先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告目录第一部分、盐城城市发展一、盐城主要产业二、盐城总体规划第二部分、宏观政策法规一、国家政策法规二、盐城当地政策法规及其他动态三、盐城房地产市场分析第三部分、盐城房地产市场一、盐城房地产市场板块分布二、盐城市区商品房成交分析中策企划机构——先锋项目组1先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告三、盐城近期放量上市楼盘四、盐城部分在售楼盘详细分析五、市区部分酒店式公寓楼盘信息第一部分、盐城城市发展一、盐城主要产业1、盐业“盐城”因盐得名，历经了两千多年的海盐文化，以盛产“淮盐”而享誉全国。2、海运盐城的集、疏、运条件比较优越。其中，大丰港为国家规划为对外开放一类口岸；滨海港可建5-10万吨级码头泊位，是江苏沿海水深条件最好的岸段之一；射阳港拥有千吨级码头5座，并开通了集装箱内河支线，港口年吞吐能力可达530万吨，同沿海24个港口通航。3、农业盐城是江苏最大的农副产品生产基地，已建成8个全国商品粮基地县、1个优质油料基地县和6个优质棉基地县，海洋及动植物资源丰富。粮棉油、桑果菜和禽蛋鱼等主要农产品的种养规模和总量均位居全省首位。4、纺织业03年崛起的本土企业——悦达纺织，目前已形成年产500万件服装、500万套家纺、400万米汽车装饰面料生产能力。其中，悦达牌精梳纱线荣获“中中策企划机构——先锋项目组2先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告国名牌”产品称号。5、汽车产业由东风汽车公司、江苏悦达和韩国起亚共同组建的中外合资轿车制造企业——悦达起亚汽车，在国内唯一的生产基地设在盐城。其主产品嘉华、远舰、赛拉图、福瑞迪、锐欧、秀尔系列车型。“东风悦达起亚”已成为国内受欢迎的经济型轿车品牌。盐城市产业结构第一产业18%第三产业34%第二产业48%中策企划机构——先锋项目组3先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告二、盐城总体规划1、盐城区位盐城位于沿海、沿江、欧亚大陆桥的经济带上，是“京沪东线”的重要节点，也是“长江三角洲——北上海经济区”的重要成员，而且处于沪、宁、徐三大区域中心城市300公里辐射半径的交接点，其空间地理位置正处在江苏省沿海中部城镇群空间发展的空白点上，将盐城建设成为该地区的区域性中心城市，是加快全省城市化进程的重要战略举措，也是推进苏北城市化进程的重要发展战略。中策企划机构——先锋项目组4先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告2、盐城交通市域综合交通体系主要包括：铁路、公路、航道、机场、港口。铁路：新长铁路、沿海铁路。公路：沿海高速公路、宁靖盐高速公路、徐淮盐高速公路、204国道等一级公路。内河航道：通榆河、串场河、苏北灌溉总渠等。机场：保留现状。港口：重点建设大丰港，配套完善射阳港、陈家港、滨海港。3、盐城市城区最新的总体规划：主城区城市建设用地180平方公里左右。城市发展方向：东跨、南拓、西延、北调。城市形成“一城二片，比翼双飞”的空间形态。城中片区：老城区，政府旧城改造极为缓慢，区域内已聚集了商业街和老住宅小区。城南片区：市政府所在区域，以居住和行政、文化、教育功能为主的新城。城西片区：发展滞后，沿世纪大道设置有物流、仓储、市场等功能用地。西南片区：工业为主，悦达纺织工业园位于区域内。城北片区：工业为主，发展滞后，沿204国道为一定规模的工业用地，在铁路货站附近则是主要的物流、仓储用地。河东片区：经济开发区所在地，以悦达起亚汽车工厂和销售服务店为主。中策企划机构——先锋项目组5先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告4、盐城总体发展目标盐城总体发展目标分为三个阶段：1、富民目标（2000年至2007年）：城乡居民生活质量进一步提高，东台、大丰、城区要努力超过苏中平均发展水平，尽快融入长江三角洲经济区域；盐都、建湖、射阳、阜宁要达到苏中平均发展水平；滨海、响水要以高于全市平均水平的速度向前发展，提升在苏北的位次。2、社会目标（2007至2013年）：全市争取总体上全面达小康。3、环境目标（2013至2020年）：全市基本实现现代化，保证良好的生态环境质量，全市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、社会文明、环境优美的生态城市。第二部分、宏观政策法规一、国家政策法规规范二套住房房贷认定标准通知发文单位：住建部发文日期：2010年6月3日核心内容：明确认定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。影响：规范购房流程，抑制投机行为。二、盐城当地政策法规及其他动态中策企划机构——先锋项目组6先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告1、2010年5月29日，盐城市教育局出台了市区中、小学施教区划分和调整方案。2、施教区调整后市区楼市反应按照公示的方案，盐城市实验小学、盐城树人外国语实验学校、盐城市景山小学、盐城市多元智能实验学校、盐城市初级中学、盐城市第一初级中学、盐城市景山中学、盐城市明达初级中学等民营机制的学校，从今年暑期开始改为公办学校。同时，部分学校加入了名校集团，城中和城南还将建设几所名校的分校区。方案还规定，学生一律就近入学，学校不得擅自招收施教区外学生。通过调整，几所市民公认名校的施教区明显扩大，只要施教区有住房的学生就能免费就读名校，而名校施教区外的家庭只能在指定施教区内学校就读。一石千浪，此次施教区的调整让原本渐趋冷寂的楼市一下子又活跃起来，有关学区房的炒作风生水起，学区房交易更是热潮涌动。在老城区，由于有盐城初级中学、景山中学、解放路小学等名校支撑，二手房市场十分活跃，很多陈旧的老房转而成了“香饽饽”，价格普遍飞涨。由于老城区新楼盘较少，有楼盘在售的开发商高价叫卖，底气十足。在盐渎板块，围绕盐城中学中校区和盐城实验小学的几个楼盘房价涨得令人目眩。以钱江方洲为例，近两年房价涨幅达50％，有卖方将该楼盘的二手房单价开到了7500元／平方米；汇景新城和月湖花城等楼盘也备受市场关注，目前的售价均已超过6000元／平方米，还大有节节攀升之势。在南城区，施教区调整后，教育资源也相当丰富，盐城中学南校区、盐城市第一小学等名校的入驻使该区域的房价扶摇直上。恒盛都市豪庭、领秀嘉园、华厦绿城、瑞尔国际等楼盘售价也均超过了5500元／平方米，该区域的中南世纪城和凤凰汇两个新盘虽未开盘，因为搭上了学区房的顺风车，房价预计会大大超过年初的预期。比较而言，这次施教区调整，给城东和城西的楼盘带来了不利影响。城东板块名校资源稀少，受关注程度有所降低；西环路以西的几个楼盘处境也很尴尬，虽然与盐渎板块仅一路之隔，但在市民心目中路西施教区与路东相比有着天壤之别。近期，城东和城西的区域楼盘的房价基本停涨。中策企划机构——先锋项目组7先锋银座项目——盐城房地产市场调查分析报告3、施教区调整对楼市后期影响分析盐城市区此次施教区调整与周边城市有所不同，最大区别在于：此次调整是自上世纪90年代初义务教育法实施以来，首次对市区施教区作大规模调整；盐城的主城区已由当年的10平方公里扩展到80平方公里，调整涉及的范围十分广泛。所以，此次施教区的调整对市区楼市的短期刺激效应十分明显。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。一是加速楼盘分化。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。这些被业界称为近年来最严厉的房地产调控措施一经实施，京沪等一线城市不断传来房源降价、抛售消息。从盐城情况来看，虽然目前房价没有松动的迹象，但在施教区调整方案出台之前，市场观望气氛也逐渐浓烈，住房销售量日渐下滑，有价无市的现象已经显现，很多业内人士预计，下半年或明年上半年部分品质或地段不太理想的楼盘可能会率先降价。施教区调整后，在名校施教区内的楼盘立即扬眉吐气，继续高调高价叫卖。非名校施教区内的楼盘则气短三分，开发商开始忧心忡忡。对于非施教区内的楼盘来说，还有一个不利的因素是，市区许多上半年准备开盘的项目受新政影响推迟了开盘，下半年将有大量新房上市，房源可能呈现迸发状态。随着宏观调控及施教区调整影响的深入，下半年，名校施教区外楼盘的销售形势十分堪忧。二是推动房价上涨。有人形象的比喻，“学区房”之于楼市，就好比黄金之于金融市场，是个“硬通货”。从许多一线城市情况来看，房地产市场潮起潮落，但学区房似乎总能游走于宏观调控之外，房价十分坚挺。当市场量缩价跌时，它依然热销，很少降价；当市场开始回暖时，它率先涨价，且涨幅居前。可以预见，在未来较长一段时期内，市区名校学区房房价的涨幅将会高于一般住宅，对市区整体房价上涨无疑具有强大的推动作用。三是刺激投资需求。名校资源的背后意味着一个庞大的购房群体，名校周边的楼盘配套比较齐全，即使在新城区，配套也将逐步完善，这使得名校学区房成了长线投资者的下单首选。有关机构调研表明，部分购房者购买学区房并非为了子女读书，而是纯粹为投资所用。还有部分购房者只是为了获取就读名校名额，并不真正入住，而是把房子另行出租，收取不菲的租金。四是吸纳外来人口。此次施教区调整之前，县（市）的学生要想来市区就读很不容易。以市一小和北盐中初中部为例，每学年开学初，就读市一小的名额非常紧张，县（市）的学生即使愿意缴纳高昂的择校费也难以得到名额，而县（市）的学生要想就读北盐中初中部，更要经历十分严格的选拔考试。按照新施教区划分方案，家长只要在名校施教区内购得住房，子女即可就读名校，对于家庭经济实力较好的县（市）学生来说，这等于是降低了就读名校的门槛。近期了解到，周边很多县（市）的学生家长都有到市区购买学区房的想法，