2011年前三季度长沙市房地产市场运行情况市场分析师肖晓华今年长沙市根据“新国八条”的要求，分别颁布了“限购令”、“限价令”和“明价令”，伴随信贷政策收紧，银行的放贷能力逐渐下降，购房贷款利率逐渐上调，尤其是近期首套住房贷款利率上调1.05-1.1倍，二套房贷款利率已经上调至1.2-1.3倍的情况下，长沙市房地产市场的前景已然不再乐观，项目开发进度受制于资金回笼的压力开始放缓，不断加大楼盘的广告投放和促销力度，价格以现金优惠或者折扣方式，或明或暗的开始下调。据长沙市房地产研究中心数据显示，2011年1-9月，长沙全市新建商品房累计批准预售1398.46万平方米，同比减少5.03%，其中商品住宅批准预售1237.46万平方米，同比减少5.46%。新建商品房累计销售备案1417.06万平方米，同比分别减少8.81%，其中住宅商品房累计销售备案1280.37万平方米，同比减少11.34%，销售备案套数为120175套，同比减少8.12%。今年三季度，新建商品房累积批准预售面积为517.36万平方米，同比减少11.36%，环比增长1.75%；新建商品房累积销售备案面积为424.13万平方米，同比减少6.2%，环比减少8.31%。新建商品房累积销售备案面积略高于累积批准预售面积，仅为1.36%，而今年上半年，这一数据为12.69%，反映出房地产市场新建商品房的销售速度正在放缓，市场供求逐渐失衡，开发商现金回笼的压力在增大。肖晓华email:xiaohualy@163.com1/52011年1-9月长沙市新建商品房批准预售和销售备案情况图单位：万平方米3002892342502071911822001701751521651601491501501381281149510072445001月2月3月4月5月6月7月8月9月批准预售销售备案9月长沙批准预售面积延续上月涨势，但势头有所放缓。新建商品房批准预售面积较8月上涨14%，其中住宅涨幅为10.5%，涨幅较8月已有所放缓。本月新建商品房批准预售面积最大的为岳麓区，受岳麓区新楼盘集中放量的影响，其新建商品房非住宅供应面积较大。2011年9月长沙市六区新建商品房批准预售情况图单位：万平方米8068.317058.1660504029.183022.1221.1521.0719.852015.038.47.276.04105.810芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区望城区新建商品房商品住宅9月份全国100个城市住宅平均价格环比下降，为去年9月以来首次下降。传统旺季“金九”在今年表现为成交量大幅下滑，9月长沙市累计批售新建商品房面积207.4万平方米，销售114.18万平方米，其中住宅销售面积103.79万平方米，累计销售住宅套数10001肖晓华email:xiaohualy@163.com2/5套，相较上月下滑21.2%。自下半年以来，销售备案面积一直在130-150万平方米区间内徘徊，波动不大，而传统金九银十未能挽回楼市在9月的颓势，随着供销比逐步扩大，开发商又将面临如何尽快去化库存的问题。（一）内五区新建纯商品房（不含经适房、单位集资房等）根据长沙市房地产局每日或每周公布的数据统计显示，今年1-9月份内五区（不含望城区）新建商品房网签72964套，其中住宅网签63186套。内五区新建商品房在今年5月成交10714套，之后商品房销售呈下滑态势，今年9月新建商品房成交6276套，环比下降15.52%，其中住宅成交5198套，环比下降15.88%，为今年最低水平。2011年1-9月内五区纯商品房成交量单位：套120001056110714982091571000087548633797876527429800073636918661161796276600855926000530751984000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月新建商品房住宅（二）二手房根据长沙市房地产局每日或每周公布的数据统计显示，今年1-9月份内五区（不含望城区）二手房成交16222套，其中三季度成交4626套，环比下降23.85%。二手房市场受新建商品房市场和信贷政肖晓华email:xiaohualy@163.com3/5策的拖累，在二季度有所回暖后，在三季度大幅出现下降，其中9月份仅成交1432套，环比下降15.01%，“金九银十”，前景黯然。2011年1-9月内五区二手房成交量单位：套300026972500215020271866189820001685150914321500958100050001月2月3月4月5月6月7月8月9月二手房（三）价格根据中国房地产指数系统1-9月份《中国主要城市住宅市场交易情报》数据统计显示，2011年1-9月份，长沙市商品住宅成交平均价格为5883元/平方米，同比上涨17.94%。自今年初以来，长沙市住宅市场成交均价基本呈下降趋势，在今年2月份达到6341元/平方米的历史高点，之后房价基本一路下滑，9月份为5559元/平方米，较2月降幅达到12.33%。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年9月，全国100个城市住宅平均价格为8877元/平方米，与8月相比下降0.03%，为去年九月以来的首次下降，其中54个城市价格环比上涨，2个城市价格与8月持平，44个城市环比下跌。2011年1-9月份《中国房地产指数系统百城价格指数报告》数据肖晓华email:xiaohualy@163.com4/5统计显示，长沙市楼盘建筑面积在3万平方米以上的，在售项目的报价一直呈上升态势，9月份价格指数报价为6150元/平方米元，较1月份上涨6.75%。商品住宅的成交价格与楼盘对外报价呈背离状态，市场报价一直坚挺，反映出开发商不愿意在价格上让步，但是受整个房地产市场宏观调控政策和信贷收紧的影响，在商品房销售不景气的情况下，房地产市场成交价格早已出现回调趋势。2011年1-9月份长沙市商品住宅均价走势图单位：元640063416240615062005966600060685800成交均价5859569556005761价格指数报价5600540055595559520050001月2月3月4月5月6月7月8月9月注：1、成交均价为通过报价计算，其中7、8、9月为期房成交均价，仅供参考；2、价格指数报价为样本抽样价格，样本为已获得销售许可证，当期已售部分不超过95%，建筑面积不低于3万平方米的项目，样本价格按商品房对外价格减去优惠（折扣和现金）后的报价计算。数据来源：中国房地产指数系统肖晓华email:xiaohualy@163.com5/5