谨呈：慈溪宁盛置业有限公司““宁盛”慈溪嘉宁盛”慈溪嘉丽丽中心中心项项目市目市场研场研究究&&推广策略推广策略市市场研场研究究报报告告HRDC合润地产第一部分慈溪慈溪区区位位概况概况宏观经济环境宏观经济环境一、项目背景一、项目背景城市城市发发展展规划规划项项目界定目界定项项目背景分析目背景分析HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划项目界定慈溪—上海、宁波两大都市的“黄金节点”项目背景分析慈溪位于东海之滨，东离宁波60公里，北距上海148公里，西至杭州138公里，是长江三角洲经济圈南翼环杭州湾地区上海、杭州、宁波三大都市经济金三角的中心，区位和交通优势十分明显。特别是杭州湾跨海大桥的建设，给慈溪带来了千载难逢的历史性机遇。2008年建成后，慈溪将一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，融入沪、杭、甬2小时交通圈，这将极大提升慈溪在长三角城市群中的战略地位。全市行政区域面积1154平方公里，户籍人口102.1万人，辖17个镇、3个街道，1个开发区，共308个行政村、28个居委会、38个社区，市政府驻地浒山街道。HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划一桥改变慈溪经济地位，后续发展前景广阔项目界定项目背景分析2007年，慈溪市的城市居民人均可支配收入远超过长三角16城市，处于经济领头羊的位置，但是，由于地理位置的原因，一直以来，慈溪市处于交通的末梢，从一定程度上限制了慈溪市经济的发展。而今，杭州湾跨海大桥进展顺利，将于2008年通车，大桥的通车将彻底改变慈溪经济末梢的尴尬，一跃成为宁波接轨上海的桥头堡。同时，由于大桥的开通，慈溪市将融入到长三角2小时交通圈，进一步方便同各城市的交通往来，商贸外来更加频繁，不过同样地，随着慈溪与上海交通距离与时间的缩短，慈溪人在上海置业的可能性也随之增加，对慈溪高档住宅市场也会形成一定程度的影响，不过总体而言，慈溪的经济将会更加活络，发展前景更加广阔。HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境GDP和固定资产投资快速增长，投资环境良好，一、项目背景城市发展规划项目界定经济保持稳健的快速增长项目背景分析GDP完成情况600530.9125.0%50021.3%450.219.4%19.3%19.9%20.0%375.4140014.5%314.7214.60%15.0%30013.1%259.37217.17192.0910.0%20006年，07年GDP由，450.21005.0%亿元上升到530.91亿元，人民生活进一步改善。00.0%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年经济结构方面，三次产业协调GDP（亿元）增长率发展。2007年，三次产业之比为2006分类数额比重增幅5.06:62.15:32.79与上年的5.56:61.35:33.09相比，结国民生产总值375.41亿元----同期增长19.3%构相对稳定，进一步趋向合理。第一产业20.86亿元5.56同期增长10.5%第二产业230.33亿元61.35同期增长20.9%第三产业124.21亿元33.09同期增长18.0%三产比重33.1%----同期增长-0.009%2007国民生产总值450.2亿元----同期增长19.92%第一产业22.79亿元5.06同期增长9.25%第二产业279.78亿元62.15同期增长21.47%第三产业147.63亿元32.79同期增长18.86%三产比重33.09%----同期增长-0.009%HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划城市化进程发展迅速，区域市民消费力强劲项目界定项目背景分析金融机构存款余额2007年年末全市总户籍人7000000638720035.0%32.3%口为102.3万人，比上年减少6000000562940030.0%27.6%5397人，其中非农人口为16.655000000465323725.0%24.1%22.9%3786600万人，整体消费力很强；400000020.9%21.0%20.0%18.3%322047517.6%3000000243364415.0%196092513.5%1537046慈溪市个体工商户数量有2000000127163310.0%42905户，占到宁波市总数量的10000005.0%18.4％，位居宁波下属市及各00.0%区第一位，消费力可观；1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年外来人口大概有80～90万，分金融机构存款余额（万）增长率布在全市各地；金融机构贷款余额慈溪市近期规划人口规模906000000559350060.0%52.7%万人,远期规划人口规模达到5000000445170050.0%140万人,城市人口的增加带来44.8%4000000342228140.0%新的消费力。2888600300000028.4%30.3%250105930.1%30.0%23.9%25.6%2000000163757120.0%注：06，07年慈溪市的存贷款余额继113081718.5%70057091280915.5%续保持良好的增长态势，其中06年存贷100000010.0%款增幅分别为21％，30.1％，贷款高00.0%于存款增幅，但存贷比为79.1%，7存1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年款的上升为再次投资保证充裕的资金储备。金融机构贷款余额（万）增长率HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划慈溪市北部都市区规划空间结构图项目界定项目背景分析HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境宁波都市圈——北部中心城市的城市定位一、项目背景城市发展规划项目界定项目背景分析杭州湾大桥的开通,带动区域经济的飞跃城市布局城市由最初沿329国道轴向发展，转向纵深发展，城市形态演化呈中心扩张态势。城市建设导向城市发展方向：慈溪市中心城市由浒山宗汉组团和横河组团组成，浒山宗汉组团向北、向东发展为主，适度向南，控制向西发展；横河组团向北，向西发展为主，适度向东，控制向南发展。HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划基地位置及指标项目界定项目背景分析基地位于慈溪市中心街区，南邻环城南路，西接浒山路，东邻水门路，北到水南路，其中环城南路和浒山路是快速干道，交通十分便利；基地正前方是预留城市绿地，西侧是一条河流，有很多的滨水绿化设计，东北侧也是一快城市绿化用地，所以基地环境非常优美；基地东侧的东方大厦是高等写字楼，北侧是城市大礼堂，其余周边都是高档住宅区，配套服务设施齐全。场地平坦，东西长约100米，南北长约200米，其中南侧为城市绿化用地，建设用地的面积为20820平方米。HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境基地现状：反“T”型地形，地块方正，位置突出，一、项目背景城市发展规划项目界定项目背景分析南侧有大块城市绿地中央大中央大厦商铺农业银行厦N基地缔景湾水南路环缔城南景湾浒山路水门路路HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划经济技术指标项目界定项目背景分析经济技术指标：总用地面积20820平方米总建筑面积120761平方米地下建筑面积32704.6平方米地上建筑面积88056.4商业建筑面积9537平方米酒店式公寓建筑面积15290平方米（酒店塔楼5—14层）酒店建筑面积17824.6平方米（酒店塔楼15—26层）酒店裙楼建筑面积15810.3平方米办公建筑面积29594.5平方米容积率4.23建筑密度32.8%HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划区域价值：慈溪城市正中心，核心CBD，项目界定项目背景分析延续商业、区位双重属性成就区域优越气质地块交通分析周边配套地块周遍道路平整，紧靠维科CBD商务交通流线便捷，位于氛围浓厚，周边大型慈溪主干道上。超市，酒店，银行等设施齐全。环城南路：慈溪东西银行：宁波银行、中城市主干道，沿街大国农业银行、工商银型商场，宾馆，酒店行较多。商业：维科CBD，浒山路：慈溪城市南中央大厦，华润万家北向主干道。双向两。车道，路面较窄。酒店：慈溪大酒店，慈溪国脉大酒店。评析：从交通条件来说，位于城区主干道，城市核心区域，紧靠维科CBD项目，是商业地产的绝佳位置.从配套上看,周边大型超市,酒店,银行,等商务配套设施齐全,商务氛围浓厚.HRDC合润地产慈溪区位概况宏观经济环境一、项目背景城市发展规划项目界定项目背景综述项目背景分析慈溪市的经济发展迅速，城市居民生活水平不断提高，市民购买力不断增强项目地处慈溪城市核心区域，紧靠CBD，周边商业机构密集，商业氛围浓厚慈溪主干环城南路等紧靠地块，交通便捷，区位优势明显项目周边生活配套设施齐全，教育、医疗、大型超市，购物中心等配备齐全在这样的大环境下，项目具有较强的运行空间HRDC合润地产第二部分宏宏观观市市场概况场概况住宅市场住宅市场二、市场表现二、市场表现写写字字楼楼市市场场公寓市公寓市场场酒店市酒店市场场市市场场表表现综现综述述HRDC合润地产宏观市场概况商业市场近年开发投资减少，地价趋向稳定,房产二、市场表现写字楼市场公寓市场酒店市场投资恢复健康态势市场表现综述3532.22140.0%05、06年是慈溪已出让地块开发高峰期122.2%120.0%3028.12，同时受政策及市场影响，土地出让有限，进100.0%入07年，慈溪很多开发商面临无地可开发，2580.0%18.8618.67同时由于地块出让