写在前面08年全国房市扑嗍迷离，从年初的王石卖拐之说、深圳等城市的试点降价到年中的全国大范围房价涨副放缓。由07的卖房市场转为了08年的买方市场，买房的人也由团购、抢购到如今的持续观望。在大环境的变迁下，宁波的住宅房产类广告也发生了重大变化，分门别派各自采取了不同对策……本报告旨在为本案酌情考虑大环境基础上，在众多鄞州项目中中找到一条成功突围之路。1。08楼市简掠2。区域市场解读目录3。项目现状解读4。项目策略大纲5。企划推广总精PARTⅠ、沸腾后的宁静……08楼市简读倾听来自四面八方的声音楼市展望：2008楼市呈“暖色调”房价大跌不现实。——新华网08.01.0208楼市期待“开门红”——焦点房产网08.02.2608楼市倒春寒，复苏待何时？——中国房商网08.04.222008，沸腾之后是理性——和讯网08.06.042008上海楼市年中调查，六成人表示将继续观望。——地产门户网08.06.12…………小结：1.07年的狂热与价格神话注定是过去式，中国楼市迎来全新发展阶段。2.新形式下，百姓购房回归理性，将更注重产品的质量与品质。3.市场上对房产的需求与观望同在。PARTⅡ、众军云集，相守以望宁波及鄞州区市场解读楼市行情序言2008年上半年，宁波乃至全国的房地产市场都进入不平凡的一个阶段。由于中国宏观经济层面“从紧的货币政策”这一主方向未变，各种投资型需求均受到抑制，股市和楼市的获利空间日益缩小。每年的5、6月份，是宁波房地产市场的传统旺季，但今年的情况却大不相同。从价格层面来看，6月份，宁波市商品房成交均价为8922.66元/平方米，较上月下降995.34元/平方米，环比下降10.04%，同比上涨32.62%；商品住宅成交均价由上个月的9635元/平方米下降到8869元/平方米，较5月份下降了766元/平方米，环比下降7.95%，同比涨幅为34.73%。具体来看，本月宁波商品房和商品住宅价格下降虽然受到个别低价楼盘销售量的加大的影响，但宁波的房价已经处于高位运行，短期内难有大幅上扬，很多二手房已经标明“急售、特价”，价格出现一定程度的松动。今年上半年，对于宁波房地产市场而言注定是一个困难的时期，这半年来商品住宅房销售量持续下跌、土地市场热度下降、新房价格底线的动摇等现象让不少业界人士感到担忧。但是，与此同时也出现了令人欣喜的一面，如普通住宅用地的增加、信贷业务保持平稳、区域扩张继续加大等现象。无论是政府还是开发商，都在积极寻求破解困局之法。2008年的房地产市场注定进入了一个困难于机会并存的时代。宁波07年前6月市6区商品房销售量和08年同比1200111411041086300028741011100710002500800192220001773184816626001500S4003601000763V500200001月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月07年宁波6区交易量08年宁波6区交易量08年前6月市六区的商品房共成交5682套，07年前6月共成交10039套，同比减少4357套，下降43.4%。宁波各区域表现不一2008年宁波住宅市场的区域表现各不相同:中心城区高价为王:中心区今年的推盘量不多,在售如:凯德·汇豪天下,雅戈尔·湖景花园,银泰国际,环球中心.多数项目的均价已经达到2万元∕㎡.城西、江北北区稳扎稳打:最近新开的楼盘多数集中在城西、江北北区.如:瑞园,西城春天,格兰春晨,奥林80等.由于这些楼盘价格定位比较符合普通购房者的心理，多在7000~9500之间,开盘不久销售率便达到了90%以上。东部新城、高新园区均被看好:随着东部新城建设步伐的加快，宁波行政办公重心将转移，较好的发展前景使得该区域的房价一直被买房者所看好。鄞州区中心区遭遇尴尬:随着市场的变化，鄞州区的房价开始进一步趋于理性，新开楼盘的价格普遍低于07年。在这一过程中，客户更多的是选择了持币观望房价的态度，鄞州中心区遭遇尴尬。宁波鄞州区房地产投资表--------房地产开发商品房屋施商品房屋销住宅部分商品房销住宅部分投资（亿工面积（万售面积（万销售面积售额（亿销售额元）㎡）㎡）（万㎡）元）（亿元）08年6月7.6322.7614.7012.0912.7610.7908年1--6月35.31606.5638.6234.7142.2738.6307年1—6月33.6522.4963.1360.224642.72同比+5%+16%-38.8%-42.3%-8%-9.5%数据来源：政府工作报告从表中可以看出，08年1~6月鄞州区除了房地产开发投资和商品房施工面积较07年1~6月有所增加外，其他指标都有不同程度的下滑。其中商品房销售面积和住宅销售面积下降幅度最大，分别下降为38.8%和42.3%。这也说明了鄞州区的商品房销售并不乐观。08年鄞州区每月成交量180016921600149914001200100081670785880056865367060054340060431720014601月2月3月4月5月6月08年每月成交套数07年每月成交套数08年6月鄞州区的商品房交易量为858套，同比去年6月下降43个百分点。从表中可以看出，08年的5、6月份并没像07年一样出现交易量突然猛增的情况，鄞州区的市场还是延续了前2个月的低迷。数据来源：房产备案系统最近2月宁波各区域销售前10强5月住宅市场销售TOP10从表中可以看出，5月份和6月份宁波各区域TOP10的销售表中，鄞州区占了大部分。鄞州区销量较好的楼盘基本可分为2类。一类为以低单价为吸引点6月住宅市场销售TOP10，如：瑞园，缘园，西城春天等。另一类以自身的品质为吸引点，如：风格城事，城市花园。数据来源：房产备案系统鄞州区08年新推项目一览表数据来源：房产备案系统时间楼盘名称区域物业性质预售面积预售套数价格08年2月雷孟德·星光中心二期鄞州区住宅14881.342255615.49雅戈尔香颂湾二期东钱湖别墅27561.039521000缘园一期鄞州区住宅13651.011485999-9城市花园A1-08年3月A8、A10-14、A16-695（别墅110鄞州区别墅+普通住宅123173.1823000A30、C1、C2、地套）下车位创新·128鄞州区2.5产业园34908.01436000-8000钱湖比华利一期公寓东钱湖度假区住宅23269.38196----------楼08年4月俊鸿·嘉瑞大厦鄞州区办公21090.7691----------西清水城春湾天鄞州区鄞州区住宅住宅1105312950.54。1718511067608931.24金海嘉园鄞州区住宅19936。522310530.7008年5月雍景苑43#鄞州区住宅3051.5630-------英仑水岸东钱湖别墅18894.877215271.47中海.东湖观邸2期东钱湖别墅34252.459410516.68瑞园鄞州区住宅46492.146879500风格城事8·9组团鄞州区住宅95677.8110981060008年6月缘园2期鄞州区住宅71895.0413227100格兰春晨鄞州区住宅56382.438417100钱湖景苑3期东钱湖住宅25894.73378------鄞州区的推盘量从5月份开始逐步增加，但中心区的推盘量不多，且多数是以老盘推新房的方式推出。（推盘时间按预售许可证为主）鄞州中心区下半年将推出的住宅项目三间客金色水岸2期格兰春天铂园荣安琴湾万科金色城品为下半年要推项目鄞州区市场现状鄞州区的房地产开发投资额持续增加，但商品房的销售面积和销售额却大幅度下降。鄞州区房产市场不容乐观。鄞州区的市场出现冰火两重天：中心区的项目均遇到销售瓶颈；而城西那块一些项目借着高性价比，吸引了一大批置业者。08年下半年鄞州中心区住宅项目的将逐步放量，加上48克拉，风格城事，城市花园等项目所剩下的房源，整个鄞州中心区住宅市场将异常激烈。PARTⅢ、巨鲸搁浅……项目现状解读项目概况占地20万平方米容积率2.01总建50万平方米规划户数4000户绿化率30%均价11000元/平米开盘时间2007年10交房时间2009年底月28日楼盘地址贸城路与钱湖北路交叉口建筑形态一期共8幢高层，717套开发商宁波奥克斯置业有限公司销售代理上海天启&开启（一期）物业管理耐森物业车位状况超过1：1(一期)鄞州中心区，50万方超级大盘让我们看一组数据……5月份6月份7月份总户4月285月55月125月195月266月16月96月166月236月307月77月7月数号-5号-5月号-5号-5月号-5号-6月号-6月号-6月号-6月号-7月号-7月15号-23号-月4号11号月1825号月318号15号22号29号6号14号7月7月号号22号30号717551555567568580582584585584584585585587每月销售2943套数数据背景，来源网络备案1、市场关注度减弱小结2、案场销售缓慢3、高价在身，进退两难成也市场、败也市场项目拥有鄞州中心区最大的体量，07年推出之际被狂热而沸腾的市场推上一个相对较高的价格位置。随着08楼市冬天的到来，这股冲动的力量噶然而止。留下本案在风头浪尖搁浅，进退两难。无论07、08本案的成功与现状都可谓成也市场、败也市场！如何化解项目现所面临的三大问题，是后续房源推广的重中之重。PARTⅣ、与时俱进，步步为赢我们的策略纲要显然，新的市场环境下。用一期的营销手段来卖二期的房子显然行不通2期项目需要一条全新之路，同时兼顾一期客户。让我们从产品入手……对比一、二期产品构成后，我们发现较之一期产品。即将面市的二期产品中多出