合肥北城区CF201005地块分析报告丰汇置业2011.02.171城市架构2市场解构3地块解构4客户解构5价格建议6财务预算1合肥北城区城市背景分析合肥城市概况合肥是安徽省省会，全国科研教育基地、全国性交通枢纽，中国特大中心城市之一。经济发展迅速。?城市区位：合肥，安徽省省会，长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的合肥市合肥市重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，全国重要的科研教育基地，国家级皖江城市带承接产业转移示范区的核心城市。?区域划分：合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，常住人口510万；市区总面积838.52平方公里。2010年城市GDP突破2700亿元，经济发展迅速。城市对外交通合肥是全国综合交通枢纽城市之一，便利的交通条件为城市的建设与扩展提供有力条件。?公路：拥有206国道，312国道，合肥绕城高速（G4001），京台高速（G3），沪陕高速（G40），沪蓉高速（G42），合芜高速（G5011），是全国重要的公路枢纽之一。?铁路：拥有合武高铁，合宁高铁，淮南铁路，合九铁路，宁西铁路。合肥铁路南环线及合肥高铁南站将使合肥铁路形成“三足鼎立”之势，合肥铁路南站将建设立体换乘枢纽，规模列华东第二位。合肥是长三角4大铁路枢纽城市，新的长三角城际铁路规划将以上海、南京、杭州、合肥为中心，实现主要城市间和相邻城市间“1-2小时交通圈”，区域内其他城市间3小时内到达。便捷的高铁建设使合肥一跃成为全国性铁路枢纽，未来将1小时到南京，2小时到上海、杭州，3小时到武汉、郑州，4小时到北京、福州。?民航：拥有合肥骆岗国际机场，开通了60多条国内外航线.另外正在建设的合肥新桥国际机场将于2011年正式建成.?水运：合肥港是全国28个内河主要港口之一，也是安徽省九大内河港口之一，位于省会合肥南淝河畔，是皖中地区最大的水路货运集散地，年吞吐量为500多万吨，航道等级为三、四级，可常年通航千吨级船舶。多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡第三阶段：城市经济圈第一阶段：单核心扩张第二阶段：多核化发展形成核心皖江城市核心皖江核心皖江主城城市合肥城市核心皖江城市“皖江城市带示范区”合肥全市行政辖区总面积多核心发展有利于城市的、“合肥城市圈”等各为7029.48平方公里，常均衡发展，分散城市发展城市的“一体化”发展住人口510万，城市发展压力，新核心区发展成为和产业转移是城市发展快速，对内能够凝聚人气城市发展的源动力，将拉成为“都市群”的推动，对外吸引力较强。动城市快速发展力。皖江城市带发展规划皖江城市带凭借其独特的优势和良好的基础，确立新的战略定位。示范区将立足安徽，依托皖江，融入长三角，连接中西部，积极承接产业转移，成为“合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和现代服务业基地”。皖江城市带处于中国人口密集、消费需求较大的区域核心城最靠近东部的中部地区，以合肥为中心，半径市，带动区500公里覆盖上海、江苏、浙江、河南、江西、域发展湖北、山东、安徽七省一市，这一区域经济发展水平高，消费潜力巨大。“一轴”包括安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山6个沿江市，这是承接产业转移的主轴线；“双核”指合肥、芜湖，这是我省目前乃至今后一个时期经济发展最具活力和潜力的两大增长极，是承接产业转移的核心区域；“两翼”包括滁州和宣城市，着力打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。合肥市“141”发展战略概述随着合肥城市空间结构将完全呈现“１４１”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。“１４１”城市发展战略，就是在合肥城镇密集区范围内构建一个主城、四个外围城市组团、一个滨湖新区的总体空间框架。一个主城是指在现有合肥二环路以内、３１２国道以北的城市空间，主要负担城市的综合服务职能。四个外围组团分别是东部组团、北部组团（包括瑶海经济开发区、庐阳工业园区、双墩）；西部组团、西南部组团、一个滨湖新区。随着合肥城市空间结构将完全呈现“１４１”的城镇空间结构，城市成长阶段也将过渡到轴向生长阶段，以“一核五轴多组团”的方式构筑合肥都市圈。“一核”指的是合肥市中心城区以及周边城镇密集区，包括一个主城、４个城市组团、１个滨湖新区。“五轴”就是５条发展轴线，即合淮铁路、公路，合芜铁路、合马公路，合九铁路、合蓉高速公路，合六公路与合宁高速公路沿线发展轴。“多组团”是在城镇密集区范围内继续发展中心城区周边的小城镇，进一步明确职能分工，突出特色，成为城市空间的重要补充。北部双凤经济开发区概况开发区为省级经济开发区，是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分。开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元，在“十二五”期间，计划打造千亿双凤。双凤开发区于1993年5月经合肥市人民政府批准成立，2005年12月被国家发改委批准为省级经济开发区。双凤开发区是长丰县域经济发展的龙头，也是合肥市“141”空间发展战略北部组团的重要组成部分。截至目前，开发区累计引进项目342个，协议投资180亿元；已建成投产项目266个，累计完成投资约140亿元。聚集了伊利公司、鸿路集团、荣事达集团第六工业园、中粮集团、鄂尔多斯羊绒衫等一批骨干企业，初步形成了食品及农副产品深加工、汽车零部件及工程机械加工、新型建材、家用电器配件四大主导产业。2009年下半年，双凤开发区启动17.5平方公里“承接产业转移示范园”规划建设，构筑大载体，承接大转移。在“十二五”期间，计划打造千亿双凤，争创国家开发区。北城交通区位北部城区交通通畅、便利。区域内有合淮阜高速、合徐高速路入口。蒙城北路、阜阳北路贯穿南北。阜阳路高架桥的修建加速了北城与其它区域的交流速度，为北城的发展提供便利。开发区位于合肥市北二环和外三环之间，距合肥北环高速公路入口２公里，距元一国际高尔夫球会３公里，距市中心８公里，距火车站８公里，距骆岗机场18公里。合肥市“141”发展战略“二环九射”中２条主干道蒙城北路、阜阳北路贯穿开发区南北，园区四通八达路网连接合徐、合宁、合芜、合安、合六、合淮阜等6条高速，正在建设的合肥北站货场位于园区东南角，新建中的合肥新桥机场距园区仅10分钟车程，交通十分便利。交通优势：核心区距离合肥中心城区16公里，有蒙城北路、阜阳北路等四条城市主干道直通市区；合肥北三环高速贯穿区南，合淮阜高速紧邻区西；淮南铁路纵贯南北，并将设立客站；规划建设中的合肥新桥国际机场距本区仅25公里，形成了城市干道+高速公路+铁路+机场的交通网络。合肥北部城区发展规划经济全球化和长三角区域经济一体化为合肥提供了强大的区域推动力。国家中部崛起战略、安徽省东向发展战略，合肥提出“141”空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形成经济社会区域一体化的发展是必然选择。合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的重要有机组成部分。?总体功能定位?创造高品环境人居新生活——塑造“宜居之城”?做强地区新型加工制造业——打造“制造之城”工业化是国民经济发展的核心动力。合肥市提出工业立市战略，北部组团整合双墩、双凤工业区、三十头以及三元产业园。?推进都市城郊农业园区化——做优“生态之城”结合水源保护大力发展花卉苗木和生态农业，将其建成山水城市、绿色城市。生态城市建设将是北部组团的优越特点。?发展体育休闲观光旅游业——构建“休闲之城”将北部组团旅游形象定位于“千水之源，万绿之宗，绿野觅踪，田园寻梦”。形成皖中现代生态休闲之城。?经济社会发展战略?以融入长三角为主要方向的“开放兴市”战略?以促进城乡一体化发展为目的的城市化战略就北部组团本身而言，有双凤工业园、岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择。?以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略合肥北部城区发展规划北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。空间发展战略（1）“生态优先”的理念：北部组团的西侧是合肥水源地重要的生态屏障，因而规划理念要体现“生态优先”。（2）“引绿入城”理念：北部组团内有板桥河、天河、滁河以及众多水库等水系，规划充分利用天然绿色生态廓道，引绿入城。（3）“轴向发展，组团生长”设计理念区域空间格局以城市水源保护地发展生态产业和防护林带，构建大都市“永久性绿色生态屏障”，形成“东城西林”的区域空间体系格局。城镇体系形成“一城一镇”的空间结构：一城：将双墩镇、三十头乡与双凤工业区合力打造为“合肥北城”。一镇：将岗集镇建设成为合肥特色卫星镇。功能结构总体结构为“三轴、三带、八片”。三轴：把握合肥市主城区轴向生长的发展趋势，形成双凤大道发展轴、世纪大道发展轴、天润大道发展轴三条主发展轴。三带：在北部组团内，分别依托环湖大道整合两湖生态资源形成环湖景观带；依托北环高速风影响防护林和滁河干渠开成北环高速防防风景林带；依托工业大道优化工业环境形成工业景观带。八片：北部组团依托合肥主城轴向生长，形成八大片区。分别为庐阳产业园片区、新站北片区、双凤片区、双墩片区、三十头片区、政务片区、文化旅游片区、科教片区。2合肥北城区房地产市场竞争分析合肥北城房地产市场格局润润龙龙花花?双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合园园双凤大道、