北京市商业项目考察报告北京市商业项目考察报告创意策划中心2011.8房地产事业部一、三里屯VILLAGE二、北京来福士三、朝阳大悦城四、西单大悦城五、蓝色港湾六、建外soho和三里屯soho一、项目概况一、项目概况二、项目定位三、项目平面图四、项目景观四、项目景观四、项目景观四、项目景观五、项目主体分区五、项目主体分区六、品牌业态规划零售品牌六、品牌业态规划六、品牌业态规划六、品牌业态规划零售品牌六、品牌业态规划六、品牌业态规划餐饮品牌六、品牌业态规划餐饮品牌六、品牌业态规划酒吧六、品牌业态规划六、品牌业态规划一、三里屯VILLAGE二、北京来福士三、朝阳大悦城四、西单大悦城五、蓝色港湾六、建外soho和三里屯soho建外SOHO一、项目概况?地理位置：北京建国门外大街4号（国贸中心对面）占地面积：12.28万平米建筑面积：约70万平方米。地下建筑面积为19万平米，地上建筑面积约51万平米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所。最大限高：99.9米总设计师：山本理显（日本）?第一大道写字楼：南北两座，办公面积98000平米，楼高28层。整栋楼通透明亮，简约现代。?SOHO公寓楼：27*27米的体量，体型细长，白天透明，夜晚发亮。SOHO公寓楼1-3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元SOHO商铺：全部临街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面由滚梯直达公共院落，出入便利。?中心花园：CBD中心最大花园，面积超过3万平米。?会所：28000平米，地下2层地上3层。二、项目规划特色?建外SOHO在居住概念上强调了“小”，街道的尺度小，广场小；?在设计上突出了“无中心、多层次、混合就是活力”的理念，使其商业街呈现出更丰富、更亲切的空间情态。建成以后的建外SOHO，每天将有5万人在这里居住、办公、逛街、找乐；?其所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达。二、项目规划特色三里屯SOHO一、项目概况?位置：北京市朝阳区工体北路南侧?占地：约5.1245万平米?规划总建筑面积：地上约为31.57万平米，地下约为15万平米。?构成：三里屯SOHO是三里屯商业区核心地段的商业、办公、居住综合社区，由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成。用混合的业态和超大规模带动这个区域的人流和商业消费氛围。?临外街商铺：150余套，商铺地上1-5层平均每层总建筑面积约为23000平米，位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。?设计：隈研吾、新加坡的MinistryofDesign设计公司、Spaces有限公司，迫庆一郎建筑设计工社(SAKOArchitects)?在2009年年中完成全部项目的建设，其中2008年年底12万平方米商业部分即可投入使用。　　二、商业特点业态：三里屯SOHO集商业、餐饮、娱乐休闲为一体。商业分成五个塔楼，地上由天桥连接，地下由下沉式广场连通，其组成的一条商业步行街贯穿于整个项目。　　二、商业特点?　　1、位于地下一层至地上四层(局部五层)的零售商业由5个不同规模的商业板块组成。?　　2、在下沉步行街和花园的南端，有一个小型广场为本项目的心脏，也将成为吸引商业人流的一个“目的地”。?　　3、在拥有不同经营主题的商业板块下面，地下一层的大商业区是始终贯通的。?　　4、在商场的外部，特别是面对下沉花园的一侧，二层和三层设置了室外平台，这些平台通过台阶和桥彼此连接起来。?　　5、不论布局还是流线设计都充满动感，店铺排列紧密，每个商铺的临街设计(临内廊和临外街)使整个商业区域规避了死角商铺，更便于商业人流的穿行和消费。?　　6、这里不仅提供完备的商业设施，还是一个供市民享受生活、休息和会见朋友的“场所”。二、商业特点二、商业特点二、商业特点三、两项目异同?三里屯Village和三里屯SOHO虽然都以开放式街区的设计进行宣传，但实际上二者有明显的不同。从这两个项目的平面规划图来看，三里屯Village是按照商业街区来设计，而三里屯SOHO则是以集中式商业来规划。?以三里屯Village南区分布来看，其在街道设计时采用了化整为零，使项目从内部划分出多条内街，拥有更多商业展示面，使得很多店铺有着充足的展示面，可以达到金角银边的效果。而三里屯SOHO有很高的建筑密度，其在内街面积、空间舒适度上与三里屯Village相比，则稍显局促。?作为商业建筑设计而言，由于目前人们的消费购物不仅满足于逛，更多青睐于商场的体验式购物环境，因此在设计过程中，项目的空间布局往往更侧重于满足人们的体验式需求。从这一点来看，三里屯Village与三里屯SOHO在设计上都有其各自的亮点。三、两项目异同?三里屯Village项目中间设计成了一个广场，成为人们休憩的场所。广场四周设计了多条道路动线，使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性。包括苹果等商家都可以在广场内举办活动，既保证了足够的城市开敞空间比例，又形成了丰富多彩的宜人空间，使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域。?从消费者的体验角度来看，三里屯Village南区在引导人们通往二层的识别性并不明显，还有其整体可供人们休憩的空间似乎比较少。?对于三里屯SOHO这样一个高密度的社区，从规划来看，其在主体设计上并没有特别的亮点。值得关注的是，其在处理地下一层的时候，采用了比较好的设计方式。在项目内部主干道设计上，直接把项目地下一层打通，类似下沉式广场的设计使得项目内部的空间变得更为开阔。届时，人们可以直接从项目主干道的台阶，通往地下一层。另外还有多条连廊可供人们直接上至二层，从而形成“三个一层”的设计。?这个设计其为周边写字楼、公寓的人群提供了一个比较大空间的休憩场所，能让人们在此停留，间接扩大了项目的消费需求。