宁波地块考察报告考察时间：2010.01.13～15考察地块：江北区英雄水库地块北伦区梅山岛北伦区春晓镇地块考察人员：周世敏白耀天杲先鹏1.英雄水库地块英雄水库地块地理区位图中“A”所示位置即为英雄水库地块的所在地，隶属于宁波市江北区。宁波市区至慈城镇江北区（图中慈湖公园位置）的距离约15公里；慈城镇至英雄水库的位置约6公里；宁波市区至英雄水库的距离约20公里。英雄水库地块关联行政村英雄水库相关地块主要涉及4个行政金沙村村：南联村、五联村、金沙村、公有村。（如右图所示）南联村4个村落依山傍水而自然形成居住片公有村区，拥有良好的自然风光资源。当地的主要经济产业有：杨梅种植、五联村毛竹种植、园林苗圃。另外还有少量的生产加工型工业企业。4个行政村中，南联村、公有村和五联村距水库较近，山水环绕，自然资源最好；金沙村距水库稍远，主要为山谷坡地，植被覆盖以毛竹为主。英雄水库地块关联行政村南联村金沙村公有村五联村枯泽带环英雄水库取景南联村公有村公有村入村口1公有村入村口2较为理想的球场或开发用地江北区区域规划前景江北区以地处杭州湾大通道出口的优势为依托，实施高效、集约化的城市产业战略，力争到2020年形成“一心一轴三区”为格局，以循环经济为核心的生态产业体系。“一心”即以城区中马、白沙、文教、孔浦四大街道为主体，包括甬江街道等部分地区构成的江北产业中心。该区域重点发展商贸物流、金融、信息咨询、研发设计等生产配套的服务业，完善城区房地产、餐饮零售、旅游、教育、文化、卫生、体育等服务业。“一轴”即由庄桥街道、洪塘街道、慈城镇中心三点形成的轴线。以庄桥街道为中心的平原地区，重点发展冶金、机电、橡塑加工等行业；以洪塘街道为主体建成都市型农业生产基地；以慈城镇古城区为中心发展旅游和配套服务业。“三区”即都市型农业产业发展区，指洪塘都市型农业产业中心，重点发展都市农业、经济林果种植业、蔬菜花卉种植业、禽畜养殖业及旅游业；生态型工业集中区，指宁波城市工业功能区和江北区投资创业中心，重点发展江北区生态工业；生态型旅游发展区，指慈城镇古城区与保国寺及周围山林，主要发展生态观光旅游服务业、经济林果种植业和特色蔬菜种植业。慈城在宁波都市圈的发展位置中心湖狮子山慈城新区城市规划功能分区慈城新区政府公示规划意向江北区房地产现状及前景宁波市政府不断加大对江北的基础设施建设力度，区域基础设施条件不断改善，带动了江北房地产业的快速发展，改变了江北区域内基础设施配套不全，庄桥、洪塘、慈城三镇的房地产开发以零敲碎打，规模小，档次低，配套设施不全，管理较为落后形不成气候的局面。随着“北岸琴森”、“外滩花园”、“同方杰座”、“塞纳丽景”、“天水家园”、“锦江年华”等中高档住宅小区的相继开发建设，为江北区的房地产开发拉开序幕，也使江北区的地块开发渐入佳境，宁动地块的“凯德汇豪天下”，日湖地块的“日湖花园”、“日湖琴云”、“湖景花园”“日湖家园”的高档住宅小区相继开工建设和城庄地块大型楼盘的推出，加快了江北区房地产业发展步伐。经过几年的建设,一批楼盘相继竣工并获得各种奖项，“天水家园”、“北岸琴森”“天合家园一期”楼盘被宁波市建设委员会授予宁波市住宅开发项目“人居环境奖”；“亲亲家园”楼盘荣获“全国人居经典综合大奖”、“宁波市城市标志性楼盘住宅金奖”、“宁波2006年标志性名盘”、首届“宁波市优秀规划居住区”、“宁波市十大绿色景观小区”等称号，江北“后来居上，最美最好”的居住环境已初见端倪。慈城镇距离英雄水库地块较近，因此该区域房地产市场最具参考价值。该镇目前在售的楼盘主要为慈城新天地和慈湖人家。慈城新天地在当地较具代表性；慈湖人家为慈城镇属安置房，二手房价格约7000元/㎡。重要信息：慈城新区环中心湖、倚狮子山，定位为宁波港桥经济发展的桥头堡，将建成大宁波中心城区之一，目前万科地产和宁波城投已环中心湖区域取得房地产开发用地。江北区慈城镇典型楼盘价格水平联排别墅·慈30-城50新街㎡天精装地公寓·商业至目前，仅剩十几套联排别墅在售，面积206-460㎡不等，均价12000-13000元/㎡。别墅精装公寓锦堂于09年11月15日开盘，当天全部售馨，当时均价为8000元/㎡。总精装公寓计129套多层精装小户型，单套面积30-65㎡不等。商铺08年7月5日开盘，当时价格7800元/㎡起；二百多平米院落总价160万元起商铺。英雄水库投资分析1、江北区慈城板块规划发展前景已经明朗，市场空间较大，别墅类产品尤具发展价值。2、慈城板块具有相当投资价值的区块为慈城新区和英雄水库，得利于新城统一规划，慈城新区投资风险可能相对较低，而英雄水库为独立区块，投资成本和风险可能相对较高，但投资价值可能相对较大。3、环英雄水库地块中，开发资源最好的是公有村，其次是南联村，次之是五联村，金沙村最差，但当地政府也不太可能将资源最好的地块单独转让，而我司亦不应该单独取得资源较差的地块。因此，对于英雄水库环湖地块的选择思路建议如下：①由于资源景观资源缺乏，不可单独选择金沙村或五联村；②可以参考的优选意见排序：首选——公有村＋五联村次选——南联村＋五联村③由于金沙村面积大、拆迁量大、离湖远，开发经营的投入产出比最低，若要考虑选择金沙村地块，建议将整个英雄水库可开发用地整体拿下、整体规划、整体开发、整体运营，该思路可参考碧桂园在紧邻南京的安徽和县如山湖城项目的开发模式。2.梅山岛地块梅山岛地块地理区位梅山岛地处甬舟中心地带，北靠北仑主港区，南连舟山六横岛，西接象山港，东临国际航道和锚区，与大陆距离约500米，紧邻保税区、出口加工区、保税物流园区和北仑中心区。随着宁波—舟山港一体化的深入推进，梅山岛正由港口外围区域转变为核心。宁波保税港区规划2008年2月24日，国务院批准设立宁波梅山保税港区，这是继洋山、天津东疆、大连大窑湾、海南洋浦之后的中国第五个保税港区。宁波梅山保税港区位于梅山岛，规划面积7.7平方公里，四至范围：东到码头岸线（含泊位），南至梅峰路，西北以沿港路、梅山大道、港区路围合为界。宁波梅山保港区实行封闭管理，其功能和有关税收、外汇政策执行《国务院关于设立洋山保税港区的批复》的相关规定。目标地块国际物流业、进出口加工业、旅游业将是梅山岛今后的主导产业。目前，基础设施正在建设中。梅山大桥、首期集装箱码头、七姓涂围涂、行政商务中心等支撑性基础设施完成主体工程；卡口、围网、巡逻通道、监控系统、查验场地等监管设施全面开工建设，确保2010年4月全面建成投用。中国已设立的保税港区保税港区是指经国务院批准，设立在国家对外开放的口岸港区和与之相连的特定区域内，具有口岸、物流、加工等功能的海关特殊监管区域。保税港区的功能具体包括仓储物流，对外贸易，国际采购、分销和配送，国际中转，检测和售后服务维修，商品展示，研发、加工、制造，港口作业等9项功能。序号批复时间名称规划面积(平方公里)01、20050622上海洋山保税港区8.14（中国第一个保税港区）02、20060831天津东疆保税港区1003、20060831大连大窑湾保税港区6.8804、20070924海南洋浦保税港区9.2105、20080224宁波梅山保税港区7.706、20080529广西钦州保税港区1007、20080605厦门海沧保税港区9.509208、20080907青岛前湾保税港区9.7209、20081018深圳前海湾保税港区3.7110、20081018广州南沙保税港区7.0611、20081112重庆两路寸滩保税港区8.37（唯一一个位于中国内陆地区的保税港区，第一个采取“水港＋空港”的保税港区）12、20081118张家港保税港区4.1（江苏以及长江中下游沿线第一个保税港区，第一个位于县域口岸的保税港区）中国的保税港区发展特征从1990年5月国务院批准建立第一个保税区到现在，中国已建有上海外高桥、天津港、深圳福田、沙头角和盐田港、大连、广州、张家港、海口、厦门象屿、福州、宁波、青岛、汕头、珠海等15个保税区，主管部门是海关总署。保税区最初的功能定位是仓储、转口和加工，实际上是以物流为主。十多年来，全国15个保税区的保税仓储、转口贸易、商品展示功能有了不同程度的发展，具备了一定规模的国际物流基础。一、区域性质。保税区是海关监管的特殊区域，不具备自由贸易区和自由港所拥有的海关治外法权。而享有海关治外法权是自由贸易区和自由港的最基本特征。二、海关监管。海关对保税区没有真正按“一线放开、二线管住”来实施管理，而是把保税区当作一个大保税仓，以管理保税仓的办法来管理保税区；海关没有对保税区进行区域管理，而是直接管理区内的每个企业。三、贸易管理。中国对保税区的贸易限制很多，商务部把保税区企业视作境外企业，保税区贸易企业没有进出口经营权，无法开展国际贸易。国家税务总局也规定，国内的货物经保税区出口，须实际离境，才能给予退税。货物从国内到保税区，视同出口，但不给予退税。四、外汇管理。在国外自由贸易区，外汇可以自由兑换，资金出入与转移自由、资金经营自由。而中国保税区内企业在购汇和结汇上，比保税区外企业限制要多。五、保税区的功能。从目前的发展来看，保税区进口贸易功能相对较强，吸引外资和发展出口制造业的功能类似于经济技术开发区。而且，多数保税区发展进口分拨物流并无明显优势。由于区外有大量的保税工厂、保税仓库，保税区虽有进口延迟纳税的政策，但优势并不明显。六、物流服务业的可扩展性。国家在设立保税区时并未建立统一的评价指针，具体运作与考核均由地方政府负责。地方政府在考核时侧重于吸引外资、增加就业与税收、以及GDP增长等直接效益指针，并将主要精力放在招商引资和发展工业项目上。现有的大多数保税区都发展