北京别墅市场及客户分析北京别墅市场格局“四高”——京昌、京沈、京开、京承四条高速路“一山”——西山，从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡“二河”——潮白河、温榆河两河流域别墅带“三线”——立汤、京顺、京通北京传统别墅区分布“三线”和“四高”是传统概念的别墅区域，而“一山”和“二河”因自然资源稀缺，成为北京别墅分布的最佳位置潮白河流域别墅区潮白河流域别墅区东部泛CBD别墅区东部泛CBD别墅区中央别墅区城南别墅区亦庄别墅区亚北别墅区八达岭别墅区亚北别墅区城南别墅区八达岭别墅区中央别墅区西山别墅区亦庄别墅区西山别墅区从传统和业界普遍的接受度来讲，人们习惯性将北京的别墅区分为如下八大别墅区潮白河别墅区潮白河别墅区东部泛CBD别墅区东部泛CBD别墅区中央别墅区城南别墅区亦庄别墅区亚北别墅区八达岭别墅区亚北别墅区城南别墅区八达岭别墅区中央别墅区西山别墅区亦庄别墅区西山别墅区???相对于普宅，别墅的竞争是整个市域范围的竞争；依据各自不同的基础发展条件，别墅市场已经基本形成竞争的板块格局，各板块特征鲜明；项目的竞争往往又是板块的竞争；第一梯队：西山别墅区、中央别墅区、亚北别墅区——北京最早的，市场认知度最高的传统的三大别墅区第二梯队：潮白河别墅区、东部泛CBD别墅区、城南别墅区、亦庄别墅区、八达岭别墅区——近年来新兴的别墅区，交通、配套不断完善，关注度持续上升一般良好一般一般八达岭别墅区自然环境较好，但位置较偏远优美的自然景观资源一般一般一般一般城南发展亦庄别墅区依托较强的产业、较高的国际化程度，已成为经济型别墅住宅聚集地一般一般一般一般城南发展随着南城发展计划实施，南边别墅市场渐形成气候，有望成为别墅开发的新兴区域城南别墅区较高一般较高良好东部泛CBD别墅区距CBD较近，交通的通达性较好，别墅市场相对平静，尚未成别墅区气候CBD东扩、通州新城较高良好较高良好潮白河别墅区依托潮白河优美的自然景观优势，区域居住氛围已成气候潮白河稀缺的景观资源、顺义新城高高良好优异依托温泉度假区及较好的交通环境优势，区域高端项目聚集，价值凸现休闲娱乐设施、小汤山温泉资源亚北别墅区高高优异优异中央别墅区依托温榆河优美的自然景观优势，及众多高端的配套设施，已形成北京规模最大的高端居住群温榆河稀缺的景观资源高高优异优异背靠西山，地理位置优越，历史底蕴深厚，上风上水，高端项目云集西山别墅区西山稀缺的景观资源别墅板块特征对比别墅板块板块发展可依托价值知名度与认知度自然景观资源板块基本特征配套成熟度交通便捷性第二居所乡村别墅市域范围八达岭别墅区原乡美利坚第一居所&第二居所性价比高的低密别墅恒盛波尔多小镇东部、南部亦庄别墅区龙熙顺景第一居所&第二居所性价比高的低密别墅西部、南部城南别墅区东部东部泛CBD别墅区城市别墅/性价比高的别墅第一居所&第二居所格拉斯小镇潮白河别墅区第一居所&第二居所景观型别墅/乡村别墅富力湾、龙湖香醍溪岸东部、北部第一居所亚北别墅区景观型别墅/乡村别墅东方普罗旺斯、御汤山东部、北部第一居所优山美地市域范围高档涉外别墅中央别墅区第一居所颐和原著市域范围西山别墅区高档山地别墅别墅板块特征对比别墅板块产品功能产品形象代表项目辐射区域独栋12000-150000.3以下280-350500-700八达岭别墅区独栋0.3-0.514000-20000400-500280-350亦庄别墅区0.3-114000-20000280-350400-500城南别墅区独栋、联排东部泛CBD别墅区0.3-0.622000-50000500-900280-350独栋、叠拼0.5左右潮白河别墅区15000-20000300-800300左右独栋、联排0.3-0.522000-30000450-700280-350亚北别墅区独栋、联排0.3-0.625000-45000300-350450-1600独栋、联排中央别墅区0.5-135000-50000280-350独栋、联排、双拼500-1000西山别墅区容积率别墅区域面积区间（独栋）面积区间（联排、双拼、叠拼等）单价区间别墅板块产品特征对比主要产品类型八达岭别墅区次主力供应主力供应主力供应次主力供应亦庄别墅区主力供应次主力供应城南别墅区东部泛CBD别墅区主力供应次主力供应主力供应次主力供应潮白河别墅区次主力供应主力供应亚北别墅区2009年—2011年1季度各大别墅版块户型供应情况表主力供应中央别墅区次主力供应主力供应西山别墅区次主力供应?从2009-2011年1季度各大别墅区供应面积区间看，潮白河别墅区主力供应面积区间在250-300平米，主要来自于龙湖香醍溪岸、香悦四季两个项目，紧随其后的是400-500平米，主要为蓝岸丽舍项目。别墅板块户型供应特征对比250以下250-300300-400400-500500-600600-700700以上别墅板块八达岭别墅区城南别墅区八达岭别墅区亦庄别墅区城南别墅区通州别墅区通州别墅区西山别墅区西山别墅区亦庄别墅区间接竞争层面直接竞争层面中央别墅区潮白河别墅区潮白河别墅区亚北别墅区亚北别墅区中央别墅区区域竞争层面中央别墅区中央别墅区————领航京城别领航京城别墅区墅区机场二京顺路高速首都机场机场高中央别墅区京承高速速机场北线机场南线六环五环——京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域，是北京最早的高档别墅群落。随着京承高速的通车以及机场高速北线的扩建，再一次扩大了中央别墅区的范围，主要是沿温榆河向西北（上游）、东南（下游）两个方向延伸，上游至立汤路区域，下游达到朝阳一带。中央别墅区中央别墅区中央别墅区???随着近几年全球经济一体化的高速发展，“国际化社区”的雏形再次在中央别墅区率先展露。这主要得益于三大因素。第一，交通优势得天独厚，机场、CBD顺时可达。紧邻首都机场和靠近燕莎等外国使馆区的独特的区位优势，京承、京顺、机场高速等道路便捷顺畅。且与城市保持着一种恰到好处的距离，进退自如，游刃有余。第二，四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域。第三，外籍人士聚集，涉外氛围浓厚，区域内配套丰富，租赁市场活跃。得益于近十年间累积起来的别墅氛围，先入为主。中央别墅区——板块特征分析????中央别墅区最早被称做天竺旅游度假别墅区，发端于1991年赴香港的一个招商引资项目。1992年，北京外销001号房——丽京花园别墅出现在顺义天竺机场高速杨林出口，掀起了温榆河畔别墅的开发热潮，也为中央别墅区打下了第一块基石。发展初期，中央别墅区所有的项目地块都非常方正，以丽京花园为代表，设计以香港模式为主，社区内的绿地、水系很少。客户来自东南亚、香港的投资群体，而住客则以外国人为主。正是大量各国大使馆的工作人员、欧美外资企业的外籍高管、东南亚及港澳台人士奠定了温榆河别墅区的“富人区”地位。到九十年代中期，欧陆苑、名都园、优山美地等别墅项目的兴起使得这一区域的别墅群初具规模。2002年，“莱蒙湖别墅”和“优山美地”高调定义顺义别墅区为中央别墅区，以后中央别墅区便成为顺义别墅区的标准称谓。经过十多年发展，已成为名副其实的高端居住带。近年来，政府投入力度不断加大，包括斥资15亿元治理温榆河，投资40余亿打造新国展，中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。发展历程——北京最高形成的高端居住带，领航京城别墅19载，“中央别墅区”名副其实M15号线开建中粮祥云万通天竺新新家园201020112009誉天下国门商务区启动T3航站楼启用新国展一期落成2007滟澜山温愉广场欧陆广场北京英国学校京西国际高中部2006财富公馆丽宫浅水湾2005丽柏公寓龙湾别墅丽嘉花园长岛澜桥卓锦万代北京乡村赛马场2003优山美地丽高王府美林香槟小镇水木兰亭大湖山庄2000嘉浩国际莱蒙湖别墅丽斯花园国家会计学院98格林马术培训中心名都园1996力迈学校京西国际学校住宅开发裕京花园香江花园1994丽京花园京西国际学校（94年）乡村高尔夫俱乐部(88)别墅公寓配套配套开发发展阶段发展历程——与机场、CBD的快速联系，配合完善的别墅生活配套成就中央别墅区特有的价值体系万通天竺新新家园天竺区中粮祥云澳景园财富公馆·御河城堡誉天下二期誉皇殿来广营区区峪沙后观唐优山美地清锦源龙湾。经过十多年的发展，中央别墅区已经分成3个相对独立的成熟区域。后沙峪区：以优山美地，龙湾，龙湖滟澜山及澳景园围合而成，以ISB为代表的多家国际学校及荣祥广场，欧陆广场和龙湾的商业配套使其商业配套最为完善。天竺区：主要以丽字头的丽京，丽高，丽嘉，丽宫及美林香槟小镇，誉天下，棕榈滩组成，温榆广场是其主要商业配套，英国学校等国际学校是其主要的教育资源。与后沙峪区域相比，其学校资源没后者强，但靠近机场高速是其优势。来广营区：别墅较为分散，包括观唐，长岛澜桥，大湖，卓锦万代等。其最大的优势在于靠近五环，交通极为便利。同时有京西学校等国际学校资源。但相应的配套设施，尤其是针对外国人的配套没前两个区域完善在售主力户型清锦源顺义京承高速后沙峪出口向东800米温榆河桥东二期独栋美式70.3370%60000600-750600-750龙湾顺义区后沙峪镇温榆河别墅区21号地尾房独栋美式14.10.4750%64285250-450840、230-318中粮祥云顺义后沙峪镇新国展北侧二期联排、双拼拼英式520.6370%25000-33000300-450300-380、400-500优山美地顺义后沙峪镇南尾房独栋北美、中式330.441%55000450-500、800-950850-950万通天竺新新家园天竺镇薛大人庄一期、二期联排地中海22.6