宁波东部新城商务综合体项目策略报告宁波东部新城商务综合体项目策略报告问题界定目录目前宁波、江东区的行情怎样？宁波、江东区域市场5万体量项目对江东意味着什么？本案自身条件解读目标客户群与本案价值的联系?市场、产品/功能定位本案有什么机会？产品/规划设计初步建议本案作何市场定位？开发策略与计划本案的产品如何规划与设计？营销推广策划类似成功操作项目经验项目组成员配置及简介宁波市概况面积：总面积9365平方公里，其中市区面积1681.79平方公里；人口：全市总人口556.7万人，其中市区人口213.4万人；位置：位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州；区划：全市辖象山、宁海2县，余姚等3个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区；地位:长江三角洲南翼重要的经济中心及重化工业基地,大陆沿海港口第四位,世界集装箱港口前二十位。专题一“后城市时代”宁波房地产市场预测一心、二带、三片、多点的空间发展模式：增强中心城区的集聚与辐射功能，保持优秀的城市生态环境，形成高效的城市管理体系，使宁波具有国际港口城市功能和江南水乡特色的生态型现代化城市。“一心”即以三江片为核心，“二带”即滨海、北仑、镇海产业带，沿运河和铁路的交通生态带；“三片”即镇海、北仑和三江片由二条生态带隔离，形成一个组团式城市，“多点”即围绕中心城三片的十多个卫星城。政府迁址江东区------摘自《国务院批准宁波城市总体规划纲要》（8月）宁波市规划-一心二带三片多点政府迁址水面投石效应的模式应用：对宁波而言，政府迁址不仅仅是政务事件，更是经济事件。03年政府宣布的消息，犹如水面投石，在宁波经济发展的江面上引起层层涟漪。国务院通过迁址政府提出迁址信息政府迁址成功政府迁址后期2003年2006---2010年2015年相对于单纯的水面投石现象，经济事件的波动性影响往往具有超前性，即经济事件的实际影响往往早于事件本身。宣布时间主要影响期实际迁址时间事件余波影响期2003年2010年水面投石效应对宁波地产市场预测：形成需求凹型区需求高峰区时间轴线2003年2010---2012年?迁址信息公布后，形成了集中的需求，价格随之上涨，且浮度较大。?然而，当迁址成功后，由于需求提前释放，供应量较大，会导致后期2年内大部分空置房屋出价格下滑。现。所以单一从水面投石模型判断：宁波会形成阶段性的市场低迷，由政府行为引起的诺斯悖论效应：诺斯悖论：政府的干预行为本身应是一种公正无偏的公共服务，但是由于自身利益关联，有时却会导致政府的干预行为最后走到期望结果的反面。诺斯悖论效应的分析模型应用一方面：房地产投资规模过大和加大了另外一方面：由于宏观调控对房地产、钢当前市经济运行的整体风险；商品房价格上涨铁、水泥等产能过剩行业造成了压力，而场问题过快抑制了公民的其他消费，与构建和房地产相关行业对银行实际已经存在“债谐社会的倡导背道而驰；务俘获”倾向；政府调降低地产投资规模，抑制住房价格上涨控制房地产信贷，降低金融风险控目标政府矛既要化解房地产无序发展可能给经济带来的风险而进行调控，又担心房地产市场宏观调控带来盾心理的连锁反应将风险在未化解前释放出来，从而影响自身利益矛盾下“要继续抓好房地产市场调控工作，积“要加强对房地产市场发展的社会宣传和的政策极引导房地产业健康有序发展”舆论引导，鼓励公民适时适度消费”调控政中央出台政策的目的是控制房价上涨的速度，而非要降低房价策解读；是通过宏观调控降低金融风险，而非打压房地产市场开发商不会降价宁波当前的房地产价格增幅较大，地产投资过热成为主流越来越多的宁波购买者认为5年后房价会下降舆论要求房价下降，中央政府出台政策抑制房价需求集中放量价需求不断累积，基于对房价下跌的认知，格不降反升并最终成为多数部分购买行为被推迟诺斯悖论效应单一模型分析结果届时，房价不降反升宁波近几个月来房价的报复性上涨（3-5个百点），便是诺斯悖论效应作用的表现宁波地产市场长期预测：水面投石效应的单迁址后宁波房地产市场开一‘模型分析始走低，房价下跌综宁波房地产市场诺斯悖论效应的单政策导向，宁波房地产市合价格将保持稳定一模型分析场持续走高，房价上涨走势判断：整体走势稳定发展期政策调整期发展期时间2000年2003年2010年专题二区域供需及市场预测历年宁波地产投资及土地供应情况历年宁波房地产投资情况(2002-2005)30050464546258.245250234.4自2000年开始，整体4035宁波地产市场经历年均45%的200184.33027疯速增长，现已开始进入平稳1502523126发展期，房地产投资理性增长2010086.8715。59.5101050500200020012002200320042005投资总额（亿元）增长幅度(%)历年宁波土地供应情况(2003-2005)25070207自03年起,全市土地供应199.11336060200呈上升趋势。05年受土地政策5015042限制,大面积用地减少供应,119.365401003030中小型商办用地比例上升。20501000200320042005供应面积(万平方米)供应幅数(幅)宁波04-06年成交面积解析项目成交套数成交面积单套平均面积（（M2）（M2套）基住宅--75万础数写字楼--18.3万值来商铺--5万源合计1445098.3万于68.02宁05年波市住宅--81.6万房地写字楼--26.28万产交商铺--9.27万易合计16939117.15万69.1中心06年上半年，--信住宅50万息--10.3科写字楼万邵商铺--5万科长总计851865.3万76.7）05年，总成交面积突破100万M2。06年上半成交量正以每年约19%的速度上升。预示着06年再攀高峰，持续旺销。同时了解到，江东区05年的成交面积，约占总成交面积的2/5：46.86万。06-08年市场需求旺盛由上表数据可得，04-05年年均市场吸纳面积约为107.72万平方米，单套平均面积逐年缓慢增加，整体需求略显上升趋势。（98.3万+117.15万）/2≈107.72万平米以此推测，预计未来2年内的宁波市场吸纳总量将在215-220万平方米之间。按2/5计算，江东的2年内的吸纳量约为：86-88万平方米。05年12月—06年6月江东区土地出让情况一览区占地面积地块名称中标开发商用途总价成交时间域（平米）东部新城中宁波交通投资控股江东商办50000楼板价Jan-06心商务区72100-2500幅宁波城建投资控股元宁波开发投资中山路以东宁波通程投资江东商业2210楼板价Feb-06,灰沙厂以2860北地块汽车东站北　江东商办290212.5Apr-06侧地块江东区地产未来供应较大，竞争激烈东部新城开发加快。在出让的地块中，江北区和东部新城区域的地块面积最大，其中东部新城占市本级（包括海曙、江东、江北）土地出让的16.60%，东部新城区域的会展区地块面积为19.8352公顷。宁波市区2006年度经营性用地出让计划表9080706050403020100区区区）区区片州仑海外园湖江鄞北镇区技钱三划科东原规（区北江区域项目研究江东区在售项目列表物业管理费建筑面积项目名称户型面积(M2)价格（元/M2）（元/M2/层高（M）（M2）月）0.45（多层）2.8（多层）滨江花园160万129/134--151/1566500（均价）1.22.9（小高（小高层）层）6998-8323（单身）3.1（单身）45.46/46.23/90.92欧宝花园2万9689-11015（写1.55.05（写字(精装修)字楼）楼）起价：4288（白抷）东城峰汇1.8万50-60（单身公寓）1.52.9均价：6300（精装）1.45(高层)2.8(多层)　35-59（单身公寓）6900（单身）　　　1（小锦诚明都10万　　　　2.9100-164（住宅）5500（住宅）高层）　　　（小高层）1（多层）211(小高层)2.9(住宅)40-2700（办公）　　6800均价（住宅）新天地(12万方用于办1.5（高层）3.2/3.7（办　72-120（主力户型）9000均价（办公）公)5（办公）公）30.04-56.4（单身公寓）6800均价（单身公寓）城市ＱＱ6万1.52.981.52-114.51（住宅）6300均价（住宅）82.84-146.21（住宅）香洲晓筑4万未定价格未定价格2.9/3245-351（别墅）179（住宅主力面积）95国际广场6万35（写字楼主力面未定价格未定价格略积）40-2000（办公）　　　新城国际3万6000均价2.83.172-147*另有宾果70目前没有开盘.电话无人接听,和销售现场没有人.还有丁香苑等现房进行销售,仅售6套，价格为5300元每平方．　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　*该区域内多为现房，已交付入住率有50%左右．其中有部分是别是区，如：中宁花园别是，锦诚花园，葵花园，桃源等等．江东区酒店列表酒店名称客房数量硬件情况星级标准房间配备北欧宜家品牌的家具，均提供厨房及好时光酒店式公寓客房210套洗衣，烘干设备，以及国际卫星电视，免费宽4星带上网，私人保险箱，国际直拨电话等设施。可供1200余人同时用餐，菜肴、服务在宁波且享有盛名。它配有宴会厅、假日酒吧以及环新晶都酒店客房143间4星境优雅的ktv包厢、多功能厅，可满足不同宾客的需求。1100余个餐位；还有能容700人的多功能厅及大、中、小会议厅7个；300个停车位；是集开元大酒店客房398间4星客房、餐饮、康乐、会议功能于一体的现代化酒店。新舟宾馆客房178间略4星江景、中央冷气系统、中央控制系统