郑州8月份楼市月报河南公司市场研究部2011年9月6日1报告标题目录CONTENTS政策环境区域发展城建规划报广分析土地市场郑州楼市楼盘动态政策环境38月政策环境栏目报告标题楼市环境宏观经济发展商楼市政策动态报告标题发展商动楼市政策宏观经济楼市环境态楼市环境栏目报告标题全国房地产运行情况土地运行情况郑州楼市情况国土部公布二季度住宅地价:一线城市惟北京下降报告标题在楼市调控的大背景下，全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%，但在?北上广深?4个一线城市中，北京成为住宅地价惟一下降的城市。国土部发布《2011年上半年国土资源有关统计数据》显示，今年第二季度，北京市住宅地价环比下降了0.58%。统计显示，上半年我国主要城市地价总体水平呈小幅上升态势，环比增速持续趋缓。其中第二季度，全国105个重点监测城市地价总体水平为每平方米3000元，同比增长8.9%，环比增长1.9%；商业、居住、工业分别为每平方米5506元、每平方米4443元和每平方米645元，同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，环比增长率分别为2.8%、2.2%和1.1%，较上一季度分别下降了0.6、0.3和0.3个百分点。在?北上广深?4个一线城市的住宅地价中，深圳环比增长达到了6.31%，增长率最高；其次是广州为4.38%，上海为0.53%，北京成为惟一一个呈现负增长率的城市，环比下降了0.58%。同时，部分二三线热点城市则呈现出住宅地价走强的趋势。今年二季度，全国主要监测城市中，超过60%城市的综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。监测报告称，今年二季度，在政府严厉的楼市调控政策持续推进的背景下，商品住房交易量下降，交易价格有所松动，受间接影响，各用途的地价增速较上一季度均有所放缓。由于政府对商品住宅交易的严格限制，投资持续转向商业地产，全国商业地价环比、同比的增长率最高。合富观点：限购政策发威，导致住宅遇冷，商业火爆。七月全国住宅用地成交量下滑超3成房企拿地越发谨慎报告标题根据中国指数研究院日前公布的数据显示，2011年1-7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平米，同比下降10.4%；而商办用地则成交5534万平米，同比大幅增长41.7%。对此，长江证券首席地产分析师苏雪晶就表示，今年房企拿地确实没有以前积极，?主要还是对今后的政策没把握，不知道今后的调控方向。?而在有关部门表态将制定新一轮?限购令?的7月，土地市场成交量的下降更为明显，住宅和商办用地成交量环比降幅分别达33.9%、47.3%，同比降幅分别为37.2%、12.4%。住宅用地的成交价格与溢价方面也是持续走低。2011年1-7月，全国住宅用地平均溢价水平仅为16.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%（2009年为51.7%）；商办用地溢价水平为21.4%，亦比去年同期低17.9个百分点。合富观点：住宅限购催热商业地产，开发商把目光开始由住宅市场瞄上商业市场，故而导致商业住宅用地出让不断走高，住宅用地市场逐渐转冷。七月百城涨幅创新低房价"坚冰渐融"下行迹象明显报告标题中原地产在对上海、广州、重庆、杭州、深圳等城市的调研显示，这些城市都有不同程度的打折促销和降价销售的现象。7月全国100个城市住宅均价为8874元/平方米，较6月微涨0.21%，创去年9月以来最低涨幅；其中33个城市住宅均价环比下跌，这是去年9月以来下跌城市数量最多的一个月。持续高压的调控态势正使楼市降温，随着商品住宅库存压力增大，开发商资金链日趋紧张，京沪等一线城市房价松动迹象将进一步明显，房价有望加速步入下行通道。合富观点：在中央连续不断的限购政策下，银行信贷政策持续紧缩，商品住宅库存压力越来越大，势必导致开发商资金链越来越紧张，从当前的房产政策信号来看，?降价放量?会成为未来开发商的一种必然选择。三四线城市成房地产新引擎发展或藏极大泡沫报告标题随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发以获取更大发展。房产市场正在走向关键节点，三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎上升势头明显快速发展更需警惕风险。合富观点：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨所产生的房地产的价格远远高于与之对应的实体价格现象；国家对房地产较大力度的调控只有将近两年的时间，在这段是间内，三四线城市的房价在不断上涨的同时，经济也在迅速发展，就目前的形势而言三四线城市房地产拥有较大的发展潜力，并不存在所谓的极大泡沫。上半年大房企收获喜人中小企业销售业绩惨淡报告标题在严厉的宏观调控之下，今年上半年的房企业绩出现分化，大型房企的业绩普遍不俗，但不少中小房企业绩下滑。不过，整个房企业绩呈现?前高后低?格局，业内专家表示，未来银行方面或会继续紧缩银根，房企筹资以及销售面临的挑战巨大，或会坚定房价下行的趋势。尽管地产行业处于宏观调控的风口浪尖，但近日万科、恒大、中海、招商地产等大型房企仍然交出了不错的半年报。在调控持续深入的形势下，上半年实现?快跑?的开发商赚得较好业绩。招商地产近日发布的上半年报显示，该司拿地量、开工量、销售量均同比大增，开工量甚至超过去年全年，整体策略已由去年的观望转变为加速开发销售。在大型房企上半年整体靓丽的业绩之下，业绩呈现出?前高后低?格局，以万科为例，今年二季度销售金额较一季度销售金额下降15%。进入三季度以来，开发商业绩放缓得更为明显，截至8月9日，今年排名前50的上市房企中有9个公布7月销售业绩，其中5个房企业绩环比出现不同程度的下滑，占比为56%。以销售额计，前三万科、中海、恒大的房地产开发商都公布了7月的销售情况。其中万科、中国海外发展7月都环比下降3成，恒大7月销售额保证了环比的增长，尽管只有1%。总体而言，销售情况并不乐观，这三家加起来7月销售总额环比下降了23%。上半年大房企收获喜人中小企业销售业绩惨淡报告标题对于7月份业绩环比下降，不少房企恒大地产副主席、行政总裁兼执行董事夏海钧表示，受7-8月份季节性因素影响，7月份合约销售均价，由6月的每平方米6851元下跌7%至6312元，因内地出台二三线城市限购令影响，打击消费者信心；同时亦由于公司于7月份仅推售三个新盘，推售量减少所致。但他预期，随着9月份推售楼盘数量增多，届时销售额亦会有大幅增长。此外，7月底前披露了上半年市场预报的58家上市企业中，也有超过65%的企业预减。只有20家预增，其余38家预减或亏损。部分已经披露半年报的中小上市房企数据也不乐观：净利润同比下降降幅最大的嘉凯城达到98.4%。渝开发、广宇集团和滨江集团的降幅也都超过四成，绿景地产继续亏损。链家地产首席分析师张月认为，如果从各大城市房地产数据来看，开发商业绩前高后低与政策影响时间滞后有关，今年不少城市4月以后新建商品住宅成交套数、销售面积、销售金额均呈现迅速下降的情况，因此预计通胀压力依旧存在，未来银行方面或会继续紧缩银根，房企筹资以及销售面临巨大挑战，或会坚定房价下行的趋势。合富观点：严厉的市场调控下，房地产市场不断被挤压，房地产市场面临着重新洗牌的格局，大开发企业因为实力雄厚和品牌效应，在如此严厉的政策打压下销售业绩不会受到太大影响，而小开发企业则因市场情况不容乐观而销售业绩惨淡。地产开发投资依然强劲前七个月已超3万亿报告标题在严厉的房地产宏观调控和?限购令?的背景下，中国房地产开发投资依然热情不减。国家统计局最新数据显示，今年前七个月，中国房地产开发投资3.19万亿元人民币，同比增长33.6%。7月18日，国务院常务会议明确指出，房价上涨过快的二三线城市也要执行限购政策。住房和城乡建设部随即启动新一轮限购名单拟定的工作。今年以来，由于一线重点城市实施住宅限购，房价涨幅明显趋缓，但二三四线城市房价涨幅已超过一线重点城市，成为拉动全国房价上涨的重要力量。与此同时，由于房地产开发企业投资策略的调整，二三四线城市房地产开发投资增速也明显加快。据悉，住建部拟定新一轮限购的二三四线城市名单，房地产开发投资增幅成为限购升级的重要参考指标。进度排行榜报告标题7月，各地保障房开工率稳步增加，不少地方开工率超过七成。单从目前获得的数据来看，西部省份进度好于东部地区。业内人士指出，由于东部地区建筑、拆迁成本较高，土地和资金压力相对较大，在一定程度上加大了保障房建设的难度。合富观点：从各地进展来看照这个速度完成全年目标是有难度的。为了降低保障房的征地成本，拆迁矛盾必然会比较突出，同时地方政府让保障房用地挤占商品房用地，造成政府在财政收入上的巨大损失。从主观角度，地方政府推动保障房的动力不足，拖延的可能性更大。多地楼市出现量跌价滞专家称房价不会大跳水报告标题自限购、限贷、金融紧缩等一系列的楼市调控政策颁布实施以来，有效的抑制了部分购房者的购房需求，中国多个城市的库存量持续大幅攀升，甚至逼近历史高位。在中国监测的30个城市，7月逾五成城市成交面积环比下跌，但均价未现实质性松动。财经评论员叶檀在接受中新社记者采访时表示，目前房地产市场成交量下降，价格也有所松动，但一线城市房价不会大幅度的下降。?下半年房地产市场将环比增速下降，但会较为温和。?合富观点：限购、限贷、金融紧缩等一系列楼市调控政策的连锁反应，导致多个城市库存量持续攀升，逼近历史高位，下半年房价可能或有所松动。楼市环境栏目报告标题全国房地产运行情况土地运行情况郑州楼市情况今年全国土地流标增加200余块限购城市最明显报告标题2007年以前房