上海_城郊类别墅_专题研究研究界定及研究意义研究意义由于如今目前的上海市区概念外扩，土地市场禁令，低密度别墅用地极其稀缺，近郊别墅成为市场新热点，多元化消费需求使得开发商不断在高容积率的土地上寻求低密度产品获得高溢价的开发路径，因此本篇将对于选取总价段在600-1000万（改善型需求以及投资客户的主力承受范围）的近郊城市类别墅典型案例作为研究对象对其产品逻辑进行分析，望对于开发此类产品的开发商与设计院具有借鉴意义。城郊城郊别别墅界定（城市近郊）墅界定（城市近郊）?位于城市快速发展区域，满足第一居所应具备的居住功能，交通便捷，配套相对齐全。?自然资源依托性一般，高密度限制，产品创新打造舒适型类别墅，创造高溢价。?主流客群以投资兼改善需求为主，总价承受范围600-1000万。关键字：城郊类别墅、高密度、高溢价、产品创新、总价段600-1000万2城郊别墅发展历程随着上海城市外延的扩张，城市中心土地的稀缺，城市别墅不断往外衍生城郊类别墅概念兴起上海城郊别墅发展历程传统租界虹桥别墅浦东龙东闵莘别墅发展片区真正的城市别墅稀缺，区的老别区成型大道、碧区兴起外扩城郊类别墅产品概念兴墅项目云板块起，成为市场关注热点90年代1998年2001年2004年2007年至今33典型案例选取选取目前热销板块典型案例作为此次研究对象上海近郊别墅板块主要分布图华润橡树湾华润新江湾开山之作创新联庭别墅罗店板块嘉定新城板块新江湾板块美兰湖高尔夫别墅上置罗店北欧新镇第三代产品精装叠墅明泉璞院金虹桥板块高端配套稀缺联排别墅金虹桥板块龙湖蓝湖郡龙湖09年嘉定新城新作创新十二合院别墅选取目前近郊别墅板块44重点个案分析55新江湾开山之作创新联庭别墅华润_橡树湾66华润橡树湾/项目概况上海上海华润华润橡橡树湾创树湾创新地新地应应用了用了联联庭庭别别墅的墅的概概念，在高容念，在高容积积率、率、70/9070/90政策束政策束缚缚下依然打造出新下依然打造出新江江湾湾城城区区域的域的标标杆杆项项目目项目核心关键点项目基本概况?新江湾首席开山之作物业类型叠加、小高层、高层最早开盘时间2008-06?独创联庭别墅叠加别墅联排化建筑形态1栋20层高层;17栋11-16层小高层;叠加:49栋;?以垂直形式再现庭院空间占地面积144247平方米建筑面积230782平方米容积率1.6总户数2373别墅：毛坯项目销售情况绿化率40%装修情况公寓：装修从08年开盘总价700万元至目前总价车位配比1：1主力面积段180-250平方米1000万元，单价从08年40000元/平方米上升至09年5万元/平方米，目前推出的联排5-8万元/平方米叠加别墅已售罄（后期叠加别墅仍剩余30销售报价公寓35000-40000元/开发商华润置地平方米套左右，开盘时间未定）备注项目受到70/90限制77华润橡树湾/开发背景项项目所在的新江目所在的新江湾湾板板块块作作为为上海中心城上海中心城区区少有的大宗少有的大宗开发区开发区域，具域，具备备一定升一定升值值潜力。但潜力。但项项目的目的高地价、高容高地价、高容积积率以及率以及70/9070/90政策的限制政策的限制给给自身自身带来较带来较大的市大的市场压场压力力项目取地成本较高，产品定位面临压力?华润置地06年以66706670元／平方米元／平方米的高楼板价，15.41亿的总价拿下新江湾城C2地块；?该楼板价接近周接近周边边住宅价格，住宅价格，其标志着06-08年新江湾城土地爆炒的时代正式来临，其后绿城、仁恒皆以高价取地。土地自身有高容积率、70/90限制项项目所在目所在?华润橡树湾的土地容积率高高达达1.61.6。很难通过打造低密度产品来提升项目产品价值；?同时70/9070/90的政策限制的政策限制更是对项目的户型及产品定位提出了相当大的难题。整体区域市场仍然以中小户型为主，档次有限?新江湾城板块所在的杨浦区当时并不是全市住宅的高端板块，整体价格整体价格水水平有限平有限；客户以本区域自住型及改善型客户为主，总价承受力低，区域对外来客户导入能力较弱；?紧凑经济房主导市场，新增房源以二房及三房为主，大面大面新江湾城板块整体规划图积户积户型型较为较为缺缺失失。。88华润橡树湾/项目特色产产品上，三品上，三叠创叠创新的新的联联庭庭别别墅墅设计既设计既解解决决了了项项目低密度目低密度产产品容品容积积率的率的问题问题，，又拔又拔高了高了项项目目档档次次，，吸引吸引了大了大量追量追求城市求城市别别墅生墅生活活的高端的高端人士人士创新的三叠联庭别墅设计拥有以下一些优势：?拥有比普通联排更更宽宽敞敞的的南向南向面面宽宽，多达15米；?每层均为独门独户独门独户，且都拥有一层的庭院，同联排别墅居住感类似；?多庭院、庭院、露台露台、、阳阳台台设计在满足住户的休闲舒适生活同时提升了产品的附加值；?客客厅厅挑挑高、高、落落地地窗窗设计满足客户对于别墅生活的追求；项目效果图别墅受市场认可，但过高价格造成去化速度一般?联庭别墅总价多在800-1000800-1000万万之间，树立了北上海标杆的形象，价格同普通联排别墅类似；?客户定位上，项目主要针对追追求求别别墅墅类产类产品品同同时时渴渴望望优势优势地段的城市地段的城市富富贵阶层贵阶层；?开盘即受到市场热捧，公寓短期内就接近售罄而联庭别墅去化近5成，甚至有大量外地客户慕名而来置业，但过过高的价格高的价格一定程度降低了去化速每层客户均有单独入户空间度。99华润橡树湾/规划分析以小高层及叠加别墅的复合型社区打造区域型标杆?整个项目分为两期开发：一期是叠加别墅为主，位于地块以南；后期是小高层住宅，位于地块以北。?别墅区域实现人车分流：别墅区完全实现人车分流，直接进入地下车库。小高层区域联庭别墅区域10华润橡树湾/建筑风格英格兰风格彰显学院高贵?建筑风格：鲜明的英格兰风格?立面材质及特征：红色角砖保持立面不变色，“越旧越有质感，有时间痕迹”11华润橡树湾/户型分析A户型建筑面积182平方米【一层叠地下一层】（赠送地下室77平米地上庭院75下沉式庭院29平米面宽：15米）特色：不足：?附赠南北向双向入户庭院，附赠77平米地下室地下室未进行抬高，虽设置下沉庭院，但易潮湿；?面宽15米超越一般联排别墅面宽?中庭院馆设计，强调室内外空间关系北向19平米庭院中庭院馆：配合走道交通的单边设置，将院馆设于两间次卧之间，扩大室内视野29平米下沉庭院南向56平米入户庭院下沉庭院：前庭后院：围合私享下沉式内院，构筑出前庭宽敞空间配合中庭及下沉“院中有院”的深度院落生活。庭院形成观景平台1212华润橡树湾/户型分析B户型建筑面积240平方米【二层叠三层】（赠送露台39平米入户花园22米面宽：15米）特色：不足：未设置私家电梯，较为不便于上下?二层北向独立入户，私享入户庭院，类似多层公寓的感觉?利用挑空客厅、玄关以及露台、阳台处理空间关系，增强整体空间感22平米入户庭院6米挑空客厅北向大阳台直接入户17平米阳台6米挑空客厅22平米露台露台?二层直接入户，独立门厅空间?北向露台与南向的挑空客厅相呼应，走廊原本?大型观景露台连廊设计拘谨的空间此时成为室内外的过渡元素。1313华润橡树湾/户型分析C户型建筑面积211平方米（赠送露台17平米入户花园8平米面宽：15米）特色：不足：未设置私家电梯，较为不便于上下?8平米入户庭院，单独入户；，类似多层公寓的感觉?大横厅设计?附赠顶层17平米大露台；8平米入户庭院17平米露台1414华润橡树湾/产品特征总结综综合上合上述各述各要要素素，本案能，本案能够够在以上在以上几几个个方面借方面借鉴华润鉴华润橡橡树湾树湾的得的得失失：：项目特色——联庭设计理念以国人所熟悉的人居模式——庭院环绕作为空间核心设计实现叠加别墅联排化：?垂直形式再现庭院空间，通过竖向庭院不同展示形式（单独入户花园，底层南北双向庭院结合下沉式花园?每户单独楼梯入户?注重空间尺度感，15米面宽设计，?大露台设计化解高密度的生活空间不足之处：?项目私人区域面积偏小（主卧，次卧），空间感较为压抑；?项目上次未配置私家电梯，较为不便利；?地下一层未抬高处理，易潮湿，地下一层利用率较低结论：上海橡树湾作为华润橡树湾系列的早期作品，在叠加别墅的创新度上可为标新立异，叠加别墅联排化实现了高溢价的销售总价，但在目前70/90政策的已取消，市场产品不断进步的情况而言，同样的容积率同样的高密度，可以给予我们更多的思考空间与设计理念1515金虹桥板块高端配套稀缺联排别墅明泉_璞院1616明泉璞院/项目概况项目核心关键点项目基本概况最早开盘时?位于西郊别墅区金虹桥板块配套设施物业类型联排2009-11-27间齐全建筑形态联排：168栋?以高性价比舒适型联排别墅快速去化占地面积64，775m2建筑面积54，094m2项目销售情况容积率0.8总户数168明泉璞院目前联排别墅推案套数为66栋，快速去化59栋，绿化率35%装修情况毛坯车位配比1:1销售报价50000-55000元/m2主力面积段193-227平米开发商上海明泉企业17明泉璞院/规划分析项目由168户联排别墅组成，小区以新中式园林景观为轴线?整个项目第一期的开发为联排别墅和公寓，其中以联排别墅售楼处为主，共有168户。第二期的开发正在建设中，全为别墅。样板段?整个社区以新中式园林景观为轴线，同时坐拥26000万㎡私家御林。产品上则精心酿制前庭、后院、中庭和半地下阳光5-6联排别墅庭院四重庭院，打造稀缺地段内的稀有产品体验。主题公园18明泉璞院/建筑风格中式现代简约风格，尽显江南秀雅气质?建筑风格：简洁纯净的建筑形象融合了中式江南建筑的精髓与西式别墅的实用空间结构，带