调控政策对沈阳、大连、盘锦、包头市场影响评估及相关战略投资发展建议二O一一年三月三十日报告结构报告结构背景背景政策调控的宏观背景分析分析分析政策调控的宏观背景分析城市城市调控政策对沈阳市场影响评估及发展建议调控政策对沈阳市场影响评估及发展建议评估评估调控政策对大连市场影响评估及发展建议调控政策对大连市场影响评估及发展建议调控政策对盘锦市场影响评估及发展建议调控政策对盘锦市场影响评估及发展建议调控政策对包头市场影响评估及发展建议调控政策对包头市场影响评估及发展建议建议建议对各地战略投资发展的总体建议综述综述对各地战略投资发展的总体建议11背景背景分析分析政策政策调调控的宏控的宏观观背景分析背景分析调控政策密集出台2010年调控政策一览表发布发布发布发布政策名称调控方向政策名称调控方向时间机构时间机构《关于促进房地产市场平稳《关于加强地方政府融资促进供应，遏制投资，加大保对融资平台公司进行清理1月国务院健康发展的通知》（国十一国务院平台公司管理有关问题的障、控制风险，平稳市场规范条）通知》《关于加强信托公司房地产7月明确土地增值税清算过程信托业务监管有关问题的通《关于土地增值税清算有中若干计税问题，以减少收紧房地产行业融资口径，防国土部2月银监会知》、《流动资金贷款管理关问题的通知》开发商通过虚报开发费用范金融机构风险暂行办法》、《个人贷款管等方式来避税空间。理暂行办法》《保险资金运用管理暂行8月保监会限制保险资金投资不动产《关于加强房地产用地供应遏制地价非理性上涨，合理化办法》国土部和监管有关问题的通知》利用土地，提高够低资金门槛从明年4月开始，土地储政府不得变身开发商直接（国19条），防止开发商囤地炒地国土资源部备机构将不再直接从事土插手土地拆迁78家非地产主营央企退出市防止市场不公平竞争，防范实地一级开发工作3月国资委场业潜在危机《关于进一步加强房地产国土部、住房力推保障房建设落实，严防范市泡沫，配合家央9月用地和建设管理调控的通场78和城乡建设部格土地出让管理。银监会调控四措施企退出，规范市场资金防范金知》融风险进一步贯彻落实《国务院进一步强化4.17政策的调国务院等部委关于坚决遏制部分城市房国土部2010年全国土地利用计划增加保障性住房及住房用地控内容价过快上涨的通知》《关于银行监管风险控制的防控二手房信贷风险并调整二银监会5年期以上公积金贷款利提升公积金贷款利率成本通知》手房市场非理性热度10月住建部率上调至4.05%抑制投资4月国务院发布关于遏制房价过住建部、财政《关于规范住房公积金个国务院遏制部分城市房价快速上涨严禁使用住房公积金个人快上涨的通知部、人民银行人住房贷款政策有关问题住房贷款进行投机性购房银监会贷款次数认定方式及开发贷严格控制房地产住房贷款以及、银监会的通知》和土地储备贷的三不原则开发贷款的正常流向11月《关于进一步规范境外机住建部和国家构和个人购房管理的通限制外资炒房行为央行二套房贷认定标准明确二套房贷标准外汇管理局5月关于土地增值税清算有关原知》局加强土地增管理国税值税《关于信托公司房地产信信托公司进行风险自查，则12月银监会关于加快发展公共租赁住房强化多种住房制度，解决夹心托业务风险提示的通知》规避房地产信托业务风险6月国务院的指导意见层住房问题背景一：货币政策和房地产活跃程度紧密关联房地产活2010跃程度1997东南亚金融危机爆发，导2007全球金融危机，形成国内致大量外资从国内房市出房地产市场第二次萧条逃，形成国内房地产市场第一次萧条20094万亿投资1988通货膨胀20031、非典、入世，2、按揭等付款形式出现，促进了小平南巡后，珠江三角洲为代表房地产规模的迅速扩大广东房地产市场开始启动（祈福3、全国范围房地产市场形成，房新村、碧桂园、雅居乐），大量地产产业成为推动国民经济的主导1978港人入境投资1992置业1998产业200820112015时间中国改革开放以来货币政策和房地产活跃程度示意图?因此，我们可以发现：在中国房地产市场形成的过程中，货币政策严重催化了房地产规模的扩大。低廉的利率和宽松的首付条件在满足大量刚性需求的同时，也导致了房地产市场投机现象的产生。?可以说，中国的房地产业是由两个性质不同的市场构成：第一个是刚性需求为主导的消费性市场；第二个是以投机性需求为主导的投资性市场。消费性市场受供求关系制约，投机性市场受米勒定律支配完全受制于金融环境。?投资性市场中，房地产已经演变成为了一种金融衍生品种，与股票一样成为了一种投资工具。背景二：国内经济已复苏，房地产出现过热局面一、2008年全球金融危机之后，中央政府采取了扩大财政投资、发行地方债、大规模扩大基础设施建设等产业及财政政策；二、改变2007年曾经一度实施的紧缩政策，重启扩张性货币政策，刺激中国经济重新复苏，成为全球经济的发动机；三、国际方面，为了应对金融海啸，美国推出了量化宽松的货币政策，进而导致全球流动性重新过剩。结果是：一、2010年之后，中国经济全面复苏二、房地产业在复苏之后，出现过热局面。美国房地产泡沫破灭时，其房地产市值是GDP的倍，而中国目前已经达到了倍。背景三：未来货币政策转向风险将危及房地产甚至金融体系的安全但是，中国的外汇结汇政策严重扭曲了中央银行的发币机制，导致人民币的发行已经丧失了独立性，出现被动依赖美联储的货币政策的局面近10年来，中国人民银行发行货币的自主性受到限制，主要是由于中国外汇结汇政策所引起的。由于长期的贸易顺差，至2010年底，中国外汇储备累计达2.85万亿美元，中国人民银行必须抛出近20万亿人民币来对冲。经常项目或贸易顺差过大，使得人民币升值压力较大，为了保持人民币汇率相对稳定，央行必须回购美元，从而被迫投放基础货币，较多的货币导致国内流动性过剩，推高了通货膨胀。美联储量化宽松的货币政策停止窗口存在不确定性，逆转会随时发生，导致美元升值，人民币汇率下跌，以人民币表征的资产价格包括房地产价格存在大幅缩水的风险，进而影响中国的金融系统稳定。因此，房地产市场调控有两个明确的导向一、调控房价，抑制投机、挤压泡沫，迫使投机性市场失去生存空间。二、增加保障住房供应，使消费性市场趋于均衡。我们认为调控是对冲国际货币市场风险的战略选择调控是对冲国际货币市场风险的战略选择调控有利于房地产市场长期有序发展调控有利于房地产市场长期有序发展调控决心毋庸置疑，调控决心毋庸置疑，调控将长时间进行下去调控将长时间进行下去我们不担心调控我们不担心调控,,我们担心的是金融环境的逆转我们担心的是金融环境的逆转我们判断中国房地产市场发展方向将产生深刻的转变改变一：房地产市场结构将发生重大改变，传统房地产空间将受导挤压全国两会上公布的“十二五”住房规划明确，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国城镇保障性住房的覆盖面积达到20%左右，2011全国将建1000万套保障房，（去年商品房供应900万套）保障房将成为住房市场中极为重要的一部分。保障房实现将获得较大的资金支持：国家和地方政府将利用包括银行贷款(正在研究政府补贴利息的方式)、住房公积金的增值收益、社保基金（通过信托基金方式）以及土地出让净收益的保障用房资金提取、土地出让中设定保障房建设指标等方式确保保障住房的目标实现。改变二：住宅地产受挤压，商业等复合型房地产开发空间增大一、政策调控最关注的房地产市场是住宅市场住宅市场规模最大，出现泡沫趋势最为严重，未来的市场风险最大。二、非政策调控重点关注的房地产市场包括商业地产、商务地产、工业地产和物流地产等三、许多能够与房地产结合的产业是目前国家重点支持的行业，与之相关的复合房地产空间增大产业金融支持状况物业方式一文化产业2010年，文化产业中长期贷款增速创历史新高包括文化、体育和娱乐业等各方面设施，二基础设施行业中长期贷款增速回落，三改变三：投机性需求将长期被打压，刚性需求会获得更大支持转变四：一线城市和部分二线典型城市的市场环境受影响较大，而大部分二三线城市的市场环境受影响较小影响程度城市类型城市个案★★★★★一类城市，政策调控重点，成交客户北京、上海、广州、深圳中外地人口比重大，房价高企。政策调控重点的部分二类城市重庆、杭州、南京、苏州、天津等政策调控关注的其他城市海口、三亚、温州等★★★政策调控力度较强，但城市外来客户武汉、太原、西安、昆明、南宁等比例相对较小的二、三城市政策调控力度一般的二、三线城市大连、沈阳、贵阳、长沙、成都、珠海★未单独出地方政策的三线城市各省份的地级市，包括包头、盘锦等地22沈阳沈阳评估评估（一）沈（一）沈阳阳房地房地产产市市场场的的特征梳特征梳理理（二）调控政策对沈阳市场影响评估（三）我们的建议我们对市场的判断一、沈阳的房地产市场是一个发展相对健康的市场。价格水平处在合理的区间内、本地需求为主、纯投资和投机需求比例少。二、沈阳房地产市场是一个市场容量较大的市场。它为开发企业的生存和发展提供了广阔的市场空间。三、沈阳的房地产市场是一个竞争激烈的市场。外来品牌开发商云集，项目开发水平较高。在这个市场上要长远发展，需要展现一定的竞争实力。四、华发项目所在的大浑南区域作为城市发展的主方向，将成为下5年内城市房地产市场发展的重中之重。沈阳是东北最重要的中心城市，发展动力强劲城市定位沈阳于2010年开始城市总体规划进行修编，规划的执行期限为2010年至2030年，中期到2020年。规划拟将现行的“辽宁省省会、东北地区的中心城市、全国重要的工业基地”的城市性质，调整为“辽宁省省会、国家中心城市、国家先进制造业基地、国家历史文化名城”，以期进一步提升沈阳在国家城市中的地位。GDP沈阳GDP与大连一同处于东北区域的第一梯队。城