2011年上半年市场报告凯成地产市场研究部2011年7月P11市场政策篇2区域规划和市政动态篇3土地市场篇4房地产市场篇5主要楼盘动向报广分析P2上半年政策大事记12341.20—中国人民银行上调存1.21—天津市出台《关于进1.26—国务院常务会议推1.27—国务院常务会议同意款类金融机构人民币存款准一步规范我市房地产市场出八条房地产市场调控措在部分城市进行对个人住房备金率0.5个百分点，这是持续健康发展的若干意施，简称“新国八条”。征收房产税改革试点，上海央行今年首次上调存款准备见》，简称“新津六条”。市和重庆市的试点方案同时金率，调整后大型金融机构亮相。存款准备金率达到19.0%。87653.6—发改委：未来五年，2.24—中国人民银行上调存2.18—天津市人民政府办2.9—央行今年首次上调人要建设城镇保障性安居工程款类金融机构人民币存款准公厅印发《关于贯彻国务民币存贷款基准利率0.25个3600万套，今明两年各键备金率0.5个百分点。调整院办公厅文件精神进一步百分点。调整后，一年期存1000万套，后面三年1600后大型银行准备金将分别达做好我市房地产市场调控款利率达到3%，贷款利率达万套，使保障性住房的覆盖到19.5%工作的实施意见》，简称到6.06%。率达到20%。“津十条”。11129103.30—天津市人民政府正式3.25—中国人民银行决定，4.14—天津市政府正式颁布3.15—天津新楼预售资金监公布房价调控目标：2011上调存款类金融机构人民10《关于促进中心城区加快发10管比例调整。年保持住房价格基本稳定，币存款准备金率0.5个百分展楼宇经济的若干意见》，新建住房价格涨幅低于城镇点。调整后大型银行准备支持楼宇经济发展商务楼改居民人均可支配收入增长幅金将分别达到20%。造最高补千万。度。161514136.20—中国人民银行上调6.1—根据国家发改委的规5.18—中国人民银行上调存4.21—中国人民银行上调存存款类金融机构人民币存定和要求，天津市发改委结款类金融机构人民币存款准款类金融机构人民币存款准款准备金率0.5个百分点。合本市实际制定的《天津市备金率0.5个百分点。这是备金率0.5个百分点。调整这是今年以来第六次上调，商品房销售明码标价实施细今年以来第五次上调，上调后大型银行准备金将分别达上调后大型商业银行的存则》正式施行。后大型商业银行的存款准备到20.5%。款准备金率水平会达到金率水平会达到21%。21.5%。P3热点关注一2011年以来央行连续六次上调人民币存款准备金率货币政策持续发力存款准备金率历次调整概览?今年以来存款准备金率一直保持着“一月一调”的提升节奏。在过去的半年时间里，央行先后六次上调存款准备金率。自去年以来央行更是先后十二次上调准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见。?粗略估算，第六次上调可冻结银行体系资金3700多亿元，上调后，大中型商业银行准备金率达到21.5%的历史高位，中小银行准备金率亦升至18%的高位。?房地产贷款投放或减少——?央行连续上调准备金率，意在增强回笼流动性，以缓解当前居高不下的通胀压力。考虑到防通胀仍是当前主要任务，未来货币政策仍难言松动。?存款准备金率的上调，将间接收紧房贷。银行可放贷资金进一步的减少意味着放贷额度降低，从而限制了开发商贷款的额度，开发商的资金压力逐渐增大。面对银行今年对于开发商贷款的持续趋紧，部分开发商可能会寻找其他途径融资。P4热点关注二楼市调控政策频出，不断升级深化“新津六条”出台，全力控制房价过快上涨2011.1.20?土地增值税预征率实现差别化；?明确商品房销售价格，提价需重新申请批准。“新津十条”调控细则出台2011.2.18?个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；?二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；?限购范围扩大至全市，本地户籍限购三套房，外地户籍限购二套房。天津房价调控目标限“涨”不限“降”，涨幅逾期不超过10%2011.3.30?天津市人民政府正式公布房价调控目标，2011年保持住房价格基本稳定，新建住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长幅度。天津国土房管局制定四项措施推进住房保障2011.5.9?制定四项措施：加快保障住房建设进度，完善住房保障制度，扩大住房保障覆盖面，确保本市住房保障工作继续走在全国前列，推进住房保障。19万套保障房11月底前全开工，完善保障制度扩大覆盖面。《天津市商品房销售明码标价实施细则》正式施行2011.6.1?细则除了此前按照国家发展改革委要求对商品房销售明码标价的规定外，还对于地下停车位的销售变化一及二手房的销售做出了具体规定变化二。变化三变化四?受税收、信贷和限购等政策的影响，市场中投资投机需求逐渐被挤出，打击投资过程中部分改善性需求受到抑制。同时政府也在加强房地产市场价格监管，以维护正常价格秩序。?加快保障房建设作为满足住房需求，平抑房价的手段之一，将在一定程度上缓解房地产市场发展不平衡P5的现状。开发商最新动态?上半年，面对调控多盘联动、捂盘惜售是大部分开发商采取的共有策略，众多知名开发商均选择用多种类产品吸引购房者的青睐，在抵消调控风险的同时，实现企业经济效益。预计下半年调控或将加码、博弈仍将继续。《2011年上半年《2011年上半1月21日，融创5月6日，大连万保利地产始终保持着高速稳定的发展态势，上半年实现签约金额中国房地产企业年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显中国控股有限公司与滨海新区北塘经济区管委会达以18.765亿成394.58亿元，同销售排行榜示，恒大地产签署协议，融创功摘得河东区六比增长81.38%。TOP30》显示，以620万平方中国总部正式落纬路西侧一宗商目前保利在天津已形成保利玫瑰湾、保利香槟国万科以644亿元米稳居销售面户北塘经济区。住两用地块，建际、天津大都会、销售额再居榜首，积第一位，继1月28日，融创筑面积27万平方保利上河雅颂、保利海棠湾五盘联动的格局，初同比增长81%。续领跑中国房中国公司附属--米。万达与河东步完成了2011布在上半年严峻的企，并以429融创汇杰置地于区在3年前就开局天津的战略骨市场形势下，各亿元位列销售通过挂牌出让，始合作，目前万架。大房企业绩依然额第二位，直成功取得天津海达已进入高级酒快速增长。追万科。跨进河教育园区两宗店建设的高速发2月18日，万科千亿俱乐部或住宅地块的土地展期，此个项目以74840万元竞将成为恒大新使用权，作价合必将打造成为河得天津东疆保税的年度目标。共约18.8亿元。东新城市会客厅，港区两宗地。成为海河沿岸的一大建设亮点。P6购房者对新政的反映限购令当头，不同需求消费者所受影响不同。?由于受到限购令的影响，投资性购房者不得不退出商品房市场，转向商业地产或其它投资领域，而刚性需求及改善性需求则受此影响较小，但也因此使得购房成本上升。购房者对国家平抑房价的调控政策保持较强信心?经过几轮的调控，购房者对今后长期调控过程已经开始慢慢认同，在今年政府大力主导保障房和平抑房价的各种政策出台后，大部分百姓对国家对楼市的调控政策还是充满信心的。认为房价会保持平稳走势?由于年初以来国家针对部分地区房价上涨较快出台一系列调控政策，力度空前且取得一定成效，因此购房者认为未来房价保持平稳走势可能性较高。多数购房者认为目前的房价仍然很高?购房者认为对房价走势的判断会对其购房行为有较大的影响，并且可能引发购房者观望情绪。P7政策周期研判2005年－2012年政策对房地产走势影响模拟图前一轮政策上一轮政策新一轮政策未来预测周期周期周期05Q2-06Q106Q2-Q407Q1-Q307Q4-08Q409Q1-Q309Q4-10Q210Q3-Q411Q1-11Q311Q4…?从历史调控周期来看，历史上调控周期大约维持在9个月以上，未来调控周期将会逐渐拉长；?预计今年下半年楼市将整体保持平稳。P8下半年，房地产“被调控”是否延续2006年以来一年期存贷款利率走势图通过利率走势图和CPI走势图可以看出，两者走势呈对应关系；相对于CPI变动，利率调整较平稳，调整周期要晚于CPI开始,早于CPI结束。当前各专家学者普遍预计，六月份有可能是全年的CPI高点，假设这次的六月份就是高点的话，按照央行之前的加息的逻辑，只要不创新高，今年下2006年以来CPI走势图半年，加息这个动作，可能不会再出现了。但从目前市场来看，6月份M2环比上涨2.28%，民间资本活跃，流动性宽裕的格局并未改变；未来存款准备金率可能会进一步上调，房地产“被调控”仍将继续！P9政策小结1商品房市场调控持续，限购范围或将继续扩大?通过制定房价控制目标，中央政府调控房地产市场已从行政手段宏观调控上升为直接调控房价。上半年市场调控成效初现，但部分城市房价上涨压力仍然较大，少数城市调控力度有所放松。?下半年的新政预期强烈，仍将继续针对“限”字做文章，但调控方向或有调整，最有可能出台的新政无疑是“针对购房者的首付再度提高”以及“针对开发商的资金链的控制”。2保障房建设进度偏慢，各地进展不平衡?保障房建设方面，政府的决心非常大，为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下。在如此大规模的建设任务下，各地面临这前所未有的挑战。目前各地普遍出现保障房建设进度偏慢，进展不平衡问题。P101市场政策篇2区域规划和市政动态篇3土地市场篇4房地产市场篇5主要楼盘动向P11市政动态和城市规划天津海滨大道全线通车天津北部新区规划曝光总面积105平方公里?摘要：1月9日，天津海滨大道全线通车，海滨大道全长约91公里，沿渤海湾海岸?摘要：天津市规划部门正在编制北部