2010年5月宁波房地产市场研究报告2010年5月宁波房地产市场研究报告2010年5月3日-2010年5月27日宁波华星房产咨询有限公司研展部2010年5月28日12010年5月房地产月报地址/Add：宁波百丈东路37号25楼热线/Hot：400-600-5900www.hxfc.com.cn2010年5月宁波房地产市场研究报告一、宏观扫描?4月PPI预计同比增长6.37%事件：调查显示，4月PPI同比增长预期最高值为8%，最低值为5.1%，中值为6.45%，平均值为6.37%。点评：2010年3月，PPI同比上涨5.9%，相比之下，4月PPI预期值比3月有所增长。若实际值如预期值，这将是PPI连续第5个月上涨，涨幅接近2008年10月水平，与2008年8月10.06%的历史峰值相比，相差3.61%。大宗商品价格上涨致PPI走高，需求将减弱的汽车、家电行业将承受成本压力。防范资产泡沫、通货膨胀及经济过热风险；?4月CPI预计同比增长2.7%事件：调查显示，4月CPI同比增长预期最高值为3.5%，最低值为2.5%，中值为2.625%，平均值为2.7%。点评：3月CPI同比上涨2.4%，4月CPI预期值相比3月略有上升。若实际数值如预期值，这将是CPI连续第6个月上涨，接近2010年2月涨幅。经济学家认为，农产品价格短期内难以下降，预计CPI会在三季度出现峰值。4月CPI同比涨幅可能比3月略有上升，主要原因在于粮食价格同比上涨较快，尤其是猪肉价格连续三周的上涨，对CPI走高影响明显。22010年5月房地产月报地址/Add：宁波百丈东路37号25楼热线/Hot：400-600-5900www.hxfc.com.cn2010年5月宁波房地产市场研究报告?深圳楼市新政细则出台事件：5月7日深圳才正式公布了楼市调控细则。此次深圳细则较北京相对温和，主要内容包括“暂停发放购买第三套及以上住房贷款”，“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停住房贷款”。点评：本次深圳楼市新政细则出台可谓是“雷声大、雨点小”，与之前外界传言的严厉政策相比，本次调控略显软化，仅仅是对中央调控政策的延续，并没有出现之前传说中的限购令。深圳本次调控实为无奈之举，为配合中央调控，各大一线城市纷纷响应，以北京为首的严厉细则已经推出，让外界对于深圳的调控新政倍加期待。而在经过相关部门严格论证之后的细则出台，并没有出现之前预期的效果；深圳政府则对此有着自己的观点：“从数据上看成交量每隔一周都要下降一半。”，相关负责人表示目前情况下没有必要出现更加严厉的措施。从政策本身来看，本次调控中对于异地购房的限制仍然执行了中央调控的规范，不能提供一年以上纳税及社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对于深圳市场而言，港澳台居民及境外人士仍然可以在资金条件容许的条件下进入深圳市场。本次调控叫停了保障性住房的上市交易，此条在全国尚属首次。此举意在保证保障性住房资源的可持续循环。本次调控虽然略显温和，但仍旧坚持了中央调控的主要内容，稳定房价、打击不合理需求的主线不变；本次细则的出台，并不意味着一步到位。32010年5月房地产月报地址/Add：宁波百丈东路37号25楼热线/Hot：400-600-5900www.hxfc.com.cn2010年5月宁波房地产市场研究报告?北京：地王周边二手房价普跌一成数据显示，望京、东升乡、亦庄地王产生之前，二手房平均销售均价分别为2.6万/平米，2.7万/平米和1.5万/平米。地王诞生后，三地周边二手房房价日日攀升，并一直持续到“国十条”出台的前夜，最高平均单价分别达到3.2万/平米、3.2万/平米、1.9万/平米。在近两个月的系列调控新政出台后，三地二手房成交量平均下降了50%，成交价每平米则分别跌近三四千元左右，单价回归到2.8万/平米、2.9万/平米和1.7万/平米。但仍然均比地王诞生前的单价高出2000元。?西安：楼市新政细则出台发力保障性住房建设继青岛、北京、深圳等地后，西安市政府5月6日日也出台了16条地方细则，主要在加快保障性住房建设、增加普通商品住房供给、加强房地产市场监管、扩大二手房交易等4个方面提出措施，满足居民住房需求。根据将从6月1日起施行的《进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，西安计划2010年及“十二五”期间共配建廉租住房150万平方米，解决3万户低收入家庭住房困难，并要求普通商品住房中廉租房配建比例不低于5%，经济适用住房中廉租住房配建比例不低于15%，棚户区改造项目中廉租住房配建比例不低于30%。?新政策效果初显南京楼市量价双跌自国务院发布新“国十条”以来，南京市商品住房认购量总体下降；成交价格也出现小幅回落，跌幅在5%－10%之间。商品房认购量短暂大幅下滑。正常情况下，南京市日认购量在250套－300套之间，从4月22日开始，认购量明显下降，日均不足100套。特别是42010年5月房地产月报地址/Add：宁波百丈东路37号25楼热线/Hot：400-600-5900www.hxfc.com.cn2010年5月宁波房地产市场研究报告“五一”小长假，南京全市仅认购商品住房151套，成交仅3套。从5月3日起，在开发企业优惠打折促销下，认购量才回到了100套以上。商品房价格小幅回落。4月14日－30日，部分新开楼盘实际成交价格出现10%－20%降幅，如河西、宁南、江宁和江北区域四个新开楼盘，实际开盘价格较原定价格分别出现10%、19%、20%和15%的降幅，大部分在售楼盘推出了力度较大的打折优惠措施。?宁波市公布今年住房用地供应计划据统计，2010年度全市国有建设用地使用权住房供应计划为1237公顷，比2009年增加386公顷，增长31.2%。其中，保障房，旧城改造等拆迁安置和中小套型商品房等保障性三类用地占住房用地总量的75%。在保障性三类用地中，保障房用地为118公顷，其中廉租房用地8公顷，经济适用房110公顷；旧城改造等拆迁安置用地302公顷，其中保障房201公顷，中小套型101公顷；中小套型商品房508公顷，其中限价商品房10公顷，公共租赁房1公顷。?央行本周净投放资金1520亿元货币政策趋于正常化事件：自春节以来连续11周的资金净回笼在本周终结。5月13日，央行在公开市场发行共计500亿元央票，这意味着本周央行向公开市场净投放资金1520亿元。点评：考虑到本周通过存款准备金率回收约3000亿流动性，央行货币政策逐渐正常化的趋势并未改变，公开市场净投放仅是短暂现象。公开市场于本周大幅度放缓回笼力度出于两个方面的原因：52010年5月房地产月报地址/Add：宁波百丈东路37号25楼热线/Hot：400-600-5900www.hxfc.com.cn2010年5月宁波房地产市场研究报告一是央行于本周一正式上调了法定存款准备金率，回笼资金逾3200亿元。央行适度减缓回笼量，可以缓解准备金上缴带来的冲击。其次，当前短期限品种对机构吸引力不大，在央行无意提高利率水平的背景下，1年期、3月期央票发行很难放量，而本周3年期央票因隔周发行暂停，因此对回笼规模构成制约。?宁波：公寓市场受限，自然人购房将无法取得产权事件：5月17日《宁波市办公建筑行政许可暂行规定》已由宁波市规划局、建委和国土资源局联合公布，即日开始施行。根据规定，公寓式办公楼（含酒店式办公楼）的房屋产权所有人仅限于企业法人。以个人名义购买办公建筑内的单身公寓后，如果不注册公司，将无法办理房产证。尚未出让的“写字楼项目”，公寓面积最多占20%，位于城市重要区块内的商业金融业用地或商务办公用地，应建设一般办公楼，不得建设公寓式办公楼（含酒店式办公楼）。已拿到土地的，公寓面积最多占40%点评：在宏观调控的背景之下，各地调控频出，而针对宁波商品房住宅市场并没有出现大的地方调控政策；本次关于公寓市场的产权界定，无疑是给宁波市公寓市场投入了一颗重磅炸弹。宁波写字楼市场成交低迷，写字楼纷纷变身酒店式公寓，一时间宁波市场上出现了大量的公寓产品。“变身”后存在市场风险和购房者的投资风险，主要体现在产权、配套设施、税收等方面。居住用地使用权限70年，商业用地只有40年。写字楼用地改建的住宅土地性质不变，产权年限大大缩减。此外，因是非住宅用地，水电费的价格一般为较高的商业价。生活成本较高之余，而一旦物业税、土地税开征，另类住宅必然会比普通住62010年5月房地产月报地址/Add：宁波百丈东路37号25楼热线/Hot：400-600-5900www.hxfc.com.cn2010年5月宁波房地产市场研究报告宅征税标准高，养房成本相对增加。而税费、首付方面，买家也可能承担更多的税费，利息和首付比例。在整个城市规划之外，此类住宅周边可能没有较成熟的生活配套设施。?北京交易降温房价上行受新“国十条”以及北京楼市调控政策的影响，4月份以来，北京楼市交易虽然降温，但是房价却继续上行。北京市统计局12日公布的数据显示，4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，涨幅比3月份提高2.4个百分点，这已经是连续10个月涨幅扩大。从环比看，4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。而4月份北京销售商品住宅为118.7万平方米，下降41%。?深圳成交降六成房价同比涨67%在楼市新政的影响下，深圳一手房成交大幅下跌。楼市新政出台前，深圳楼市一周成交一手房1061套，新政出台后第一周(4月19日-4月25日)成交量即跌至417套，跌幅超六成。4月30日成交66套，5月1日成交27套，5月2日成交7套。5月3日恰逢春交会期间，楼市却几乎“零成交”，成交量仅有1套。据深圳市国土房产部门5月1日公布的统计数据显示