谨呈：东部新城投资有限公司东部新城村级留用地项目发展研究报告宁波迪赛2009.2项目定位研究思路体系东部新城动态解读项目可行性定位新区宁定区域波目城域产标经位未东部新城动态解读阶新可来产段商品项目可行性定位客营行各业性务基户模性明发C本动式板成B分晰展D体态解分块解长系解读析项发预项结实目析读解目读项展判读论现前可项置目行内目性性开约外操开发束作经及发项方单环目区项项营开域目目案项项经境外产目收目发客可前解营标目环读品收益境户行瞻可标项目前瞻性解读动性性经项目经营可行性解读益模行阶态业定营动型性段收态分性性态位结变解解益预析论预预判判化读读判项目前瞻性解读项目经营可行性解读东部新城动态解读项目可行性定位新区宁定区域波目城域产标经位未阶新可来产段商品客营行各业性务基户模性明发C本动式板成B分晰展D体态解分块解长系解读析项发预项结实目析读解目读项展判读论现前可项置目行内目性性开约外操开发束作经及发项方单环目区项项营开域目目案项项经境外产目收目发客可前解营标目环读品收益境户行瞻可标动性性经益模行阶态业定营动型性段收态分性性态位结变解解益预析论预预判判化读读判项目前瞻性解读项目经营可行性解读项目前置性约束条件解读面临的约束条件：我们的解读：1、本案作为东部新城第一个开工建设的综合为新城开发树立信心和标杆，促使本案必须性项目，需要承担城市在开发定位上有更多的突破。拓荒者的角色2、项目用地为租赁以短期3-5年销售回笼为核心的常规开发定性质，纯经营用途，位模式对于本案而言不可取！因此必须注重经营性用地开发前瞻性定位。经营年限锁定15年。项目开发目标解读开发目标：我们的解读：作为第一个开工建设的综合性项目，本案需要成为一座地标，并为后续开发树立信心：项目收益项目收益A、需要综合考虑本案所处的区域及未来发展状况，促使++本案能够具有较强的存活度。B、项目所处区域的特点，决定本案需要综合考虑外部环社会效益社会效益境，提高外部环境对本案的依存度。++城市运营城市运营保证项目成功运营，应看到本案预期需要5年以上的市场培育期，而整体赢利则要有赖于区域成熟度，预期要有10年的市场逐步发展至成熟期东部新城动态解读项目可行性定位新区宁定区域波目城域产标经位未阶新可来产段商品客营行各业性务基户模性明发C本动式板成B分晰展D体态解分块解长系解读析项发预项结实目析读解目读项展判读论现前可项置目行内目性性开约外操开发束作经及发项方单环目区项项营开域目目案项项经境外产目收目发客可前解营标目环读品收益境户行瞻可标动性性经益模行阶态业定营动型性段收态分性性态位结变解解益预析论预预判判化读读判项目前瞻性解读项目经营可行性解读东部新城在城市未来框架的影响力解读（地图）东部新城是对宁波既有城市中心功能的补充、完善和提升，它与三江口旧城核心区、北仑港与滨海产业带、南北高教园区、东钱湖旅游度假区、鄞州中心区等保持紧密联系，并将成为大宁波的中心大宁波的中心随着交通的建设已经进入了实质的阶段区域交通建设：新区内路网的建设和布三纵：从西向东依次排列江澄路、海晏路、福庆路，局，为导入人流和企业四横：依次排列民安二路、惊驾二路、中山二路、兴的入驻起到重要作用。宁二路。轨道交通对区域的开发利益是一个动态的过程，并且会提前释放。轻轨轻轨11号线号线20120144年建成年建成通车通车东部新城各板块功能发展解构航运中心、金融中心（典型项目：国际航运服务中心、建行大楼）中中央央商务区商务区占地面积为8.45平方公里行政中心计划2013年基本建成商务贸易中心（典型项目：市政府、（典型项目：国展中六部委）心）文体中心、居住中心（典型项目：宁波城市文化广场、锦绣东城等）区域产业的影响力：金融、贸易、航运、行政机构组成第三产业为主力的服务产业链，结合构成宁波未来商务办公核心带。?国际航运服务中心：中心建成后，将进驻海关、检验检疫、海事、边检等涉外单位。?国际贸易展览中心：建成后的国展中心总建筑面积有上百区域产业解构万平方米，成为现代化国际贸易展览中心和进出口商品的重要展示交易平台。?国际金融服务中心：约50万平方体量，招商银行、建设银行、宁波银行、国家开发银行、太平洋保险等8家企业成为首批正式签约落户国际金融服务中心的金融机构。从发展的角度来看板块的形成本项目规划期起步期发展成型期运营期期开发接近尾声住宅逐渐启动密集开发确定东部新居住人口大增轻轨建成通车、城规划定位形以三大中心为引，土地挂牌金融中心成写字楼擎的写字楼就集商务积聚效应形成出让、路网行政中心宁群形成，辐射宁等市政设施建设形成波波北仑等区域建设展开，新商业商业发展缓慢一站式购物、高区域商圈形成为后续发展商档百货进入奠定基础。务C酒店1家五星级酒店若干三、B四星级酒店2家五星级酒店D第一个五年第二个五年第三个五年2009年2014年2019年本项目入市点四大板块的发展对东部新城的聚合作用中心商务区形成产业积聚效应行政中心吸引相关企业入住文化中心辐射宁波，提升区域地位居住中心为区域带来高素质的居民城市中央商务集群文化配套形成宁波新商务CBD宁波新商务CBD解读宁波作为以外贸、物流、航运等服务业为核心产业的商务型港口城市，改革开放30年来，自始自终均未形成整体性强，规模集中的商务型CBD。现有的城市CBD我们应该解读为以天一商东部新城商务板块规划圈为核心的商业CBD。思路让我们看到宁波商务CBD兴起的势头！在宁波未来大城市的发展框架规划中，城市格局需要硬件上的提升，同样需要围绕如何提升商务形象，继续做大做强宁波服务业为基础的第三产业，做大宁波城市影响力，在这一点上，商务CBD的缺失效应日益凸显。成功CBD的案例一新新宿宿::新宿国际国际成熟的成熟的CBDCBD银座新新宿宿：：3030年规年规划划建设建设------金融金融业业---9---9条地条地铁线铁线路路------超超高高层层建建筑群筑群住宅区边缘娱乐及办公临时居区住区新宿物业功能配比集中集中商商业办公、务办公区临时居区住混合住宅住宅∶∶办办公公∶∶商业商业区功能延续周边住＝＝55∶∶55∶∶22宅区功能延续周边住宅区成功CBD的案例二上海上海市国内较成功的CBDCBD范围上上海海：：南京南京路、外路、外滩滩与与陆家嘴金陆家嘴金融融中心区中心区---CBD---CBD网络网络发展发展集集中商业区中商业区------集集中商务中商务区区------住宅聚集住宅聚集区区功能延续功能延续陆家嘴金融中心区周边办公周边办公区区物业功能配比集中集中休闲休闲集中商务集中商务商业区商业区观光区观光区办公区办公区住宅住宅∶∶办办公公∶∶商商业业住宅聚居住宅聚居＝＝55∶∶77∶∶22区区功能延续功能延续周边住宅周边住宅区区成功CBD的案例三深圳国内成功的CBD深圳深圳：：九宫格九宫格------中心中心西西区区---1---144座高座高层写字楼层写字楼------四四角角布布置置居住居住区区九宫格中央商务区物业功能配比住宅住宅∶∶办办公公∶∶商业商业＝＝77∶∶66∶∶22通过对案例的研究，对比东部新城我们发现CBD标准区域契合度拥有高盈利水平的产业，以第三产业为主导；符合拥有商务空间的最高聚集度；符合东部新城商具有最高的交通可达性符合务板块规划思路与CBD拥有最高的地价；尚未符合的准入标准与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关符合极为契合！联性；具有良好的社会服务条件、技术设施和城市景观；符合借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用；符合趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层符合与信息、科技领域重合的趋势显著。通过对主流CBD的研究,推导出根据根据相关相关研究结研究结果果：：东部新城的物业组合结论结论11：：新新宿宿作为作为国际国际成熟的成熟的CBD，不做参考；新中心CBD，不做参考；新宿上海深圳区核心结论结论22：：上上海海作为作为国国内较成功的内较成功的220ha413ha、以金融行业为主的CBD，商务用地面其其中、以金融行业为主的CBD，商务270ha积中浦东CBD办办公发公发达达，与东部新城的，与东部新城的契契合度合度170ha0.8ha较高，较高，物业组合的参考度较强物业组合的参考度较强;;总规划浦东400600万ha300万㎡规模万㎡结论结论33：：深圳深圳模式中模式中居住居住先先行体行体系已经和东部新城有所不同；住宅：系已经和东部新城有所不同；5：7：6：办公：5：5：27：22商业站在宁波新商务CBD的高度来定位本项目东部新城动态解读项目可行性定位新区宁定区域波目城域产标经位未阶新可来产段商品客营行各业性务基户模性明发C本动式板成B分晰展D体态解分块解长系解读析项发预项结实目析读解目读项展判读论现前可项置目行内目性性开约外操开发束作经及发项方单环目区项项营开域目目案项项经境外产目收目发客可前解营标目环读品收益境户行瞻可标动性性经益模行阶态业定营动型性段收态分性性态位结变解解益预析论预预判判化读读判项目前瞻性解读项目经营可行性解读CBD产业导入对本项目的影响产业链主导下，进驻企业全面升级，并在较长一段时间内成熟稳定政府部门全面进驻；核心区进入高速发展期；三大中心初步形成，以此为引擎带产业链成熟，产业动整个办公产业的积聚；金融中心、航运中心、人口大规模导入；贸易中心全面交付，产居住区因配套成熟国际贸易型企业产业全面进驻业集群初步形成；而相继开发与入住锦绣东城等居住小区全；六部委项目建成交付；面入住，居住氛围日渐商务氛围浓厚带动航运中心入驻；浓厚；商业发展；金融中心一期2010年交门户区商业、酒店等全付；面开业，商业圈层辐射门户区2011年交付；加大；国贸中心二期2010年交市政府整体搬迁；付；轻轨通车部