企划部2011年10月土地市场一、供应分析2011年10月份，已公布仅有36宗土地上市，上市面积共计154万㎡，供应量环比9月份大幅下降了71%。10月，新增挂牌土地36宗，其中住宅类4宗，居住、商业混合类3宗，商业类9宗，工业类20宗。新增居住用地30万㎡，占19%；居住、商业混合用地32万㎡，占21%；19%商业用地9万㎡，占6%；工业用地83万㎡，占54%。54%21%工业类用地占供应量的第一位。各6%类用地分布如图：居住居住混合商业工业（数据来源：天津市土地交易中心）10月，市内六区没有土地供应㎡；环城四区新增供应35万㎡，均为工业类用途；滨海新区新增供应25.5万㎡，其中商业类2.5万㎡，工业类23万㎡；远郊地区新增供应94万㎡，其中居住类30万㎡，居住混合类32万㎡，商业类7万㎡，工业类25万㎡。本月土地供应主要集中在远郊地区，所有居住用地都集中在城市周边区域，城市中心房价居高不下，土地稀缺供应有限导致居民逐步外迁已经成了大势所趋，如果能够解决交通配套问题，选择价格相对1企划部较低的周边住宅是一个不错的居住解决方案。而环城四区与滨海新区几乎全部为工业用地供应。本月市内六区没有土地供应。各区域供地分布如下图：10000009000008000007000006000005000004000003000002000001000000环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部二、成交情况2011年10月份共有71宗土地成功出让，成交面积322万㎡，成交量环比上月下降了41%。10月共成交71宗土地，其中居住类14宗，居住混合类5宗，商业类16宗，工业类36宗。成交居住用地62万㎡，占19%；成交居住混合用地40万㎡，占12%；成交商业用地19%40万㎡，占13%；成交12%工业用地179万㎡，占56%56%。各类土地成交情13%况如图：居住居住混合商业工业（数据来源：天津市土地交易中心）10月，市内六区成交5万㎡，其中居住类4万㎡，商业类1万㎡；环城四区成交68万㎡，其中居住类21万㎡，商业类4万㎡，工业类43万㎡；滨海新区成交71万㎡，其中居住类0.2万㎡，居住混合用地24万㎡，商业类7.3万㎡，工业39.5㎡；远郊五区县成交177万㎡，3企划部其中居住类38万㎡，居住混合用地16万㎡，商业类27万㎡，工业类96万㎡。从区位来看，各区域成交量较平均，市内六区出现少量居住、商业类用地。环城四区中及滨海新区成交量大体相当，居住类和工业类土地各占一半。本月最大的成交量出现在远郊五区县。各区域成交分布如下：180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）4企划部重点地块分析：1、10月13日，天津高盛房地产开发有限公司以底价获得位于河东区新开路与华昌道交口编号为津东新（挂）2011-205号地块，（图中红色区域）其四至为：东至华馨公寓，南至市邮政储蓄局，西至新开路，北至华昌道。该地块土地出让面积4151.6㎡,规划用地性质为商业金融业,容积率不大于9.8，绿地率不小于25%，建筑密度不大于45%。该地块须自土地出让合同签订之日起1年内开工，3年内竣工。该地块土地用途为商服，国有建设用地使用权出让年期为40年，起始价为20300万元（不包括市政基础设施配套费）。折合楼面价4989元/㎡。作为君临天下、卓越〃浅水湾等项目的开发商天津高盛房地产开发有限公司已经成功开发多个高端商业公寓，目前在售水岸银座位于5企划部河东区十二经路与海河东路交口。其自身实力雄厚，该项目何时推向市场，产品类别及价格值得关注。2、10月14日，中交地产（天津）有限公司以底价获得坐落于东疆港区陕西道以北，欧洲路以东编号为津滨东（挂）2011-13号宗地，出让土地总面积184821㎡，土地用途为城镇住宅、商服用地，建筑规模小于277211.1㎡（商业建筑面积比例占总建筑面积的比例不大于10%），建筑密度小于等于30%，绿地率大于等于40%，建筑高度24米（含）。挂牌起始价为人民币62770万元折合楼面价2264元/㎡。中交地产有限公司于2011年3月6日揭牌成立，注册资本金50亿元人民币。是中国交通建设集团有限公司独资设立的房地产企业。中国交通建设集团有限公司为特大型中央企业，是世界500强企业之一。继2010年8月原中国房地产开发集团公司整体并入中交集团后，中交地产有限公司成为以房地产为主业的16家央企之一。本次获得27万㎡位于东疆港区的大项目昭示其进入天津市场的坚定决心，其雄厚的资本实力与央企背景决定了其自身的强势地位。该项目值得长期关注。3、10月28日，天津双发房产建设开发有限公司以底价获得坐落于北辰区京津公路东侧编号为津北辰京（挂）2011-217号宗地，出让土地总面积37740.5㎡，土地用途为城镇住宅、商服，建筑面积不大于109400㎡（其中居住不大于72400㎡，商业金融业不大于37000㎡），建筑密度城镇住宅不大于30%、商服不大于45%，绿地率城镇住宅不小于40%、商服不小于25%。挂牌起始价为人民币44870万元。作为北辰当地土生土长的天津双发房产建设开发有限公司，成立于19906企划部年，是天津最早进军房地产领域的企业之一。先后开发了北辰区丹凤里、引河南里、瀛洲里、双发温泉花园、金福隆商厦、北辰大厦等多个住宅和商业综合性项目，现正在建设的共计70万㎡柴楼新庄园项目。本地块值得关注的是4099元/㎡的楼面价格，按此价格及2.9的容积率计算造价成本应不低于9200元/㎡。而目前当地的住宅价格也未必能达到这个水平，其未来产品定位及入市时机值得关注。4、10月28日，天津信义房地产投资有限公司以底价获得坐落于河北区普安道南侧编号为津北普（挂）2011-200号宗地，出让土地总面积41188.5㎡，土地用途为城镇住宅、商服，建筑面积不大于138000（含5000㎡商业金融业建筑），建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。挂牌起始价为人民币75500万元。本地块3.35的容积率以及5472元/㎡的楼面价格都实其受关注的原因，按其条件预估成本将在11000元/㎡以上，本地块周边多是高层保障型住宅，目前的市场价格很低。本项目如何盈利未来运作值得关注。7企划部三、市场动态1、国土资源部：前三季度全国主要城市地价小幅上涨日前，国土资源部发统计数据表明，2011年前三季度全国主要城市地价总体水平小幅上涨。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，同比增长8.4%。其中，商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米。根据国土资源部调控和监测司发布数据，今年前三季度建设用地供应总量达605.1万亩，同比增长40.8%，交通、水利等基础设施用地占比明显提高。从季度情况看，供地呈逐季增长态势，其中三季度供地增速提高明显，环比增加54.9%，同比增加79.1%。供应结构看，工矿仓储用地、房地产用地和基础设施等用地，同比分别增加40.3%、14.0%和74.8%，分别占供应总量的34.5%、29.4%和36.1%。在国家重点发展水利等政策带动下，基础设施用地的数量和占比增长明显。数据显示，前三季度主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，105个主要监测城市地价总体水平为3040元／平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。商业、居住、工业分别为5615元／平方米、4518元／平方米和649元／平方米，同比增8企划部长率分别为11.5%、10.5%、4.6%，较上一季度分别下降0.2、0.3、0.8个百分点。环比增长率分别为2.0%、1.7%、0.6%，较上一季度分别下降0.8、0.5、0.5个百分点。根据国土资源部的消息，前三季度，全国共发生地质灾害15022起，死亡失踪255人，直接经济损失38.9亿元，同比分别减少49.8%、91.0%和37.9%。与往年相比，地质灾害发生数量、造成的死亡失踪人数与直接经济损失同比均减少，特别是因灾造成的死亡失踪人数为历年最少。全国共成功预报地质灾害372起，避免人员伤亡31770人，避免直接经济损失6.29亿元。据悉，今年前三季度，全国发生违法用地行为3.7万件，涉及土地面积24.6万亩(其中耕地9.0万亩)，同比分别上升4.1%、10.8%(6.7%)。立案查处本年发生的违法用地案件1.6万件，涉及土地面积18.8万亩(其中耕地6.4万亩)，同比分别下降4.3%、上升3.8%(上升0.6%)。立案查处矿产资源领域违法案件4944件，同比上升5.6%。2、10月全国住宅用地成交剧减45%土地市场深度冬眠据相关数据显示，10月，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅9企划部类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。?今年是最令人尴尬的土地市场。?专家接受采访时表示，四季度是土地市场年度供应的高峰期，地方政府为完成年度供应计划，年末供应放量，?但连续的宏观调控政策已经让全国土地市场明显降温，包括北京、深圳等在内的一线城市土地成交比较低迷。?广州10月推19块地零成交报告显示，10月广州推出的19宗用地面积总计为41万平方米的地块无人问津，随后不得不推迟到11月，武汉推出的15宗用地面积总计达102万平方米的地块也没有成交记录。更让人吃惊的