【区域综述】——供应/成交2012年郑东新区供应量超过金水区居首；成交上金水区依然占据榜首，但是份额在逐渐减少，郑东新区、二七区成交量紧赶金水区2010年-2012年郑州市各区域商品房供应量占比2010年-2012年郑州市各区域商品房成交量占比2012年下2012年下2012年上2012年上2011年下2011年下2011年上2011年上2010年下2010年下2010年上2010年上0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?2010年金水区商品房成交量超过全市三分之一份额，2011年缩减至24.7%，2012年交量全市占比20.59%；?郑东新区、二七区2012年成交量全市分别占19.23%和18.91%，比重正在不断增加。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|148【区域综述】——价格走势2012年全年，郑州市商品房成交均价略低于2011年；各区域除郑东新区外，商品房价格在上半年都出现了下跌，而下半年都止跌转升2010年-2012年郑州市各区域商品房价格走势13000价格止跌转升11000单位9000：元7000/㎡500030002010年上2010年下2011年上2011年下2012年上2012年下二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?二七区由于2011年下半年非住宅成交量较大，拉高商品房均价至10073元/㎡，2012年上半年，价格下降，下半年恢复上涨；?2012年全年郑东新区商品房均价超过10000元/㎡，引领各区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|149【物业类型】——供应/成交住宅市场金水区供需两旺，二七区供不应求；办公市场供应、成交集中在郑东新区；商业供应、成交主要集中在郑东新区、金水区和二七区2012年办商住供应量各区域占比2012年办商住成交量各区域占比商业商业办公办公住宅住宅0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?2012年上半年金水区住宅供应占全市24.4%，住宅成交占全市22.7%，仍是住宅市场老大；二七区住宅成交占全市20.9%，正迎头赶上；?郑东新区办公供应占全市87.9%，成交占全市73.3%，是郑州写字楼最集中区域；?郑东新区商业供应量全市最高，但成交却不如金水区。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|150【物业类型】——区域价格郑东新区住宅、办公、商业均价都居各区之首；金水区住宅价格紧随其后，二七区、中原区最低；中原区、二七区商业价格接近2万元，直追郑东新区2012年郑州市各区域办商住价格情况2300018000单位：13000元/㎡80003000二七区管城区惠济区金水区郑东新区中原区住宅办公商业数据来源：中原地产（河南）数据库?2012年郑东新区住宅均价7931元/㎡，办公均价16011元/㎡，商业均价22030元/㎡，全面领先其他各区；?与住宅价格相比，各区域商业、办公用房价格差异明显；?二七区商业均价接近18000元/㎡，待售项目多，体量大，是未来商业热点区域。?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|151【商品住宅】——供应/成交2012年住宅供应金水区遥遥领先其他区域，第二是中原区，惠济区最少；成交上，金水区仍是冠军，但亚军二七区已与之非常接近，中原区也在迎头赶上2012年各区域商品住宅供应量占比2012年各区域商品住宅成交量占比合计合计12月12月11月11月10月10月9月9月8月8月7月7月6月6月5月5月4月4月3月3月2月2月1月1月0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|152【商品住宅】——价格走势2012年各区域住宅均价月度波动频繁，但整体运行平稳；中原区、惠济区有比较明显的上涨趋势；其他各区起起落落，没有明显涨跌趋势2012年郑州市各区商品住宅价格走势10000900080007000单6000位：5000元/4000㎡30002000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|153【商业用房】——供应/成交2012年郑东新区商业用房供应量居首，成交略输金水区；二七区供应量第二，成交量第三；管城区、惠济区供应量成交量都很小，商业氛围较差2012年各区域商业用房供应量占比2012年各区域商业用房成交量占比合计合计12月12月11月11月10月10月9月9月8月8月7月7月6月6月5月5月4月4月3月3月2月2月1月1月0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|154【商业用房】——价格走势与住宅价格相比，商业用房价格波动更为明显；整体看来，2012年商业用房价格在波动中缓慢增长2012年郑州市各区商业用房价格走势350003000025000单位20000：元15000/㎡10000500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|155【办公用房】——供应/成交2012年办公用房供应量的88%集中于郑东新区，占据绝对主力；成交上郑东新区也占据了73%，其余5区合计仅占27%2012年各区域办公用房供应量占比2012年各区域办公用房成交量占比合计合计12月12月11月11月10月10月9月9月8月8月7月7月6月6月5月5月4月4月3月3月2月2月1月1月0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|156【办公用房】——价格走势全年郑东新区办公用房价格一直保持在13000元/㎡以上，大幅领先其他各区，4月份和8月份都突破了20000元/㎡大关；二七区、中原区办公用房目前价格最低，有待开发2012年郑州市各区办公用房价格走势2500020000单15000位：元/10000㎡500001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|157【二手房】——成交量走势二手房成交套数/面积金水区都占据绝对优势，超过全市份额4成；其次是中原区、二七区和管城区，三者所占比例相当；惠济区和郑东新区二手房成交量很小2012年各区域二手房成交套数占比2012年各区域二手房成交面积占比总计总计12月12月11月11月10月10月9月9月8月8月7月7月6月6月5月5月4月4月3月3月2月2月1月1月0%20%40%60%80%100%0%20%40%60%80%100%二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|158【二手房】——价格走势今年各区二手房均价都有小幅上涨，比较明显的是惠济区和二七区，年末比年初均价涨幅都在800元/㎡左右；郑东新区二手房价格瑶瑶领先，其他各区差别不大2012年郑州市各区二手房价格走势11000100009000单位8000：元7000/㎡6000500040001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月二七区管城回族区惠济区金水区郑东新区中原区数据来源：中原地产（河南）数据库?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|159【区域市场分析】——小结区域供应区域成交区域价格供应的热点区域为成交的热点区域集郑东新区无论是住郑东新区、金水区中在金水区、二七宅、还是商业、办、二七区；区、郑东新区；公价格独领风骚、金水区占比呈现缩郑东新区成交商业引领郑州楼市；减趋势；、办公最为集中；商品住宅价格中原郑东新区商业、办金水区、二七区仍区最低公较为集中以住宅为主?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|160第六部分产品结构研析?物业对比?住宅面积段?住宅价格段?客