融侨竞品项目分析2010-8-23竞品项目总表楼层差价东西差价总建（万项目名称物业类型容积率交付时间（元/（元/销售情况㎡）㎡）㎡）10-50（高200-3002011年8月(一期)层）；（高层）推出1707套，已售1632套，去金地自在城103高层、花园洋房2.21000-；1000-2012年7月（二期7栋化率95.6%，项目存量约78万㎡和8栋，其他待定）2000（花园1500（花洋房）园洋房）小高层、高层和别推出842套，已售647套，去化万科金域蓝湾54.52.02011年1月（一期）80-100500-1000墅率76.8%，项目存量约42.5万㎡2006-12-31（一期）2007年6月（二多层、小高层和高推出1795套，已售1782套，去托乐嘉741.65期）80-100500-800层化率99.3%，项目存量约47.3万2007年11月（三期）2010年1月（四期）多层、小高层、高一期去化81%，剩余20多套，项文鼎雅苑14.61.992010年5月（一期）100200层目存量约11.2万㎡2010年4月（一二期三批96套房源售罄，后续加天鹅湖花园20.5多层、小高层1.3期）2011年9月（二150-300200推小高层，项目存量约14万㎡期）2008年12月（一多层、小高层、高期）2009年6月（二三期二批去化过半，项目存量约天泽苑25250-110500-600层、联排期）2011年12月（三18.4万㎡期）多层、一期仅剩10多套房源在售；项目宜家国际公寓12.51.52012年5月（一期）50-200100-200小高层存量约10.78万㎡万裕龙庭水岸36.2高层、联排1.35待定待定待定未售，存量：36.2万㎡2009年5月（一二期仅剩下7—8套别墅、三期剩小高层、洋房、期）2010年7月（二东方龙湖湾23.81.2100500下50套在售；项目存量：7.9万别墅期）2011年6月（三㎡期）竞竞品品个个案案金地自在城?地址：南京雨花台区板桥街道大方村?开发商：金地集团南京置业发展有限公司?总建面：103万㎡?容积率：2.2?建筑类型：高层、花园洋房?交付时间：2011年8月(一期)，2012年7月（二期7栋和8栋，其他待定）?物业公司：金地物业?物业费：1.9元/平方米/月?产品均价：9500元/㎡（高层），14500元/㎡(花园洋房)?楼层差价：10-50元/㎡（高层），1000-2000元/㎡（花园洋房）?东西差价：200-300元/㎡(高层)，1000-1500元/㎡(花园洋房)?客户来源：建邺区、板桥的客群为主，公务员和企事业单位为主（华为、中信等）?配套：1.自身配备有两所双语幼儿园（12个班，建筑面积约6500㎡）及一所30班的小学(建筑面积12000㎡)、五星会馆和10万㎡的商业街。2.项目临24公顷石闸湖（新城中心），规划逾30万㎡商业、商贸、办公、文化、娱乐等多功能服务中心；项目2009年底开盘至今，共推出1707套房源，已售1632套，推售情推售情况况去化率为95.6%，高层以89平2房和132平3房为主力户型，花园洋房面积区间为：130-170平，项目存量约78万㎡推盘情况开盘时间上市套数成交套数成交均价主力户型去化率2009.12.666864873552房3房97%2009.12.2023623685232房3房100%二期2010.3.2016714795002房3房88%推盘一期情况2010.5.278080121893房4房100%2010.6.22108739286三房68%2010.8.154484489500二房100%总计170716329300两房95.6%2010年潜在供应上市未成交75套预计推盘时间上市量2010年上市量9月5万平总计约5.9万平户型方正、紧凑，赠送产品附加值，阳台和飘窗设计提升居住户型点评户型点评品质；设置设备平台和储备空间，提高空间利用率2室2厅1卫89平米?户型优点：?户型方正、紧凑，无浪费面积；?利用设备平台巧偷面积?户型设计大飘窗，提升居住品质?设有大面积阳台及飘窗，增加附加值的同时提升生活品质感；?客厅与宽大观景阳台连接；?户型缺点?作为高层户型，无较大缺点。3室2厅1厨1卫73平米（I-TOWN）?户型优点：?户型紧凑，无浪费面积，功能齐备；?过道设置储备空间，小空间大利用；?客厅宽面开窗；?户型缺点：?无较明显缺点。SWOTSWOT分析分析Strength优势：Weakness劣势：?项目处于板桥新城核心地区，是未来?项目所在区位较偏僻，离南京主城距离较远发展的热门地区；（距市中心新街口约21公里，车程约40-50分钟)，距离奥体中心约10公里，车程约25分钟?紧邻1300亩奥体南体育公园，旅游；资源丰富；?目前项目周边生活配套较少；?自身配套齐全，教育、商业和休闲娱乐配套齐全；?梅钢等企业对项目存在一定的环境污染。?金地品牌优势。Opportunity机会点：Threat威胁点：?板桥新城区的建设将大大提升该项目?房产新政在短期内对市场形成下行压力。的关注度；?未来轨道交通的开通将大大提升该区域的价值（规划中的地铁8号线和5大快速公交）。近郊板桥新城品质楼盘，享受规划利好，地段优势明显，未来项目小结项目小结升值潜力较大项目做为陌生区域大盘，遵循陌生区域大盘开发的7大关键举措，成功运营：?利用区域规划展现城市价值；?用自在城概念定义生活方式；?合理配置各期资源价值、产品价值，先抓区域主要首改、首置客群，再抓主城，制定合理的开发节奏；?依附体育公园、自身商业配套的内容及建设节奏，充分利用内外配套价值；?对整个项目而言，合理配置各地块容积率，打造首置、首改、再改的不同产品类型，进行资源合理匹配；?1期启动区成功立势，项目高调开盘，首日销售6亿；?嫁接南京处女作金地名京的项目价值到企业品牌，再到自在城，形成项目在板桥的市场话语霸权，品牌价值不断提升。竞竞品品个个案案万科金域蓝湾?地址：南京江宁双龙大道以东、清水亭路以北?开发商：南京万科置业有限公司?总建面：54.5万㎡?容积率：2.0?建筑类型：小高层、高层和别墅?交付时间：2011年1月（一期）?物业公司：万科物业?物业费：1.9元/平方米/月?产品均价：16000元/㎡?楼层差价：80-100元/㎡?东西差价：500-1000元/㎡?客户来源：市区和江宁各占50%左右，以私营企业主和公务员为主?配套：1.自身配套有：幼儿园（21个班），运动主题会馆、社区中心、净菜市场和社区商业街，共2万㎡，另有3000㎡的会所2.江宁商务区（约7.8平方公里）和江宁新商圈；教育配套有江宁最好的小学/中学--南师大附中江宁分校，项目紧邻江宁唯一三级甲等医院—同仁医院。项目2010年4月开盘至今共推出842套房源，已售647套推售情推售情况况，去化率为76.8%，以135㎡舒适性三房为主力户型，项目存量约42.5万㎡推盘情况上市成交成交开盘时间主力户型去化率套数套数均价2010-4-10（1-6#69860915000135㎡87%推盘楼）情况2010-7-25（7#楼）1443816000135㎡26%8总计84264716000135㎡76.8%674532010年潜在供应2上市未成交23824.79㎡1预计推盘时间上市量2010上市量10月20000㎡总计43824.79㎡户型方正、紧凑实用，设置入户玄关、收纳空间和储藏室，多户型点评户型点评阳台和飘窗设计，明厨明卫2室2厅1卫90平米?户型优点：?户型方正、紧凑，无浪费面积；?设有收纳空间，提升空间利用率?设有大面积阳台，增加附加值的同时提升生活品质感；?主卧和次卧均有南向飘窗，客厅与宽大观景阳台连接，明厨明卫。?户型缺点：无较大缺点3室2厅1卫135平米?户型优点：?户型紧凑、实用，无浪费面积；?设置入户玄关?奢华主卧设计，配备步入式衣帽间和宽大独立卫生间?宽大飘窗设计?户型缺点：无较大缺点SWOTSWOT分析分析Strength优势：Weakness劣势：?万科品牌优势明显；?周边生活配套尚未完善，需要投入大?项目体量大，内部商业和教育配套齐量资金完善社区配套；全，市场定位高；?本项目的价格是目前江宁区的标杆价?周边的配套比较齐全，有三级甲等医格，存在一定的市场风险。院—同仁医院和南师大附中江宁分校；?项目产品线较长，产品丰富多样；?物业管理水平高；?九龙湖丰富的自然资源。Opportunity机会点：Threat威胁点：?区域规划利好，区域价值持续提升；?房产新政在短期内对市场形成下行压力；?地铁改线，设清水亭站，带来重大利好。?九龙湖板块改善型产品对本项目形成竞争分流。九龙湖板块高品质大盘，区域规划利好，地段价值高，加之万项目小结项目小结科品牌及其丰富产品线支撑，市场影响力大?南京万科打造的江宁板块大体量、高品质楼盘。距离南京主城较远，目前项目周边的商业配套设施比较缺乏，但医疗和教育配套齐全，项目自身的商业配套比较完善；?项目共推出842套，已售647套，去化率76.8%，由于168㎡大户型总价较高，去化率一般；?区域规划利好、齐全的配套设施以及品牌优势是本项目的核心卖点，价格标杆一方面带动了板块的市场热度，也对项目自身大户型的去化带来一定的负面影响，然而产品线丰富保证了项目的整体去化率较高。竞竞品品个个案案托乐嘉?地址：南京江宁经济技术开发区将军大道9号?开发商：南京新城置业发展有限公司?总建面：74万㎡?容积率：1.65?建筑类型：多层、小高层和高层?交付时间：2006-12-31（一期）；2007-6（二期）；2007-11（三期）；2010-