临沂房地产市场监控报告临沂XX营销顾问机构2010年度第一期报告纲要房地产市场调研报告有着众多版本，联坤行发现，大多数的报告形式多是一家之言，公司或个人对临沂市场的看法不同，报告的结论也有所不同，造成调研报告的参考性降低。XX认为，所谓的调研报告，应该是详实的现状解读，通过最基本和权威的数据，记录房地产发展的历程，反映市场发展的阶段，判断市场的行情。报告体系临沂市介绍兰山区监测报告河东区监测报告罗庄区监测报告苍山县监测报告临沭县监测报告沂南县监测报告沂水县监测报告蒙阴县监测报告平邑县监测报告费县监测报告第一部分临沂市区域概况一、临沂市地理环境临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大的市。二、临沂市经济环境临沂是与义乌、郑州、常德等齐名的中国10大批发城之一，物流全国第一，通达全国。临沂批发城年成交额达250亿元，居全国十大批发市场第二位。附表：批发城名称临沂玩具批发市场临沂五金批发市场临沂服装批发市场临沂小商品批发市场临沂电子批发市场临沂小饰品批发市场临沂小百货批发市场临沂汽车用品市场临沂华丰五金电子市场临沂兰田机电五金市场临沂站前商场临沂华丰五金电子市场临沂香江五金机电城临沂汽车用品城临沂家电厨卫城临沂汽车配件城临沂摩托车配件城临沂汽摩配城临沂华丰箱包市场临沂鞋帽批发市场临沂水暖洁具市场临沂不锈钢市场临沂兰田劳保市场临沂文化艺术用品城临沂茶叶批发市场临沂华东干果市场临沂装饰材料市场临沂灯具城临沂华丰龙泉批发市场临沂华丰羊毛衫批发市场临沂装饰木制品市场临沂华东机电市场临沂站前商场临沂华东塑料市场临沂鲁南汽车城临沂华丰副食市场临沂华东自行车市场临沂电动车市场临沂童车市场临沂华东农贸市场临沂华东旧货市场临沂鲁南建材五金油漆市场临沂鲁南玻璃市场临沂化妆品市场临沂农资城临沂纺织品市场临沂沙发门窗材料市场临沂石材市场临沂鲁南家具城临沂化工市场临沂兰田机电五金市场临沂纸张批发市场临沂华东土杂市场临沂有色金属城临沂钢材市场临沂针织床上用品市场临沂陶瓷市场临沂铝型材市场临沂二手车交易市场临沂东立五金机电物流城临沂鲁信钢材物流城临沂大陆商业村临沂桃源科技广场临沂澳龙国际物流城临沂装饰板材市场临沂华丰服装批发市场临沂箱包市场临沂鞋帽批发市场临沂粮油批发市场临沂温州服装批发市场临沂隆达批发市场临沂水果批发市场临沂水暖器材市场临沂家电批发市场临沂厨具批发市场临沂小商品城临沂天源国际物流临沂金兰物流基地三、临沂市行政区划临沂市现辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、苍山、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县及临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区、临沂市临港产业区，共计180个乡镇办事处，7151个行政村，1022.7万人。四、临沂市分区规划定位：鲁东南地区中心城市，全国性商贸物流中心之一，历史文化名城，具有滨水特色的宜居城市”策略：北上——市政服务中心区建设南坊新区；西进——商贸区提升区域价值；东扩——建设经济技术开发区；中部——历史文化区商住区；南部——高新技术开发区。南坊政务新区西部商贸集中区兰田、小商品、汽贸配沿沂河两岸的宜居居住区罗庄汽车城临沂高新区国人、临工等大企业集中的工业区第二部分临沂市房产市场调研第一章临沂市楼市宏观数据及政策分析第1节2009年临沂楼市宏观数据一、楼市宏观数据2009年临沂市房地产开发投资继续保持增长，全市完成房地产开发投资149亿元，同比增长25%，开发项目施工面积达到1650万平方米,其中新开工面积480万平方米,同比增长7%，竣工面积330万平方米,同比增长37.5%，销售面积390万平方米，同比增长24.6%。在全市开发企业当中，市外投资企业65家，占开发企业总量的18%。截至2010年01月12日，临沂批准预售许可证数713个，批准预售的房屋面积1636万平方米，其中批准的预售住宅套数78572套，批准的预售住宅面积7748150.98平米。临沂可售房屋套数59210套，可售房屋面积5608928.28平米，可售住宅套数29308套，可售住宅面积3092006.24平米。二、销售情况分析2009年初，临沂楼市逐步转暖出现“小阳春”，三、四月达到了楼市销量高潮。积累了一年的购房刚性需求在春季大量释放，以自住型和改善型的需求为主。到了七月份又出现了旺销的局面。由此看书整个临沂楼市存在着大量的购买力。在国家继续采取积极财政政策和适度宽松货币政策及临沂市出台的多项“保增长、促发展”的政策共同影响作用下，2009年临沂房地产运行状况与去年同期相比，市区商品房市场供应平稳增长，商品房销售势头良好，二手房市场成交量明显上升。2009年临沂房地产供销两旺，预计2010年房地产市场将保持相对平稳发展势态。2009年临沂市在售楼盘约110家，其中新增预售项目98个，296.2万平方米，36855套；商品房销售增长较为明显，商品住宅销售势头良好。综观2009年临沂楼市，销量反弹的速度和程度都远远超出预期，由最初的刚性需求释放，到改善性需求的发力，再到投资性需求的猛增，多种需求的交集和融合，造就了楼市长时间的的意外繁荣。第二节2010年房产政策及政府行为预期2009年全国性的房地产新政策对房地产市场产生了至关重要的影响。根据2009年房地产政策的回顾以及近期像“国十一条”等新政策的推出，更加系统全面的从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”等四个方面，正式确定了2010年中国房地产政策基调和架构，今年的中国房地产市场变化将难以脱离此政策的背景。预计2010年银行利率的优惠政策不会有很大变动，但是每个银行将可能会调整各自的信贷政策，比如根据客户的具体情况而制定是否享有利率的7折优惠，或者只享有8折、9折。从1998年的“房改”开始，特别是自2003年明确了房地产为支柱产业以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种“政策”出台，2010年也不例外，未来可能会出台的相关政策有：1．严格控制二套房贷，执行利率将会保持在基准利率的1.1倍或者更高。并且可能性较大，如果这样在短时间内可以抵制投资人群的购买力度，从而使房价逐渐降价从而趋于稳定。2．首付款比例的差别化调整，比如第一次购房而又以居住为目的者，首付适当降低，而以投资为主，二三套购房者则适当提高首付，从而抑制炒房现象。但是这种调整可能性较小。3．地方税优惠取消可能性较大。4．出台物业税，但可能性较小，因为涉及面较广，短期内不好实施。5．增加土地供给量，打击囤地的可能性较高，这是一个需要长期关注的问题。6．加快经济适用房和安居工程的建设速度和建设规模，给房地产市场提供更多的低价房源。7．限制开发商融资，避免开发商“疯狂”拿地，控制地价上涨。可能性较大。第三部分城市规划及分区研判第一章城市规划及分区规划预测2010年和2020年临沂市的城镇人口分别为493万和701万左右：城市化水平分别达到45%和60%左右。1、城市性质：鲁东南地区的中心城市：全国性商贸物流中心之一：历史文化名城：具有滨水特色的宜居城市。2、人口规划：近期（2010年）：城市人口为145万人，其中常住人口118万人，暂住人口为30万人。3、用地规划：近期（2010）：城市用地规模达到160平方公里。远期（2020）：城市用地规模达到219平方公里4、一河五片规划：临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分兰山、罗庄、河东、北城新区、东南五片组团的“一河五片、组团发展”的发展战略建议。图示：一河五片规划图附表：市区“三区一片”城市规模及职能分工城市分区主要职能规模规划要点人口规模(万人)用地规模(km2)兰山城区历史文化名城，临沂政治、文化、4240加快旧城改造，适当控制规模，科技、信息、金融、贸易中心强调内涵发展，提高环境质量罗庄城区临沂市高新技术产业开发区、市1818规划期内，依托现已拉开的路网骨架，区能源、建材、化工、纺织工业基大力发展高新技术产业开发区地河东城区市区物资集散、仓储转运、批发贸1010.5依托临沂机场和铁路编组站，大易及城市大型基础设施基地力发展仓储转运业和商贸批发市场，形成规模，提高档次南坊片市区文教、体育、科研和休疗养基55加强生态保护，提高环境质量，地加快文体、休疗养设施建设合计——7573.5形成“三区一片”的城市格局第二章房地产市场监测报告房地产市场的竞争不单是楼盘间的竞争，也是板块的竞争，因为它其具有极强的地域性特点。一般情况下，同一区位的楼盘在户型组合、销售价格、目标客户等特性上都较为接近。通过对各个板块的分析及比较，了解各板块的市场特征及各板块间的竞争态势和优劣对比，以便在楼盘的策划销售阶段充分发掘项目楼盘的强势优势，借助楼盘所在板块的市场影响力和市场美誉度来刺激楼盘的销售。因此，板块分析方法是房地产调研的重要分析方法之一。依据决定板块划分的三大因素：城市行政网路结构、区位特征、市民认知，可将临沂房地产市场划分为以下五大板块：第一节兰山区房地产市场监测报告一、兰山区概况兰山区交通便利，依托批发市场，大力推动商贸业的发展。目前，临沂商城已拥有专业批发市场68余处，经营摊位4.6万个，上市商品3万多个品牌系列。每天2000多万吨货物在这里吞吐集散，30多万客商在这里聚集交易，其中，经营业户来自全国27个省、市、自治区，仅浙商就达6万余人。兰山区现已成为鲁苏豫皖地区最大的商品集散地和华东地区人流、物流、资金流、信息流中心。批发城驻地兰山区市政府驻地临沂唯一的高端消费商圈小结：◆便捷的交通条件使兰山与省内外各