乐平市粮库地块市场调研报告大汉隆城房地产营销策划有限公司二零一一年一月Codeofthisreport|1一、城市概况地理位置?乐平市地处位处赣北丘陵山地向鄱阳湖平原过渡地带，乐安河中游地区，九江—景德镇—南昌市“金三角”经济发展核心区域，是鄱阳湖经济圈次中心城市和是赣东北交通枢纽和商贸中心。?乐平是赣东北区域中心，区位优势凸显。境内乐安河四季通航，可直达鄱阳湖、长江；皖赣铁路、乐德铁路、206国道和3条省道通江达海；景鹰高速、(南)昌德(兴)加密高速穿境而过，与杭瑞、沪昆高速全线贯通。一个半小时车程内有景德镇机场、九江港口、铁路枢纽鹰潭，2小时车程内有南昌机场；3小时经济圈内有金华、义乌、黄山等城市Codeofthisreport|2行政区划乐平市1992年撤县设市，为江西省计划单列市，归景德镇市管辖。乐平市辖2个街道办、14个镇、2个乡，1个农业科技示范园区和1个大型水库管理局，共有48个居委会266个村委会。1）洎阳街道办、塔山街道办；2）涌山镇、镇桥镇、接渡镇、众埠镇、乐港镇、洪岩镇、高家镇、临港镇、浯口镇、塔前镇、双田镇、名口镇、礼林镇、后港镇；3）鸬鹚乡、十里岗乡，农业高新科技示范园区，共产主义水库管理局。城区面积达15平方公里Codeofthisreport|3乐平市GDP情况根据乐平市历年经济发展情况可以看06-10年乐平市GDP总量（亿元）到，自2006年以来，乐平市GDP保12025%持了快速增长的态势。受金融危机的影响，2009年GDP增长率有所放缓9020%，全年GDP总量为121.95亿元，同60比增长15.3%，相比上年增长率下降15%约8.4个百分点。2010年全市GDP30为143亿元，同比增长18%。全市经010%20062007200820092010济经过近08年的快速发展之后，增长GDP总值73.4185.68106.5121.95143态势趋于平稳，预计2011年全市经济GDP增长率16.7%15.6%23.7%15.30%18%增长水平将保持在16%左右。Codeofthisreport|4乐平市人均GDP情况06-10年乐平市人均GDP（元）1500030%25%?乐平市2006—2010年人均GDP持1000020%续上升，增长率较为稳定，年均增长15%率超过10％；500010%?2010年乐平市人GDP16250元，在5%周边县市中位于较高水平；00%20062007200820092010人均GDP(元)907110399126941416416250人均GDP增长率10.6%14.7%22.1%11.60%14.73%Codeofthisreport|5乐平市经济与房地产关系国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。◆2010年，乐平人均GDP为16250元，折合人均GDP与房地产发展关系约2400美元，增长0-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元14.7%，房地产市场正进入快速发展阶段。启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期◆2010年，乐平GDP为生存需求生存、改善需求改善需求为主改善需求为主兼有143亿元，增速达到18%，房地产进入高速发超速发展快速发展平稳发展，以质量缓慢发展单纯数量型以数量为主，数为主，数量与质量综合发展型展阶段。量与质量并重并重◆根据相关理论和国际通用衡量标准判断，乐平房宏观经济增长与房地产发展关系地产市场正进入一个快速大于8%发展的阶段。小于4%4-5%5-8%萎缩停滞稳定发展高速发展Codeofthisreport|6乐平市固定资产投资情况06-10年乐平市固定资产投资（亿元）8070120%60100%?06-10五年固定资产总投入达5080%4060%30420.57亿元，其中2010年固投达2040%1020%历史最高的178亿元，同比增长00%20062007200820092010达63%。乐平市固定资产投资额固定资产投资（亿24.7433.5175.38109.35178连年持续增长，增长迅速。元）固定资产投资增长20.3%35.4%124.7%45%63%（%）Codeofthisreport|706-10乐平市房地产资产投资与固投关系年乐平市房地产投资占固定资产投资比例20030.00%18025.00%16014020.00%?2010年，房地产开发投12010015.00%资额增长20.5%，房地产8010.00%开发持续升温。60405.00%?2010年，乐平房地产开2000.00%发投资增幅过高，但是房20062007200820092010固定资产投资（亿）24.7433.5175.38109.35178地产投资占GDP的比例和房地产开发投资额（亿）2.5616.162308.00%23.9528.86房投占固投比例23.80%24.30%21.20%21.90%16.21%房地产投资占固定资产投房地产市场指标体系资比例基本处于正常区间。异常基本正常正常运行基本正常异常2010年?总之，乐平房地产投资额-5%-5%-5%5%-15%15%-25%25%20.5%房地产开发虽然增加很快，但远未达投资额增幅适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求到相应的水平，表明在房房地产投资5%5%-10%10%-15%15%-20%20%20.18%/GDP地产由启动到快速发展的反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%过渡阶段，投资存在继续房地产投资15%15%-22%22%-30%30%-37%37%16.21%/固定资产迅速增长的可能。投资反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%Codeofthisreport|8乐平市城镇居民可支配收入和农民纯收入情况06-10乐平市城镇居民人均可支配收入（元）?06-10年乐平城镇居民可1000020%支配收入逐年增长，年均800015%600010%保持12.94%增长，尤其是400020005%00%08年，年增幅高达18.3%。20062007200820092010城市居民人均可79668464.1100121137912607支配收入（元）?06-10年乐平市农民人均人均可支配收入15.6%6.3%18.3%13.70%10.80%纯收入同步增长，年均保增长率06-10年乐平市农民人均纯收入（元）持11.18%增长，尤其是08年，年增幅高达14%。1000020%800015%600010%4000?乐平市城镇居民可支配收20005%00%入、农民纯人均收人逐年20062007200820092010农民人均纯收入42164616.15262.256836345稳步攀升，未来的购买力（元）将被逐步释放。农民人均收入增12.80%9.5%14.0%8%11.60%长率Codeofthisreport|9城市发展方向：?乐平城北新区、东湖新区的打造及规划，确定了乐平市后续城市的发展的方向。由于城北区特殊的地缘关系，城市的功能定位比较全面，包括了中央行政区、中央商务区，是城市的政治、经济、文化中心，其中老城区更多地承担了中心商业区的功能，城北新区则更多地承担了行政、商务和居住的功能Codeofthisreport|10小结：?乐平市城市发展起步晚，底子薄，但近年发展迅速；固定资产在极低的情况下飞速发展，为房地产市场的发展创造条件；工业生产型的城市性质，使得城市积蓄了一定的民间财富，乐平经济发展平稳，人均可支配收入稳步上涨，后续消费释放是有期望的。?伴随着乐平城市经济持续的发展和人口不断增长的趋势下，乐平城市化进程的加快，乐平市综合实力的不断提升，GDP与人均GDP高速增长，未来乐平市民的购房支出预计将会稳步提升，乐平房地产市场正扬帆起航，进入快速发展期。Codeofthisreport|11二、房地产市场分析乐平市住宅市场情况乐平市楼盘分布图?产品规划落后、风格单调，同质化严重，综合品质不高。?现有十万平米的经济适用房供应，加上廉租房加上现有的商品房供应，后续市场供应量庞大，竞争加剧。?存在未获得预售许可证的前提下，收取高额定金销售房子。?围绕天湖的城北新区以及围绕东湖的城东区域为热点置业区域。?楼盘综合品质不高，后续供应量庞大，市场竞争加剧，商品房销售条件限制不规范，整体走势乐观。Codeofthisreport|12城北区楼盘地址图览表城北楼盘是乐平楼盘汇集楼盘最多的区域，客群主要为政府领导班子、政府机关的工作人员；由于周边小区居民较高的收入水平，给城北新区商业成为未来乐平市一商业副中心带来了一定的发展潜力。Codeofthisreport|13城东区楼盘地址图览表城东新区是乐平市另一处具有居住氛围区域，毗邻老城区，配套、环境佳，置业安居热点区域。Codeofthisreport|14乐平市楼盘一览表楼盘名称所属片总建筑面物业类别户型面积（㎡）最高价最低价开盘时间总套数销售情区积（㎡）格格况（元）（元）珠海南路市区13049.2多层6+11房87.99㎡2房110.99-211518502009年203100%商贸街5157.97㎡3房139-151.1510月㎡名郡·36墅市区5301.94别墅、多2房89.7㎡，3房122㎡234618592009年95990%层，228㎡别墅月凤凰·世纪城北新20万多层，小2房89.7㎡，3房112㎡，270025002006年1400100%华城区高层，别别墅220㎡10月墅恒兴大楼城北新2