宁波科技园区写字楼项目高新科技广场营销推广策划提案报告目录Contents第一部分第一部分宁波宁波办办公市公市场场解解读读第二部分第二部分战战略略开发开发目目标研讨标研讨第三部分第三部分项项目目属属性深入分析性深入分析第四部分第四部分目目标标市市场细场细分分组组合合第五部分第五部分项项目市目市场场形象探形象探讨讨第六部分第六部分创创新新产产品定位品定位研研究究第七部分第七部分产产品方案品方案设计设计排布排布土地供应情况分析?06年较05年增长了143％，为202万平方米，05年比04年增长了207％，为83万平米，逐年呈翻倍递增态势?据统计，07年1～9月份，宁波市办公性质土地供应量为35万方，且全部属于江东区，预计07年供应量为100万方，较06年有一定幅度的下降?从办公性质用地的供应量来看，06年成为近年来土地供应最为集中的一年，且供应量较大，较两年前增长了近10倍，市场压力巨大?江东区在这三年的土地供应量中成为大户，从04～06这三年中分别占到全市38.9％、83.1％和86.1的市场份额?随着东部新城的规划启动，东部新城的供应逐渐增多，截至目前，该区域供有51万方的办公土地供应，占到整个江东区的21.8％，其规划前景也越来越被看好近年来，宁波市办公性质用地供应量呈逐年大幅度增长态势，市场压力陡增，且多集中在江东区，给本案造成一定压力江东区在土地市场的供应中成为最大赢家，其中尤以科技园区和东部新城为主，其必将成为宁波办公市场的主战场容积率分析?由于04年至今办公用地的放量主要集中在江东区的科技园区，容积率多为2.0～3.0之间，因此低密度和低容积率成为几年来办公产品的主要特征?随着东部新城的放量和科技园区的用地减少，容积率呈逐步上升趋势，回归到传统办公产品的趋势愈加明显?东部新城的办公产品容积率较高，在06年和07年所推出的地块中，容积率均在5.0-6.0之间无论是宁波市还是江东区，低容积率和低密度的办公产品逐渐减少，本案的产品规划条件优势愈发明显平均地价分析?江东区05年楼板价较前一年有了较大涨幅，之后便处于一个稳步增长的态势，但涨幅较慢，始终维持在2000-2500元之间?05年受市区两块办公用地的影响，整体地价均值被拉高?江东区的均价始终位于全市均值之下，价格弹性空间较大?07年江东区的“地王”是位于东部新城的B4-6地块，由宁波恒元建设公司出资4210元/平米的价格取得受大体量供应的影响，全市办公用地楼板价呈缓慢增长态势，江东区的价格有一定的涨幅空间宁波市场办公楼市场份额表宁波市办公市场板块分析楼盘数量20.0052％15.0010.0024％18％5.006％0.00海曙区江东区江北区鄞州区从目前在售的个案分布来看，主要集中在江东、海曙和鄞州三个区域，其中江东区所占市场份额最多，到达52％宁波办公市场板块呈现“三足鼎立”的格局：第一区域：三江口区域——传统核心区第二区域：鄞州中心区域——新的宁波写字楼中心第三区域：江东科技园和东部新城区域——宁波未来经济发展的重要引擎近郊化倾向明显，江东区成为宁波办公市场的主战场，其中科技园区和东部新城成为拉动宁波经济发展的重要引擎宁波市办公商品房供应量分析?04年至今，江东区办公商品房的供应量呈逐渐上升趋势，06年显得尤为突出，较05年有了近一倍的新增供应量，达到了93.5万方?但是成交的增幅确没有明显的增加，06年去化30万方，仅比05年增长了6％，远落后于供应量的增长，市场压力可见一斑?截至07年9月，江东区新增供应量为30万方，去化11.5万方，按照目前的去化速度，今年的成交量基本在30－40万方之间?04年至今，供求比分别是3.4、2.2、3.1；累计供求比为3.4、3.62、5.4，供远大于求，市场压力非常巨大宁波办公市场需求量远小于市场供应量，供求结构失衡，直接影响了办公产品的去化和价格的提升宁波市办公商品房价格分析?04年至今，宁波市的办公价格始终处于稳步攀升的发展态势，07年1-9月2272元/㎡份的办公均价为9600元/平米?今年上半年，江东区的办公成交均价为每平米8500元，低于全市的平均价格宁波办公价格处于稳步上涨的发展态势，价格涨幅趋势缓慢江东区作为市场成交的主力区域，价格确低于全市平均水平，宁波未来经济发展的主引擎，江东区办公价格存在一定的上涨空间宁波市办公商品房价格分析中标时间项目名称开盘时间平均价格天赐佳园2007-38500浪琴海2006-59000住宅项目甬港豪庭2007-69000我们抽取了部分在售的办公项ART蓝湾2007-57500目和住宅项目，发现江东区部95国际广场2007-37300分办公产品的销售价格几乎与宁波国际汽车城7000办公项目住宅产品相当，甚至低于住宅万特国际商务中心2006-96300产品，这也成为宁波整体办公广博商贸中心2006-18200市场的一大特征受大体量供应的影响，江东区办公价格出现“倒挂”现象，产品价格被严重低估宁波市办公市场发展历程时间轴发展区域发展阶段概要发展节点描述城市扩张、港口发展、杭州湾跨海大桥建设，一批投资百万元的大项目落户和入世效应逐步显现，城市地江东区、科技园、鄞州05年以后提升阶段位、经济总量、外向度和集聚能力将进一步提高。与区、东部新城时惧进的未来新经济必将形成对写字楼档次与功能的提升，如总部基地、生态商务、智能化办公等办公概念成为未来一段时期内房产市场的新主导，需求已经激活，已经进入供需互动、共同进步的阶段宁波经济和房地产业进入了高速发展时代，宁波企业01-05年鄞州区、江东区、三江口发展阶段结构与数量变化很大，许多企业在经历着工厂到公司的发展阶段。大中小的外贸公司、设计公司高科技、金融、物流等行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速。因此商住概念逐渐没落，写字楼在由中小零星创业型向大面积稳定形象总部型发展；局部办公在向集群办公转化等成为办公产品新的发展方向2000年以前三江口或经济基础与企业基础直接决定那时得需求基础，用“办公场地”来替代“写字楼”的说法也更合适，其处于配角郊区厂房创业阶段，在很大程度具有极强的依附性与混合性，比如说与生产基地相依、与小区相混杂，因此等待写字楼的只有第三者的配角地位未来竞争分析——江东区存量江东区在售项目一览表项目名称总体量纳入网上销售面积去化率已售体量剩余体量16城联邦48492-未开盘-48492银晨国际9557229021未开盘-95572上东国际805667202894.5％681333895宁波高新科技广场968127722163％4863228589万特国际商务中心850005190271％3690814994?目前江东区在售或者预售的楼盘总共有15个（其中一个95国际商务大厦588915889151％29445.529445.5为镇海区的竞品），总体量为东城国际340003846637％1456823898109万，截至07年9月，纳入网上销售面积44.8万方，永和恒富中心40000-未开盘-40000已去化26.3万方，剩余体量宁波国际汽车城1007278061756.6％528742774379.4万方名汇东方20000-未开盘-20000雷迪森广场163588未开盘-163588江东区未来1年内的存量中信泰富广场128600-未开盘-128600华宏第五大道41590-未开盘-41590创E慧谷100000-未开盘-10000080万㎡广博国际商贸中心50000左右4040545.3％1249827907总计1093838448551263058.5794313.5未来竞争分析——江东区存量江东区04-07年土地供应总量表用地面积（㎡）建筑面积（㎡）容积率?04-07年9月，江东区办公用地性质土地总量约为290万㎡2004年458551068672.35?在4年内土地供应中，部分项目已经售罄，总去化面积为44.42005年3728046965112.14万㎡；2006年66845117424372.87?目前江东区总共在售16个楼盘，总量为109万方，目前已经去化了29.9万方；2007年808713552514.43?剔除已经售罄的和已经确定楼盘的去化量，以2～3年作为开发总计116798129010662.9475周期来计算，江东区未来2～3年内的存量为136.6万方。在未来2～3年内，江东区办公项目存量为136.6万㎡，其中东部新城约51万㎡，占据了半壁江山办公市场总结供过于求继续扩大2007年市场供应量约达100万方，去化量仅为32万方。而后续供应量的不断增加，整体办公市场的竞争将更为激烈，而供求比、供需比的问题日趋明显发展区域向外扩张市中心区域可供开发土地的局限性、鄞州新区的办公市场发展规划。而南统筹、东扩的战略布局的规划与发展，将直接为本区域本项目带来发展契约江东区成为重点发展区域江东区以东部新城的东扩为发展契机，高新区在原有科技园区升级后得到更有力的政府、政策的支持，环境的日趋成熟为区域写字楼产品提供了价值空间平台区域价格倒挂江东区域的供求比关系，加之办公与住宅的规划问题，导致办公与住宅的规划分区混淆，直接关系区域办公市场价格的走低的现象产品走精细化的道路日益明显随着宁波办公市场三个阶段的发展，办公产品也逐渐推陈出新，一些创新的办公理念和产品设计被市场所看好，并表现出广阔的发展前景，成为宁波办公的主流目录Contents第一部分第一部分宁波宁波办办公市公市场场解解读读第二部分第二部分战战略略开发开发目目标研讨标研讨第三部分第三部分项项目目属属性深入分析性深入分析第四部分第四部分目目标标市市场细场细分分组组合合第五部分第五部分