009设设置“和置“和谐谐共生共生邻邻里里关关系”系”引引进进“建“建业业小哈佛”小哈佛”20002000万品万品质质升升级级回回馈业馈业主主确定确定让让城市改城市改变变生活生活战战略略品质苛求完美，细节定义阶层，百年品质建筑，经历岁月考验。1、断桥铝合金2、彩色可视对讲3、刷卡识别电梯4、智能感应识别车档5、车库耐磨地坪6、内嵌地暖分水器7、红外感应单元门8、卫星及自办台9、精装大堂10、螺旋消音排水管11、楼梯防滑条通利13年3个精品项目品质苛求完美，品牌彰显身份每一处细节都经历时间的打磨每一个产品背后有着深刻的品牌故事…….紫荆尚都,繁华中心，价值永恒立于城市脊梁，四大商圈中心大师匠心巨作，时间磨砺经典用心专业细节紫荆尚都，品质如同紫荆尚都，品质如同紫荆尚都，品质如同紫荆尚都，品质如同2012品质发声第一部分我是谁？（项目价值体系）第二部分去哪里？（精准客户定位）第四部分怎么办？（营销推广策略）2012年目标700套，全年销售目标5.6亿元目标房源量汇总：（两房与三房基本各占一半）户型面积套数（套）两房两厅89㎡36两房两厅90-95㎡252两房两厅98㎡128合计：416三房两厅118㎡89三房两厅130-140㎡143三房两厅140-146㎡206合计438目标客户量建立1212个个月，月，700700套，套，5.65.6亿销亿销售售额额是一是一个个什什么概么概念念？？700700套套房子房子计计算算，，20122012年年需需接接待待60006000批批次客次客户户（（来访来访客客户户成交成交率按率按8%8%计计算算），），20122012年每日平年每日平均需均需接接待待1717批批次客次客户户。。全年全年60006000组组到到访访客客户户问题：目标客户在哪里？他们是怎样的一群人？从区域客户演变规律发现本项目目标客户客户来源城中心供需矛盾带来的本已“饥渴”的置业需求周边商圈私营老板方便工作对这个版块的置业及投资需求看中城中心物业保值增值性能的投资客群外地资金涌入，城中心物业是其首选之一客户类型私营富有阶层：周边商圈私营老板收入稳定的泛高级公务员：主任科员及以上干部企业管理层：专业技术人士和中层以上企事业单位：如医院、学校、邮政、电力、银行、燃气等事业单位稳定中高收入或收入较高的人群客户对位从消费者购买动机对管城区域客户进行分类掌控掌控城市：城市：城市城市话语权话语权的的富富贵阶层贵阶层对对城市城市稀缺稀缺资源具有很强的占有欲；或将购买稀缺物业作为一种资产处置的方式投资城市：看好区域未来发展的收益阶层：敏锐的判断未来升值价值，愿意为精品买单，支付能力强享受城市：创造与享受城市生活的知富阶层：无论走到哪里，城市总是自己的家，凭借自身的能力享受城市优越的生活，支付能力强习惯城市：迷恋城市生活的核心阶层：对区域价值极度认可，工作、生活圈就在范围内，不想离开这个区域，支付能力强渴望城市：向往成熟生活区生活的新锐阶层：支付能力相对较弱，但绝对认可城市居住价值，渴望与人分享，支付能力一般客户对位对应消费者具象写真他们是享受城市的现代中坚，南城对他们最大的价值是成熟周边商圈私营人员、管理层、事业及政府单位员工、公务员等，以及城南片区的学校、银行、医院等中级人员和管理层：?事业观—多以事业为生活的重心，强调事业的长足发展，追求长期效益?生活阅历—政府官员、企业高管、经商,，拥有较为广阔的视野和丰富的生活阅历?投资观—精明/稳健，投资意识强，自主判断能力，具有个性，投资领域广，较具前瞻性?品牌观—以品牌作为衡量身份与生活品质的标准，借助特定的符号标榜自我，习惯在固定的场所消费客户对位对应消费者具象写真他们是追求机会的上升阶层，管城区对他们最大的价值是机会和便利高级技术人员、写字楼白领、自由职业者、商铺经营者以及部分公务员共同构成南城区新置业中机会取向的上升阶层，他们的特点是：?追求——处于事业奋斗的黄金时期，上进、努力，期望出人头地；?繁忙——工作、家庭、亲情、爱情、友情，一切都很重要，分身乏术；?小康——财富处于积累上升的阶段，四处赚钱并四处花钱，宽裕并拮据；?小资——电影、星巴克、酒吧、互联网，追求有品质的生活。项目对位客户细分8989、、95—11895—118平米的平米的两两房房（（三房三房）客）客户户通过二次修正，根据面积增加两房变三房的功能，拓展客户群体。当前锁定：城市新贵，注重品味，看重产品细节，向往舒适居住生活；拓展客户：青年白领，在乎产品品质，追求一步到位的生活，资金相对有限；新锐青年多为青年一族，工作压力大，处于事业的上升期内心焦虑。即使生活压力较大，仍旧热爱生活，追求时尚，渴望舒适、舒心的高品质生活。项目对位客户细分130-140130-140平米的平米的三房三房客客户户商圈地缘客户，城市中坚阶层事业有所成，渴望体现身份的尊贵，渴望舒适、舒心、快乐的居住生活，重视生活品质和舒适性，关注细节，关注生活场所和空间的使用，寻求强烈的身份认同感与城市归属感。财富新贵他们不是大众眼里的富豪，但他们是朋友圈里有优越感的人。第一部分我是谁？（项目价值体系）第二部分去哪里？（精准客户定位）第四部分怎么办？（营销推广策略）直面严峻的市场形势——如何实现本案销售突围？跑赢大势目标：实现资金的快速回笼在实现利润的前提下，结合市场调整过程中，对风险最大程度的规避。在“牛市”中价值实现是关键性的指标。市场好，价高是必然牛市衡量营销的标准价值最反映；推广主要解决品牌形象大化问题在“熊市”我们更关注是的如何跑赢大市，对市场发展趋势的熊市衡量营销的标准低风险把握和利用成为核心能力，此时资源和客户可感知的产品成为项目成败的关键营销总控Whatisabrand?Howknowsthebrand?ActuallyisabranddevelopmentcauseandeffectBranddevelopmentcourse,itsdevelopmentlong-enduringbasis,alsoispopulace'sapproval.whattakestolettheaudiencesapprove?Firstknewwhatthecurrentinternationalbrandthegeneralcharacterare?2012年营销总控