2011年宁波房地产市场调研报告　　提要：宁波的市中心在三江口，以天一广场为中心，方圆5公里内鲜有出让土地和在售楼盘。鄞州中心区是宁波的第二个市中心，以万达广场为核心，配套已较为成熟，土地供应量目前亦不多。宁波市目前的发展重点是东部新城，约16平方公里，未来的市政府所在地，城市行政商务中心，以商业体量为主。位于西部片区的卫星城集士港镇、江北北区以保障房为主的洪塘镇、北部商贸商务中心镇海新城、借助旅游业起势的东钱湖等板块，开发密度低，土地优势明显，有大片“白纸”可以“画画”。　　宁波房地产市场的特征总结如下：　　①宁波商业体量巨大，全部为去年本地“商业限购”政策出台之前的项目。南部商务区200万方的商业体量，目前已开出一半。　　②三江口的雅戈尔新海景花园，精装修最高售价可达5万元/平米；位于鄞州中心区的雅戈尔御玺、荣安府均价3万元/平方；位于高新区的绿城皇冠花园、江南一品均价2.2万元/平米。　　③供应量较大的地区在离市中心10公里左右集士港、洪塘、慈城等地，均价在1.2万元/平米左右。　　④宁波市购房主力为宁波市及各县级市居民。限购前的温台炒房客占20%左右。　　报告目录　　1、宁波城市规划及现状　　1.1城市区位　　1.2行政范围　　1.3宁波城市总体规划　　2、宁波城市经济人口情况　　2.1宁波经济运行情况　　2.2宁波城市人口状况　　2.3宁波城市交通状况　　3、宁波房地产市场状况　　3.1宁波中心城区域规划　　3.2宁波市房地产特征　　3.3宁波市目前在售、预售商品房概览　　3.4宁波市土地出让情况　　参考资料　　宁波市城市总体规划概要(2004-2020)　　宁波市中心城住房建设计划(2011年)　　浙江省土地市场系列解读①——宁波：土地市场趋冷　　独家：2011上半年宁波卖地170亿同比降28.76%1、宁波城市规划及现状　　1.1城市区位宁波是浙江的三大经济中心之一，宁波港是中国货物吞吐量第一大港口，集装箱吞吐量则列全国第四大港口。全市总面积9365平方公里。位于浙东，长江三角洲南翼，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，东北与舟山隔海相望。在中央及浙江省的文件中，宁波市分别被定义为长三角南翼经济中心和浙江省经济中心。宁波市在长三角经济区中占有重要的地位1.2行政范围　　宁波市总面积9365平方千米。辖6个区(海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑)、2个县(宁海、象山)，3个县级市(慈溪、余姚、奉化)。全市共有57个街道、80个镇、11个乡。　　1.3城市总体规划　　宁波依托沿江、沿海、沿湾的特色，描绘了“一核两翼多节点”的现代都市格局。“一核”，就是以海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六城区为主核；“两翼”，就是以余慈组团和宁波杭州湾新区为北翼，以奉化、宁海、象山组团为南翼；“多节点”，就是以卫星城市为龙头，以中心镇为新型小城市，形成连绵城市群的格局。　　从宁波发展基础、发展优势、发展潜力、发展趋势出发，市委、市政府作出了“十二五”期间全面推进“六个加快”战略部署：加快打造国际强港、加快构筑现代都市、加快推进工业升级、加快创建文明城市、加快建设生态文明、加快提升生活品质。2、宁波城市经济人口情况　　2.1宁波经济运行情况　　经初步核算，2010年宁波市实现GDP5125.8亿元，按可比价格计算，同比增长12.4%。其中，第一产业实现增加值218.4亿元，第二产业实现增加值2848.2亿元，第三产业实现增加值2059.2亿元。　　2.2宁波城市人口状况　　全市常住人口为760.57万人，同2000年第五次全国人口普查时相比，增加了1643087人，增长27.56%。其中，全市常住人口中市外流入人口为228.85万人，占30.09%。全市常住人口中共有家庭户2855142户，家庭户人口为7044406人。2010年宁波市区居民人均可支配收入30166元，比上年同期增长10.2%。宁波市2010年第六次人口普查结果（单位：人）全市7605689海曙区373742江东区366648江北区361242北仑区612267镇海区418500鄞州区1359198象山县503279宁海县646074余姚市1010659慈溪市1462383奉化市491697　　2.3宁波城市交通状况宁波市正在建设轨道交通1号线和2号线一期工程，初步形成“十字型”轨道交通基本骨架，线路全长72.1km。1号线为东西走向的骨干线，沿中山路城市生活轴线布置，全长44.6公里，共分两期建设；2号线一期工程为西南-东北走向的骨干线，沿甬江、奉化江等发展轴线布置，全长27.5公里。宁波近期地铁建设规划图宁波市城际交通示意图3、宁波房地产市场状况　　3.1宁波中心城区域规划　　宁波的市中心在三江口，以天一广场为中心，方圆5公里内鲜有出让土地和在售楼盘。鄞州中心区是宁波的第二个市中心，以万达广场为核心，配套已较为成熟，土地供应量目前亦不多。宁波市目前的发展重点是东部新城，约16平方公里，未来的市政府所在地，城市行政商务中心，以商业体量为主。位于西部片区的卫星城集士港镇、江北北区以保障房为主的洪塘镇、北部商贸商务中心镇海新城、借助旅游业起势的东钱湖等板块，开发密度低，土地优势明显，有大片“白纸”可以“画画”。　　宁波市规划中心城呈“两带三片双心”组团式的结构。　　两带即滨海布置产业带，沿三江安排生活带；三片即三江片、镇海片、北仑片，各片相对独立兼以生态绿地作隔离，以快速交通相连接，以保持良好的城市生态环境；双心即三江片三江口中心和东部新城中心。“两带三片双心”组团式示意图　　三江片以余姚江、奉化江、甬江为发展轴，形成以三江口为商业中心、东部地区为行政商务中心的双核空间结构。依江形成以水和绿地为主的生态轴，梯度配置公建、居住、交通用地，呈层状发展态势。城市的三圈环线构成三江片的交通骨架，内环以内以古城保护和旧城改造为主，中环以内发展第三产业及生活居住为主，外环与中环之间发展无污染的城市工业及生活居住。　　北仑片形成中片区、东片区、西片区和大榭岛“三区一岛”组团式布局，各片区以生态带、海岸线分隔，以便捷的交通体系相联系。北仑片规划期内重点建设三片区北部滨海地带及大榭岛。穿山半岛南岸及梅山岛作为生态发展地区，适宜发展生态型建设项目。　　镇海片用地布局由居住和工业两大部分组成，其中滨江为居住生活用地；工业用地由后海塘工业区、镇海经济技术开发区及宁波市化工区组成；居住和工业之间以防护绿带作为隔离。　　3.2宁波市房地产特征　　①宁波商业体量巨大，全部为去年本地“商业限购”政策出台之前的项目。南部商务区200万方的商业体量，目前已开出一半。　　②三江口的雅戈尔新海景花园，精装修最高售价可达5万元/平米；位于鄞州中心区的雅戈尔御玺、荣安府均价3万元/平方；位于高新区的绿城皇冠花园、江南一品均价2.2万元/平米。　　③供应量较大的地区在离市中心10公里左右集士港、洪塘、慈城等地，均价在1.2万元/平米左右。　　④宁波市购房主力为宁波市及各县级市居民。限购前的温台炒房客占20%左右。3.3宁波市目前在售、预售商品房概览　　中国宁波住宅与房地产网显示，截止到6月17日，宁波可售房源10万余套，面积达35余万方。宁波市商品房存量区域可售套数可售面积已售套数已售面积（m2）（m2）海曙区6498508026188321734186江东区7684433689243342360941江北区5533365215257092303215鄞州区232731317731818947028266镇海区10576887713211012012301北仑区181601157858490234459795江北北区7001518234171311561777科技园区7647485666226982205523东钱湖度假区664574922830664731象山县1868292219120491650839慈溪市6501436949289613325118奉化市756527655828685302大榭开发区199885146960354保税区0019315616宁海县1660142252.668033805571.92余姚市8104796075.11377443814646.76全市106124746073635682934688183（数据来源：中国宁波住宅与房地产网数据截止日期：2011年6月17日）宁波市主要区域在售、预售楼盘区域名称地址物业类别均价开发商(元/平米)江东区（主要在在售东部新城）交通御府江东滨江大道南，凌波路高层公寓28000宁波交通房地产东有限公司百隆东外滩江东北路与民安路交界处高层公寓26000宁波百隆东外滩花园房产公司宁波国际金江东世纪大道北段1228号写字楼19000宁波东部新城开融服务中心发投资有限公司城投大厦江东惊驾桥北侧、滨江大道写字楼14800宁波城投置业有东侧、江东北路西侧限公司东航大厦江东中山东路与中心路交写字楼9978宁波银亿房地产叉口西南侧，樱花公园对开发有限公司面东方商务中江东兴宁路456号（现代写字楼10000宁波矮柳房产心商城旁边）华宏第五大江东中兴路719号（东至写字楼14000宁波华宏置业有道河流南至规划路西至华宏限公司国际中心北至开元）宁波泰富广江东惊驾路565号（民安写字楼17000宁波信富置业有场路南侧、桑田路东侧，基地限公司东邻后西河）待售东方一品江东西临杨木碶河及河滨住宅宁波兴普房地产道路，北临民安路，东依开发有限公司河清路东部新城门江东西以世纪大道为界，高层公寓宁波亚鑫置业有户区地块东至海晏路，南、北两端分限公司别是中山路和宁穿路雅戈尔滨江江东江东北路以北、通途路高层公寓宁