NINGBOJINDIPROJECTREPORT宁波钱宁波钱66地块项地块项目目提案报告提案报告合富辉煌房地产经纪有限公司2006.11www.fdcsky.cn合富的研究视角第一部分：本产品的市场地位如何？如何推广？1.研究项目所处的市场环境。2.研究区域内竞争对手。3.与竞争对手的进行横向分析，找出差异价值。4.项目解析，产品增值建议。第二部分：客户是谁？在哪里？有多少购买基础？1.研究宁波市的居民人口特征。2.对宁波有支付能力的目标客户量化统计。3.研究主要住宅板块的居民特征属性。4.研究项目周边主要竞争楼盘的客户构成。5.抽样访谈问卷客户110名，访谈业内人士10名，其中深度访谈30名。6.推测客户的演进性，得出结论。第三部分：如何推广？达到项目和企业品牌的和谐共荣？1.项目定位，企划总精神。2.推广策略，各阶段推广的落地执行。3.本项目之于金地的意义。报告架构区域市场篇产品篇客户篇项目定位企划表现市场宏观篇推广策略（附件）宁波——长三角南翼“副中心”。?成长型区域性辐射城市。?经济实力雄厚，对外依存度大。?目前工业类别是以技术含量低、劳动密集型、出口加工型为主，产业提升空间有待提升。?民营经济发达，小而散，藏富于民、需求旺盛，具备大量的高端消费品购买人群。新三江口?城市化进程加快，内部建设落后，框架尚未拉开。东部新城未来以“一心、两带、三片、多点”为发展，新三江口鄞州新城、东部新城、鄞州新城三足鼎立趋势渐显。鄞州区——宁波市的快速成长板块：?区域规划：规划面积33平方公里，近期计划开发12平方公里，其中工业区5平方公里。?规划总人口：约12万人，鄞州新城区远景规划年限一直到2010年，届时计划容纳25万人口。鄞州中心区?发展方向：根据“南居北工”的发展战略，建为集行政、商务、商业、教育、生活为一体的新城中心，在空间上起到连接市中心，辐射周边乡镇的作用；到2010年鄞州新城区将成为一个现代化、生态型、园林式的宜居城区。区域认知——鄞州中心区VS东部新城从远景发展势头看，东部新城作为新的城市中心，远景看好。三江口片区　东部新城——城市未来商务、市政中心，主要承载的功能有商务金融、行政管理、会议博览、科技资讯、公共文化、居住等城市功能。　　鄞州中心区——鄞州的政治、经济和文化中心，相东部新城比东部新城，承载更多的居住功能。鄞州中心区从短期发展上看，近三年东部新城对鄞州中心区难以产生威胁　东部新城虽然远景看好，但目前城市发展条件下，鄞州中心区位于城市近郊、城市自然外延区域，由于已有一定的发展基础，发展相对成熟，在短期内，将比东部新城更具发展潜力。鄞州区前身是著名的百强县，本地经济对城市发展的支撑性极强，已有比较好的发展基础，相对于目前尚处于规划、启动阶段的东部新城来说，短期内更有竞争优势。鄞州区楼市近期市场表现：?鄞州中心区已处开发成熟期，品牌镇海区江北区开发商大举进军，土地放量集中，北仑区吸引市民关注。海曙区江东区?鄞州目前市中四区中可售货量位居第3，多为在售盘的剩余货量，新鄞州区开项目都将等到07年开盘，造成东钱湖当前的“量降价升”局面。可售面积（数据截至2006年11月28日）752562800000637098?需求结构发生变化，购房者具有演517551600000433584400000进性，30-40岁的白领或私企业主200000成为主要客群。0海曙区江北区江东区鄞州中心区可售面积鄞州区一级市场状况宁波市区2006年非经宁波市区2006年度经营性用地出让计划表营性用地出让计划表单位：公顷单位：公顷单位计划单位计划鄞州区300鄞州区85北仑区480北仑区75镇海区140镇海区80江北区140江北区70科技园区20科技园区25东钱湖区20东钱湖区75原三江片100原三江片70合计1200合计480土地出让市场火爆，一方面政府连续出让大量土地，另一方面各地开发商拿地热情高涨，宁波港集团、石浦控股、中国移动宁波分公司、银鑫地产、华龙投资、雅戈尔置业、百隆、坚石发展等公司等纷纷拿地，掀起www.fdcsky.cn新一轮土地竞拍热潮，土地市场的火爆程度近几年少见；鄞州区二级市场供应状况楼盘名称总建面积在售面积已售面积销售率市场存量潜在供应东湖馨园137.295.2572.02%2.040格兰春天152.291.0344.98%1.2612.71万达广场12.710.934.5441.54%6.390春江花城3521.959.643.74%12.3613都市森林269.084.2546.8%4.8216.92剑桥四期15000015宁兴地块27000026东方地块15000014华茂地块14000014盛世华城3914.8710.2468.86%4.6324.13西城十二庭院18000018阳光丽园18000018香榭丽洲17000017东湖观邸33.5000033.5荣安地块15000015四明春晓87.186.3688.58%00紫郡354.892.3748.47%2.5330金地地块16000016合计372.278.4843.6455.61%34.85283.26区域市场目前潜在供应283.26万平方米，按现有每年60万方左右的区域去化量，完全消化也要4年左右时间，即使考虑到市场的需求增长情况，供需对比仍十分明显。鄞州中心区板块战国图市区方向宁麦德龙姜公首轮开发区域路东湖花园嵩江路第二轮开发区域目前开发热点区域天钱宁半岛名邸东湖（1（2（3童下一轮开发热点区域湖南华泰4馨园）））都市森林新都美地北金湾四明春晓北小城花园华泰3北四明路大形成华庭路洋格兰云天华泰2华泰1路春江花城路万达广场江2、4——城市生活机能板块本案（4麒麟大厦（5（64——CLD核心板块外国语学院）南苑国际）第二人民医院）鄞县大道8、9——教育、行政功能板块宁波理工金地国际花园万里学院3、6——中心区边缘生活板（7（8（9块）））7——政务区板块鄞州中心区主力在售楼盘存量箱体：13079（M256套套）套180197套9套11套16069套58套154套107套套140花园洋房38套2843146套套套170套高层120春江花城万达广场都市森林格兰春天金地国际花园典型个案——春江花城占地：130000m2总建面：250000m2容积率：2.69总户数：600户物业形态：单身公寓、小高层、高层开盘：2005.5.6交房：2007.6.10均价：6700元/m2（送中央空调）面积：108-200m2主力：168m2销售率：56%已推量：一期80423.13（476套），二期177450.28（1301套）已售量：一期53122.45（315套），二期93721.86（780套）物管：上海陆家嘴物管费：1.1-1.4元/M2典型个案——春江花城推盘分析各期推盘的户型总套数（总推1753套，截至11月28日）各期推盘的户型销售套数（已售1151套，剩余602套，截至11月28日）?春江花城两期推盘都以160m2以上的户型为主，其中二期增加了120-160m2的户型以及80m2以下的小户型。其策略是以舒适型单位在前期夺得市场高地，提高楼盘整体形象，而后在此基础上二期相应推出小面积户型。?在推盘顺序上也是以临江的最好位置D区打头阵，先卖大洋江，后卖园林和社区规划，高开高走策略。?在销售上，小面积户型都获得了较好的表现，而大面积户型由于总价偏高的缘故而遭到一定的抗性，目前剩三分之一存量，其中160m2以上的占60%，140-160m2的占30%。典型个案——春江花城户型分析：春江花城的160M2以上的户型方正，双卧朝南，南北阳台，景观和栋距构成较为舒适的空间感，总价和面积与本项目相仿，存在分流本项目的花园洋房客户的可能性。160M2168M2典型个案——万达广场占地：210900m2总建面：520000m2（其中公寓面积14.5万m2）容积率：2.03总户数：800户物业形态：一幢40F酒店加写字楼、一幢28FSOHO、4幢32F点式、2幢32F板式开盘：2005年8月27日交房：2007.5均价：7300元/m2面积：99-160m2主力：150-160m2户型特点：整体格局方正开放，空间宽敞、采用厚板结构、自用空间已推量：125571.16m2（1417套）已售量：81302.95m2（635套）销售率：65%物管费：2.5元/M2www.fdcsky.cn典型个案——万达广场推盘分析推盘量与去化量比较（截至2006年11月28日）万达公寓总推量12.55万方，共1417总推量：1020套（不包括车位）套（包括车位），主要以120-140m2已售量：741套2500465户型为主，占45.6%，80-100m小户45025.1%400型占。在前期推广当中小户型350324去化速度最快，中大户型速度相对趋缓300256总推套数250225199去化套数，主要受到来自都市森林压力，前期销200161150售中在品牌方面做了很大宣传，并对自100665450身产品质量做了直白（如：工法样板）83080-100100-120120-140140-160160以上，形成了一定的口碑效应。剩余货量（户型面积，剩余套数剩余套数，占百分比）剩余总量：279套在剩余货量当中，120-140m2仍然是160以上,12,80-100,57,140-160,64,4%20%主打，户型区间与本案花园洋房有所交23%100-120,5,2%叉，目前万达的主要推广思路是利用前期已销货量的客源基础，在地段、配套等概念支撑下加强了收官攻势。120-140,141,51%典型个案——万达广场户型（二房二厅一卫约99㎡