谨呈:宁波市商会大厦建设有限公司宁波市商会·国贸中心项目附楼市场调研及产品定位建议DTZ戴德梁行2008年6月前言前言先前我司已对宁波市.商会国贸中心项目附楼提出初步产品定位建议，在原有基础上，我司通过对宁波宏观市场、宁波房地产市场、宁波酒店式公寓供需市场进行全面市场调研和分析，结合市场调研结果，再次深化、验证本项目之定位建议，并提出产品细化建议，为项目最终定性建设提供建设性意见。目录一、市场研究二、产品定位三、产品建议?宁波宏观市场状况?客群定位?户型配比建议?宁波房地产市场概况?形象定位?装修建议?宁波酒店式公寓市场分析?产品定位?项目地块判沿一、宁波宏观市场状况?宁波城市概况?鄞州区概况?宁波宏观经济概况?宏观市场小结宁波宏观市场状况宁波城市概况?地理位置:宁波位于我国海岸线中段，长江三角洲南翼经济中心，为长三角地区重要港口城市，是构筑上海国际航运中心的重要组成部分。?区位条件:紧邻上海、杭州、温州等经济发达城市，东面临海，具有良好的深水港口资源，杭州湾跨海大桥为建成进一步提升宁波城市竞争力。长三角经济圈?行政辖域:全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。宁波的行政区域包括余姚市、慈溪市、奉化市、宁海县、象山县、鄞州区、海曙区、江东区、江北区、镇海区和北仑区?优越的地理位置宁波宏观市场状况宁波城市概况?城市规划?城市性质:我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城;镇海?主要职能：东北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢北仑纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对三江片区东扩外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。?空间结构：未来宁波中心城市将形成“一心二带三片多点”组团式格局。?发展方向：三江片近期主要向东发展，中远期向北部发展，适当向西，有限制地发展南部。镇海片、北仑片沿海岸线发展。?对外交通：将形成”123”交通圈，市域内形成1小时交通圈；到达上海、杭州等周边城市形成2小时交通圈；都市区以内形成30分钟交通圈。?外向型城市定位，港口经济职能定位，完善的交通规划宁波宏观市场状况鄞州区概况?地理位置：鄞州区地处浙江东部沿海，宁波中心城南部，东、南、西面包围宁波主城区。?辖域人口：全区总面积1346平方公里，户籍总人口79万。?综合实力?经济社会综合发展水平:全国第12位、浙江省第3位、宁波市第1位；?鄞州被认定为国家级生产基地，拥有国家驰名商标和国家级名牌；?拥有众多行业领先企业,如雅戈尔、奥克斯；?发达的民营经济，数量庞大的民营企业；?鄞州区作为宁波市主城区组成部分，其经济实力占据宁波各区之首，近年鄞州中心城区建设加快，其人口聚集效宁波中心城区应和以万达广场为核心的消费市场崛起，雄厚的民营经济鄞州区为城市建设及房地产发展提供坚实的基础，更为南部商务鄞州中心区区发展创造良好商务环境。宁波宏观市场状况宁波宏观经济概况宁波GDP及增幅固定资产投资宁波固定资产投资及增幅GDP（亿元）增幅（亿元）增幅200050%40003433.120.00%15431597.91370.440%2864.5150030002446.415.00%1095.72158.0430%1769.91000837.620001500.310.00%601.31191.51310.6470.320%360.310005.00%50010%00%00.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份固定资产投资年份GDP增幅增幅?固定资产投资：?GDP：受2004年宏观调控影响，投资额的回落，房2007年3433亿元的生产总值，使宁波城市地产投资下降，相对平稳的投资趋势，为宁综合实力已跻身全国第一方阵；约14％的波经济创造可持续发展环境。GDP增幅，表明宁波经济处于高速发展阶段。?依据惯例，大于8％的GDP增幅，反应宁波当前房地产处于高速发展状态，但随着固定资产投资回落，可预见宁波房地产也将进入相对平稳发展阶段。宁波宏观市场状况宁波宏观经济概况近年宁波市存款状况近年宁波市贷款状况贷款额存款额增幅增幅530960004961.950.00%60004700.540.00%3916391040.00%3230.6830.00%40003089.440002764.32603.6930.00%1906.2420.00%2223.021172.91444.531479.4720.00%200010.00%20008831051.610.00%00.00%00.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份存款余额（亿元）年份贷款余额（亿元）增幅增幅财政一般预算收入宁波市一般财政预算收入?财政收入：稳保障定增长的财政收入为经济又好（亿元）增幅800723.940.00%又快发展提供坚实的财力。561.260030.00%?2004466.5存贷款余额：年存贷款余额增幅回落，反应400.9640033020.00%258.4出宏观调控的影响，间接反应房地产发展状况。总190.3200143.1510.00%体平稳向上的趋势反应出理性投资、消费。00.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份财政一般预算收入?良好的财力保障，是稳健的经济发展基础，另增幅一方面也为房地产投资提供充裕的资金保障。宁波宏观市场状况宁波宏观经济概况近年宁波市区居民可支配收入近年宁波市人口状况人口自然增长率收入额（元）增幅人口数(万人)250002230720.00%570564.62.519674560.4174082000015882556.721427715.00%560552.71199112970549.071.51500010921546.1910.00%550543.3410000150005.00%5400.500.00%53002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年年份人均可支配收入（元）年份人口数（人）增幅人口自然增长率(‰)长三角各城市城镇居民可支配收入对比?居民可支配收入：较高可支配收入，位于长三角城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费支出区域城市前列，而较低的消费性支出，反应出较大城市累计±%累计±%的消费潜力空间。同时，财产性收入的增加，增强（元）（元）了居民对房产性投资的信心。上海市2362314.31725516.9?人口状况：户籍人口相对稳定，但外来流动人口宁波市2230713.4139219.9的大幅增加（约36万人/年），预测将向东部新台州市2224511.5156661.3城，鄞州区，江北区，有利于区域房地产发展。绍兴市2171713.2130776.3杭州市2168914.0148962.9?根据国际标准，恩格尔系数在30－40％，而苏州市2126014.71395911.9宁波2007年为37％，说明宁波居民生活水平富裕，有很大消费潜力。无锡市2089814.9122577.8宁波宏观市场状况宏观市场小结?宁波地理位置优越，杭州湾跨海大桥的建成，将进一步融入长三角经济发展圈，提升城市综合竞争力；?近年宁波经济处于快速发展期，年均14.1%的GDP增幅，带动房地产行业高速发展；?同时鉴于相对放缓的固定资产投资，预示今后宁波经济、房地产发展有所降温，有利于长期建康发展；?鄞州作为主城区最大区，雄厚的民营经济，快速的城市化进程，为房地产发展创造良好的环境；?宁波良好的经济运行环境，富裕的居民生活水平，反应较大的消费潜力。二、宁波房地产市场概况?宁波土地市场分析?宁波房地产市场分析?宁波房地产市场总结宁波房地产市场状况宁波土地市场分析2007年宁波六区国有土地供应与成交量2007年宁波六区推出土地类别对比图(单位:万平方米)(单位:万平方米)120601.56100700453.15600805006040040300202000100海曙区江东区江北区鄞州区镇海区北仑区0住宅供应量1.3517.62101.5740.2529.53供应量成交量商务\办公供应量15.99.0427.426.764.86?鄞州区成为07年土地供应集中区域,占总成交量70%,预计08年仍是供应主力分析鄞州区东,西,南区域地块出让增多,发展加速?随着东部新城,南部商务区的开发建设,07年商务/办公土地供应比重逐渐增长未来商务楼供应大增,“商改住”现象普遍?07年新出让土地,住宅地块90/70限制指标执行,08年小户型供应逐步放量小户型集中放量,同质化竞争加剧宁波房地产市场状况宁波房地产市场分析250.0近年宁波房地产投资状况增幅投资额(亿元)200.0400313.1332.950.00%150.0300234.4258.240.00%184.330.00%100.020012686.8720.00%59.550.010010.00%0.000.00%200220032004200520062000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年住宅98.7136.8181.9181.7220.7房地产投资额(亿元)办公楼3.17.715.314.727.4年份商业营业用房16.