2012房地产市场大势预测市场研究部2011年11月市场现象全国性的降价潮？政策调控严厉，全国各地出现降价潮与退房热市场现象开发企业反应？开发企业资金链出现问题，掀起社会各界关注市场现象代理行反应？世联地产戴德梁行代理行同样受政策调控影响，业务成交量大幅缩水，部分上市公司股价大跌市场现象之下，缘由…调控背景楼市调控有根源！08年全国受金融危机影响，国民经济发展受到影响，政策出台各项政策救市，导致09年房地产市场量价快速猛增，政府为了遏制房价过快上涨，10年开始陆续出台多项政策调控楼市，但房价上涨依然较快，从而引出11年史上最为严厉的楼市调控……08年09年10年11年综合因素盘整阶段需求集中释放阶段政策干预市场调整阶段持续调控市场反应阶段?金融危机影响减弱?经济复苏，房产泡沫?救市政策刺激需求严重?各种需求集中释放?价格飚升势头过强?经济通货膨胀严重，cpi指数屡创新高?价格、销售量快速?政策强制干预频出、?金融危机增长宏观调控?政策强制干预频出,、?宏观政策?开发企业高价拿地宏观调控力度空前；?政府、开发商、消费?价格增长过快者三方博弈，市场观?市场房价小幅下降，“以价换量”局面全面拉开望情绪加重?成交量萎缩6调控政策大事记4.15施,要求对贷款购买第二国务院出台具体措31套住房的家庭,贷款首付24款不得低于50%,贷款利1.14—上调存款类金2.25决定再次上调存款准备金率同时“津十条”公布月执行—中国人民银行0.5个百分点，33.18—中国人民银行率不得低于基准利率的1.11.10倍—国务院发布决定再次上调存款准备金率是次上调20100.5年以来的第三个百分点这《关于促进房地产市融机构人民币存款准备场平稳健康发展的通4.13《产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知金率关于进一步加强房地—》0.5住建部下发了个百分点，调知》简称“国十一条”整后存款准备金率为4.17—国务院发布16%“新国十条”，央行3.18—按照国资委要求，再次上调银行存款准备金率0.5个百分点除已确定的产为主业的央企外，家不以房地产为主业的央企退出房地产业16家以房地7858763.10—国土资源部今日下发了产用地供应和监管有关问题的通知十九条”《关于加强房地》简称“国6.14中国人民银行宣布，上调存款类金融机构人民币存款准备金率点，农村信用社、村镇银行暂不上调。0.5个百分91011125.1中国人民银行宣布，6.12等七部门联合制定的《赁住房的指导意见式发布关于加快发展公共租由住房城乡建设部10》正10上调存款类金融机构人民币存款准备金率点，农村信用社、村镇银行暂不上调。0.5个百分10月.房贷再收紧天9.19国务院要求大力8.4住建部出台5条限购津部分银行首套房推进公租房建设明确标准，要求各地对照1316贷利率上调15面积及租金14拟限购名单7.14上涨过快二三线城市进行限购，各省市加大投入保障性住房建设国务院要求房价热点关注金融政策-存贷款利率及存款准备金率2011年银行一年期存贷款利率变化8%6.31%6.56%5.56%5.81%6.06%6%4%3.50%2.75%3.00%3.25%2.50%2%0%2010年10月20日2010年12月26日2011年2月9日2011年4月6日2011年7月7日存款利率贷款利率2011年银行存款准备金率变化情况25%21.50%20%15%18.00%10%5%0%2010年2月25日2010年11月16日2010年12月20日2011年2月24日2011年4月21日2011年6月20日中小金融机构大型金融机构上调存款准备金率与基准利率，使得企业贷款难度逐步加大，随着年底市场交易淡季的到来，银行放贷更紧，开发企业已经面临还贷压力，市场量价下行趋势将更为明显热点关注金融政策-首套房贷利率上调房贷再收紧天津部分银行首套房贷利率上调首套房贷的利率优惠取消，最低首付30%，实行7.05%工商银行的基准利率，二套房则要求首付60%，基准利率上浮10%。建设银行首套房贷款至少首付30%，在基础利率上上浮1%信贷政策农业银行首套房最低要求首付40%，贷款利率在基准利率基础上浮5%，优惠取消；二套房贷已经基本停贷凯成观点：交通银行首套房贷款首付30%，利率实行基准利率，未上调1.此次首套房贷利率的上调是各大银行自发式上调，而非政策调控，主要原因在于今年房地产市场受政策等多重因素的影响，市场成交量明显下降，贷款客户同样减少，因此银行从自身利益出，提高贷款利率比较符合情理。2.上调首套房贷利率后，对刚需购房者影响最大，该部分客群对利率上调等价格变动较为敏感，随着首套房贷利率的上调，会进一步加重部分购房者的观望情绪。在多重因素影响下，房地产下行的趋势已进一步确立。热点关注行政干预-限购令限购相关政策及内容摘要1：2月18日，天津出台“十条”房地产市场调控细则，强调在加大保障性住房建设力度的同时，落实国家住房限购政策，从3月1日起，天津施行全面限购；摘要2：10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议召开联组会议中，姜伟新说，目前住建部正在试点建城镇个人住房信息系统，限购政策的行政色彩比较浓厚，不符合市场经济。然而住房信息系统工作已经做了两年多，目前仍在艰难地进行着，基础工作还做得不够；凯成观点?3月份，天津开始实施限购后，市场受税收、信贷和限购等调控政策的影响，投资投机需求已经正在被逐渐挤出，自住型需求将会占据成交的主体。与此同时也抑制了部分改善型群体的住房需求，市场成交量出现明显下降，各项目火爆打折促销，房价已出现下滑；?10月份，住建部人员发言意味着“限购”这一措施在短期内不可能有大的调整，未来1—2年内，市场依然要受限购政策影响，市场房价将持续下行，直至市场出现新供需平衡。市场量价下行已成定局，未来房价将持续走低，市场竞争将更为激烈调控中，市场反应…三方反应行业反应政府反应购房者反应部分城市中小企业倒闭较多，房地产业发生并购案屡屡发生，半国务院总理温家宝12日主持召开政策频繁出台，楼盘大搞促销，变相降价屡见不爽，但房价仍是小幅下降，购房者持续观望日益年时间就超过了去年全年的规国务院常务会议，研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财严重.模；税政策措施。一线城市由于限购等政策的调7.14国务院要求房价上涨过快二控，房价快速上涨的势头得到明部分城市楼盘降价促销，引发了老三线城市进行限购，各省市加大显遏制，部分城市已出现“以价业主集体维权，要求返还差价。投入保障性住房建设；换量的局面”.8.4住建部出台5条限购标准，要历年一系列的房地产政策调控，已多数二三线城市反而由于未受限购政策的影响以及来自一线城市资金流的涌入，房价上涨较快；求各地对照拟限购名单，但目前仅有为数几个，地方政策执行懈让多数购房者对政府调控产生怀怠疑，但多数认为政府后期对楼市的调控态度坚定，房价将再次下降。行业资金链紧张，中央调控态度坚决，地需求受制，房价望降，市场持续“以价换量”方政府执行懈怠购房依然持续观望市场拐点已现，开发商持续降价促销，政策调控依然不放松，购房者持续观望滨海市场反应市场现象万通生态城万通生态城新新家园推出3#楼，由二手房万业源公司代理销售，共计约100套，目前剩余10多套，去化速度较快降成交均价8500元/㎡，价精装修(2000元/㎡)，送车位潮远洋地产胡家园?9月初，推出全民大富翁促销活动，推荐成交一套给1万，赠车位，送物业费等，并且购房贷款12个点，一次性13个点，成交均价在7800—8400元/㎡；?9月末，项目与新浪开展网络电子商务平台，销售报价7700元/㎡；?9月，与中交一航局团购，成交均价7600—8300元/㎡；?10月国庆节，针对华北陶瓷城员工推出成交均价为6900—7400元/㎡；分析：促销活动明显比较频繁，优惠幅度很大，部分团购已接近限价房水平，对未来市场预期不太看好。区域内限价房:滨海欣家园6500元/㎡滨海热点宜居板块价格直降,逼近区域内限价房价格滨海市场反应供需数据变化2011年滨海新区市场状况滨海新区历史成交状况700,00010,500609,6689,737100009,141600,0005095009,8009000500,000409,2128,942400,00085009,10030300,00050.6880002042.2938.667500200,00032.338,40022.57107000100,0000650007,700年第三季年第四季年第一季年第二季年第三季1234567891010111111成交量（万㎡）成交均价（元㎡）供应面积（m2）成交面积（m2）成交均价（元/㎡）/?从成交量上看，滨海新区三季度环比上涨?从市场供应量来看，区域市场限购以来市场供应71.28%，同比上涨19.58%。集中放量；?从成交均价来看，滨海新区的成交均价有所下?从市场成交状况来看，成交量限购后4月份出现下跌，本季度成交均价达到9141元/m2，环比下降，5月开始回升，月成交量基本维持在10—13降6.12%，同比下降5.45%。万㎡，成交均价从限购后波动较大；第三季度金九银十之际与去年同期相比,量平价跌,长期严控下价格松动.滨海市场反应区域板块反应2010年4月开始系列严厉的调控政策，第三季度核2011年3月限购令心区周边区域价格率先开始松动，楼盘促销增多开始实施滨海主要板块成交价格变化情况17,00015,000总体平均中心城区13,000新港上北11,000西部9,000开发区中高端生态城7,0005,00008Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q31