南京白下路9号项目可行性研究报告呈致：中国东方资产管理公司南京办事处戴德梁行（上海）商铺部2010年8月Page1目录项目场地分析…………………………P03商业市场研究…………………………P14写字楼市场研究…………………………P32项目定位方向…………………………P48开发方案比较…………………………P55财务分析…………………………P79附件：补充方案…………………………P102Page2项目场地分析?地块位臵分析?地块指标评价?地块交通分析?周边人群分析?SWOT分析Page3项目场地分析—地块位臵分析区域整体功能定位?根据最新公布的《南京市白下区总体规划2010~2030年》，白下区将着力发展洪武路金融商务区、新街口国际商务服务经济区、中航科研创新集聚区、东部智慧生态循环社会示范区以及6大特色产业街区；?洪洪武路金融商务区以洪武路为轴，东西宽度武300~400米，南北长度约1,000米，目前已自发路集聚了南京70%的银行总部及太平洋保险、平安保险等地区总部，成为南京市的金融中心；金融?未来白下区将规划引进世界知名金融机构入驻洪区武路金融商务区，通过改造街区绿地、完善交通系统，将洪武路金融商务区建设成为江苏和南京的“华尔街”；?本案位于洪武路金融商务区南端，从规划角度来看，本案的开发需符合该片区的金融商务功能定位。本案Page4项目场地分析—地块位臵分析项目周边地块用途中山南中山南路小学住宅路本案中检大厦办公楼（空臵）沿街商铺Page5项目场地分析—地块位臵分析项目可视性分析影响项目可视性的因素主要包括沿街展示面数、沿街展示面长度、展示面对人流集中点的夹角、中建筑高度以及其他影响因素。山?沿街展示面数：本案沿街展示面仅有1个，南即沿白下路的展示面，对于商业来说偏少；路?本案沿街展示面长度：本案沿白下路的展示面长度约50米；人流汇?展示面对人流集中点的夹角：不超过20度，集点不利于项目的可视性；?建筑高度：即使主体高度100米，在该区域人流汇属于中等高度；集点?其他影响因素：沿白下路植被过密，明显影响项目的可视性。Page6项目场地分析—地块指标评价项目规划指标分析总用地面积5,389平方米原有建筑面积10,700平方米预计停车位189辆中地上停车位14辆山地下停车位175辆南路本案81米注：以上数据来自业主提供的区域CAD图?地块形状评价：本案地块方正，东西宽62米，南北长81米，最长处达96米，物业整体形象比较正气。?停车位评价：从目前规划指标来看，物业设臵了189辆停车位，对于市中心商用物业来说已经是较高水平。Page7项目场地分析—地块指标评价与相邻物业匹配关系中山南路小学住宅沿街商铺办公楼（空臵）本案中检大厦办公楼（空臵）沿街商铺中检大厦住宅与相邻物业匹配关系评价：?日照匹配评价：日照影响是目前本案的改扩建方案中碰到的主要问题，即本案影响到北侧住宅多户人家的日照，这一点将在后面方案陈述中详细阐述解决方案；?形象匹配评价：从周边目前现状来看，紧邻本案东侧的空臵办公楼年代已久、形象很差，对本案未来的整体形象有一定负面影响。Page8项目场地分析—地块交通分析周边道路及轨道交通分析M1本案周边有四条交通路线，分别为：中山南路、洪武路、白下路和厅后街，其中白下路为本案展示面所沿道路。中?山白下路：单向（自东向西）四车道，白下南区主干道；路本案?中山南路&洪武路：双向车道，市级主干道；?厅后街：人行小道，便于通往地铁1号线张府园站。地铁1号线张府园站距离本案仅100米左右。地铁一号线连接中央门、湖南路、新街口、夫子庙、河西新城五大商圈，使本案与其他区域形成便捷连通。本案周边道路系统发达、轨道交通便捷，为本案商用物业的开发提供交通基础。Page9项目场地分析—地块交通分析项目出入口分析M1M1?由于本案沿街道路仅为白下路，故商业出入口与人流入口只能同时设臵于沿白下路北侧；中山?考虑到左侧车道宽仅约3.5米左右，故只南能设臵单向入口，而右侧车道宽约6米，路本案可设臵出入口；?办公入口需靠近出口停车场，且要与商业出入口分开，如左图所示；?另外，考虑到沿厅后街可方便办公人群上下班，故在厅后街设臵办公人流出入口。商业出入口办公出入口车行出入口办公人流通道Page10项目场地分析—周边人群分析项目周边主要物业分布商业酒店办公141、水游城；1、桔子酒店；1、中检大厦；13892、红街；2、大有宾馆；2、汇鸿大厦；10113、熙南里。3、天京大酒店；3、苏发大厦；500m半径410375114、传家酒店；4、龙吟大厦；5121169住宅5、锦江之星；5、洪武大厦；4166、南凯宾馆；6、盛天大厦；101、内桥湾小区；127、新贵族酒店；7、南彩大厦；734132、绒庄新村；298、都市宾馆；8、城开大厦；383、金鼎湾花园；21179、昊缘宾馆；9、新大都大厦；2144、朗诗熙园；110、肯定之星；10、江苏乡镇企业大厦；57165、评事街小区；11、江苏饭店；11、东恒国际商务大厦；181826、华信公寓；12、斯玛特酒店；12、现代大厦；6177、银达雅居；1613、翰林阁宾馆；13、华美大厦；8、王府园小区；151514、七天酒店；14、江苏外运大厦；9、金宝花园；3121415、529公馆；15、弘业大厦；810、武学园小区；1316、九日之星；16、江苏国际经贸大厦；11、新达花园；117、宜必思；17、粮食大厦；12、张府园社区；18、大中华酒店。18、亚东名座。13、曹都巷小区；注：由于本案商业规模较小，故此处仅考虑500米半径范围。14、洪公祠小区。本案?本案周边物业类型丰富，涉及商业、住宅、酒店和办公，其中酒店、办公和住宅物业数量众多且分布密集；?周边物业整体档次水平不高：住宅多为旧式小区；酒店基本上是经济型酒店；办公楼仅洪武路沿线一带档次较高；而商业则以中档水平为主。Page11项目场地分析—周边人群分析项目周边人群结构分析休闲人群办公人群酒店人群住宅人群通过对项目周边物业的分析，推知周边人群构成，从而为本案后续客群定位打下基础。Page12项目场地分析—SWOT分析Page13商业市场研究?南京整体商业市场概述?项目周边商圈分析?竞争性项目分析?商业市场总结Page14商业市场研究—南京整体商业市场概述南京主要商圈分布目前南京市现有主要商圈有：新街口、湖南路、夫子庙、中央门；河西新城是未来重要商圈。中央门?新街口——传统核心商圈，档次最高，辐射整个南京市以及周边城市；湖南路?湖南路——目前第二大商圈，以中档为主；?夫子庙——以旅游观光为主题的中低档传统商业区，近来已有新的商业形态出现；新街口?中央门——以中低档专业市场为主的特色商圈；本案?河西新城——未来市级CBD，目前在建的万达河西新城夫子庙广场将成为未来新城商业核心。本案位于两大商圈（新街口、夫子庙）之间，因此需充分分析这两个商圈对于本案的影响。Page15商业市场研究—南京整体商业市场概述南京主要商圈供应?截至目前，南京市五大商圈现有商业供应量已超过200万平方米，这一数据并不包括零散街铺和5000平方米以下商业；在未来5年内，五大商圈商业供应将翻番。?目前新街口与河西新城是南京商业供应最多的两个区域，未来这两大商圈仍有持续的放量供应；其他商圈商业供应也将保持一定的增长。但总体来看，各商商圈现有供应/万m2未来供应/万m2供应总量/万m2圈供应量差距明显，两极分化愈发明显。新街口62.838.7101.5湖南路18.444.763.1夫子庙21.719.741.4中央门39.31251.3南京五大商圈在未来逐渐两极分化，河西新城75.2397.8173.03紧邻本案新街口商圈仍将保持核心总计217.43212.9430.33地位。注：商业供应量是对商业项目的统计，并不包括零散商业；未来供应量统计针对5000平方米以上、可甄别之商业项目。Page16商业市场研究—南京整体商业市场概述南京主要商圈概览商圈要素新街口湖南路夫子庙中央门河西新城地理位臵市中心鼓楼区秦淮区下关区河西档次水平中档~高档中低档~中档中低档~中档低档~中低档中低档~中档专业市场、商业形态百货、购物中心百货、街铺街铺、购物中心批发市场购物中心南京以及周边城市南京年轻消费客群华东地区批货人消费群体旅游人群为主河西人群人群为主群为主零售（百货、街零售（街铺）、生活配套（家居、主力业态零售（百货）批发、零售铺）、餐饮餐饮家电、装饰）中央商场、大洋百苏宁环球、苏宁银水游城、夫子庙金桥批发市场、新城市广场、金盛代表项目货、东方商城、金河、山西路百货商业街玉桥批发市场装饰城、鹰国际、德基广场传统核心商圈，知旅游景点与商业已形成各类专业人流量大，配套完新城规划利好，人优势名度最高、轨道交相结合，人流量批发市场聚善，经营特色明显口不断导入通与各大商场连接巨大集的商业氛围百货扎堆、缺乏提缺乏稳定消费群，商圈的年轻化大众升空购买力弱，低端化定位已深入人心，购物环境差，缺商业氛围不理想，劣势间，未来只能通过形象难以改变，未来品牌提升的难乏休闲娱乐配套消费人口外流自身提升的机会外围区发展进行提度较大升较低从地理区位看，本案受新街口、夫子庙两大商圈影响较大，因此以下将着重分析在这两大商圈夹击下本案应如何避开直面竞争以寻求商业开发空间。Page17商业市场研究—项目周边商圈分析新街口商圈?商圈级别：市级商圈?商圈范围：核心区、外围区?商业定位：南京市核心商业区?核心区整体档次：中档~高档Metro2?主力业态：零售（百货）外围区?消费群体：南京以及周边城市人群?现有商业供应：62.8万平方米?未来新增供应：38.7万平方米本案?1F租金水平：