证券研究报告洗尽铅华始见金——2012年房地产投资策略证券分析师：区瑞明证券投资咨询职业资格证书编码：S0980510120051证券分析师：黄道立证券投资咨询职业资格证书编码：S0980511070003证券分析师：方焱证券投资咨询执业资格证书编码：S09805101200012011年12月27日策略回顾周期适当拉长，政策扶持的板块未必能跑赢打压的板块表1：政策扶持板块与地产板块上半年涨跌幅表2：政策扶持板块与地产板块今年以来涨跌幅涨幅排今年上半年涨幅排今年以来涨幅（截止代码板块代码板块名涨幅名12月23日）1883010房地产(证监会)指数3.731884111文化传媒指数-1.972884092高端装备制造指数-2.682883010房地产(证监会)指数-21.243399300沪深300-2.693884096水利水电建设指数-21.404884096水利水电建设指数-2.874399300沪深300-24.595884057新材料指数-5.335884077三网融合指数-25.316884036风力发电指数-6.067884091云计算指数-26.477884039锂电池指数-6.558884068核高基指数-26.978884045太阳能发电指数-6.9568840173G指数-28.609884079建筑节能指数-7.559884044清洁煤发电指数-30.1310884044清洁煤发电指数-9.5110884092高端装备制造指数-31.0411884035新能源指数-9.6117884030物联网指数-31.80128840173G指数-9.9712884076新能源汽车指数-31.8713884076新能源汽车指数-10.2811884079建筑节能指数-33.2814884030物联网指数-13.5716884057新材料指数-33.6215884068核高基指数-14.0813884028智能电网指数-34.0716884028智能电网指数-14.6314884036风力发电指数-34.5417884111文化传媒指数-14.8115884039锂电池指数-34.8718884075高铁指数-14.8518884035新能源指数-35.6419884077三网融合指数-15.7419884045太阳能发电指数-36.9020884091云计算指数-16.7920884075高铁指数-41.48数据来源:WIND数据来源:WIND策略回顾2011年策略《进可攻，退可守》，明确提出地产股上半年有机会！2011年下半年策略《配臵选择下的比较优势》，下半年地产板块仍跑赢了大部分行业。表3：证监会行业分类板块上半年涨跌幅表3：证监会行业分类板块今年以来涨跌幅今年以来涨幅（截止涨幅排名代码板块今年上半年涨幅涨幅排名代码板块12月23日）1883010房地产(证监会)指数3.731883101食品饮料(证监会)指数-7.482883105石油化工(证监会)指数3.352883009金融服务(证监会)指数-10.143883107金属非金属(证监会)指数1.973883002采掘行业(证监会)指数-15.724883102纺织服装(证监会)指数1.684883012文化传播(证监会)指数-15.795883009金融服务(证监会)指数1.215883004公用事业(证监会)指数-16.696883002采掘行业(证监会)指数0.136883011社会服务(证监会)指数-19.457883101食品饮料(证监会)指数-0.227883010房地产(证监会)指数-21.248883004公用事业(证监会)指数-0.488883102纺织服装(证监会)指数-23.189883013综合行业(证监会)指数-0.989883104造纸印刷(证监会)指数-23.5710883005建筑行业(证监会)指数-2.1910399300沪深300-24.5911883003制造行业(证监会)指数-2.6111883007信息技术(证监会)指数-26.7412399300沪深300-2.6912883109医药生物(证监会)指数-27.8613883108机械设备(证监会)指数-3.3413883001农林牧渔(证监会)指数-28.3414883104造纸印刷(证监会)指数-3.9014883003制造行业(证监会)指数-28.8615883008商业贸易(证监会)指数-5.9015883013综合行业(证监会)指数-29.5816883103木材家具(证监会)指数-5.9216883105石油化工(证监会)指数-29.8817883006交运仓储(证监会)指数-7.7817883008商业贸易(证监会)指数-30.1318883011社会服务(证监会)指数-8.2518883006交运仓储(证监会)指数-30.9419883001农林牧渔(证监会)指数-10.6919883005建筑行业(证监会)指数-31.9220883106电子行业(证监会)指数-10.9120883108机械设备(证监会)指数-32.8121883007信息技术(证监会)指数-12.2221883110其它制造业(证监会)指数-34.3222883012文化传播(证监会)指数-13.3922883103木材家具(证监会)指数-34.6123883109医药生物(证监会)指数-13.4723883106电子行业(证监会)指数-34.7524883110其它制造业(证监会)指数-14.6924883107金属非金属(证监会)指数-34.91数据来源:WIND数据来源:WIND目录?基本观点：“政策市”导致地产股存在逆周期机会?经济增速放缓及通胀回落下，流动性及行业政策面有望改善?行业面临适度调整，若超调将严重影响社会、经济稳定?并购重组及战略转型为地产股投资带来新机遇?建议现阶段战略配臵?股价表现催化剂?核心假设或逻辑的主要风险?特别提示?基本观点：“政策市”导致地产股存在逆周期机会基本观点：“政策市”导致地产股存在逆周期机会体制掣制，国内房地产业较易成为政府调节周期和平衡利益的“工具”——GDP同比增速商品房价格指数坚决遏制房价1512097非防通胀防全过快上房金典过热球涨价14融疫七部委经飙海情联手稳济升13啸导房价危导致机12致众110经98年住房多11济商品化成经下为中国房济滑10地产市场活经的开端动房济9停价过100滞飙热高8升通大力度扶确立房地产的胀持房地产7支柱地位690199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010资料来源：分析师整理基本观点：“政策市”导致地产股存在逆周期机会调控常态化背景下，股价与基本面背离经常发生：①基本面好时，政策打压预期增强，导致基本面预期转差，地产股估值受压；②基本面差时，由于土地财政国情和房地产支柱地位客观性，政策松动预期增强，导致基本面预期向好，地产股估值获修复。全国商品房销售面积同比增速全国商品房销售额同比增速房地产板块收益率50全行业销售额增速始终保持15%以上，龙头更好，但板块40收益率多数时候为负。3020100-10-20-30May-10Jul-10Sep-10Nov-10Jan-11Mar-11May-11Jul-11Sep-11数据来源：WIND、国家统计局基本观点：“政策市”导致地产股存在逆周期机会低估值是“逆周期机会”的必要条件：从小周期看，由于目前房价问题政治化，导致地产股在政策打压下估值创历史最低，一旦宏观经济预期转差并超过政府容忍度，将迎来政策松动、估值提升的较好机会。板块目前估值水平比08年1664点时还低——200820112.52.01.51.00.50.0PBP/NAV数据来源：WIND?经济放缓、通胀回落，流动性及行业政策面有望改善经济放缓、通胀回落，流动性及行业政策面有望改善经济放缓，三大引擎均表现不佳会——出口对GDP的贡献率（左）进出口总额同比增速（右）GDP增速十一五计划增速十一五实际增速出口商品总额同比增速（右）进口商品总额同比增速（右）15101001481390经济增速在出口增速持续下滑612“十二五”首且对GDP贡献为负80年出现断崖式41170回落。21060095010111010101111101110101111101011111010111011--------------------8-2--40JulJulAprActOprActOJanJunJanJunMarMarMFebFebFNovDecAugASepugASep7-4ayMayM306-62006200720082009201020112012-820城镇固定资产投资同比增速-101035000036-120300000城镇固定资产34社会消费品零售总额同比增速投资增速已低322613250000全国商品零售价格指数于08年底30200000218281500002616310000024500002211-20200810091108100809101108100809101109110810096-7---------------------JuluJluJAprApctOrApctOJunuJnuJNovoNMarMarMaFebFebFeAugAuceDpSegAuceDpSeMayMayMa数据来源：WIND经济放缓、通胀回落，流动性及行业政策面有望改善房地产调控成效明显会——商品房销售价格分类指数117国房景气指数1081121061