时尚公馆全案策略提报2010.8通过对市场的调研、分析我们已经非常直观的看到了目前的竞争格局。2010……万达广场、新界、西美第五大道、藏龙福地、金源商务广场、财库……东南片区，群雄并起！！巨大的开发量让不少人在感受刺激的同时，不由得担心市场竞争的惨烈。在沿途不到三四公里的范围，已经密布了几个体量很大的商业、住宅项目，而定位与产品形态严重的重叠，当然，客户群也是严重的重叠。由此产生的是最为直接的短兵相接，对阵战场可谓群雄割据。想要在如此市场环境中立马横道，当有过人之处差异化、特殊化、专有化将会成为我们的制胜准则产品差异化卖点差异化推广差异化营销差异化卖场差异化……我们要做的是一个与众不同楼盘，一个有着独特内涵的楼盘。商业&商务在市场细分越来越专业话的今天，我们坚持认为：商业≠商务在分析了市场，分析了竞争项目后，我们会惊讶的发现，市场给我们留下了非常大的一块蛋糕。那就是区域商务化后所产生的配套需求。由此导出本案的项目定位：城市综合体最具价值的物业类型什么是城市综合体?我们有足够的综合体影响力吗？【AllAboutHOPSCA】a、城市综合体的定义与特征将城市中商业、居住、酒店、娱乐等城市空间功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，称为“综合体”。它具有多功能、高效率，复杂而统一的特征，满足现代都市生活的复杂性和多样性，具有城市标志的建筑特征。b、城市综合体模式对项目的意义①城市角度——?提升城市形象：开启新的城市形象，以复合功能满足地方发展的契机。与已经成型的和未来规划联成片状发展模式。?凝结城市情感：改变城市形象，改变了人们的生活形态，成为凝结区域精神的新地标。②生活方式——?为城市生活功能提供了丰富和混合的空间，如居住、购物、饮食以及消遣娱乐等以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并相互促进。?满足现代“24小时都市运转”的要求，为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率。产品规划定位：*行政商务公寓+新奢华小公馆（或新奢华酒店公寓）+SHOPPINGMALL*主楼定位为：行政商务公寓+新奢华小公馆裙楼定位为：SHOPPINGMALL定位公寓产品而非写字楼产品的N个理由：1.避免区域内同期项目同质化产生的直面竞争2.写字楼市场存在的局限性使得客群面相对较窄3.写字楼产品投资价值由于租金较低因此回报较小4.借助区域商业化和商务化的不断成熟，为公寓类产品提供了配套的同时也带来了庞大的需求，这叫借势！5.区域内甚至全市此类产品相对较为稀缺，而价格方面写字楼甚至低于住宅6.小户型产品由于其低总价、使用功能灵活的特性，消费者无论是自住还是投资都扩大了市场的需求范围！7.公寓产品较写字楼产品投入成本相对要低很多，相对利润空间也会很大！8.由于客群面广，总价低，产品需求量大，使得公寓类产品的销售速度与回款周期相对缩短，更具资本运作的灵活性！9.公寓类产品运作周期较写字楼相对要短10.写字楼市场惨淡的状况使得很多写字楼项目转向公寓产品也直接说明了当前的市场走向！产品外立面建议黑白魔方新奢华白玄石建筑综合体，以超现代的建筑风格独树一帜，成为城市地标！酒店式公寓是高档的象征吗？它的核心价值在哪？【AllAboutAPART‘HOTEL】什么是酒店式公寓?BoutiqueApartment满足居住功能的谓之公寓满足休闲、社交等复合功能的居住产品谓之酒店式公寓简言之高档公寓+具有复合机能的酒店配套酒店式公寓的物业服务直接构成项目的核心价值，所以我们建议以下物业服务项目：物业作为在销售、未来租务市场的重要指标要素，成为住宅产品的专属性配套服务，为业主提供专业、便捷、随机、全方位菜单式的物业服务。有效的提升居住品质与生活附加值。?在生活服务、娱乐服务、康体服务等层面建立完善的系统性平台。?针对不同的户型产品，设置各具特色的服务内容。A类——新奢华小公馆24小时保姆式服务包括：洗衣服务、代缴费用服务、保洁服务、厨房定餐服务、24小时便利店等等从服务模式上尽量满足业主24小时的便利性生活支持，并能够解决业主日常生活起居的各方面的基本问题。如：纽约客由法国Accor(雅高)酒店管理集团NOVOTEL酒店提供标准化、国际化的酒店管理，有独具特色的自助厨房服务。B类——高端中大户型公寓——行政商务公馆VIP管家式服务包括：基本生活服务（兼容A类服务）、行程安排、私人聚会设计服务、定制餐饮服务、健身康体服务、大堂设置楼座管家B类服务应全方位体现私人生活的奢侈感与面子，建议与会所资源联动，为业主提供终身制的俱乐部专属服务。酒店式公寓功能不同于城市公寓或集合式住宅等产品类型,需要在相对封闭的空间内实现各种复杂的功能需要，建造相对完整的配套体系。具体到本项目，我们希望能够打造一个带有全配套功能形式的高档酒店公寓物业。在功能规划上致力于实现全方位的针对业主的独有专属配套体系，使业主能够享受到高档的全方位的舒适生活服务.根据功能可划分为以下几个区：?服务区?商业区?餐饮区?娱乐区?VIP俱乐部?运动休闲保健区户型建议：户型面积配比户型一室两室三室比例60%35%5%面积35~4580~9095~110（平方米）中小户型解决方案探索解决方案之一中小户型的空间畅想曲优化空间利用，奏响中小空间的华彩乐章小面积不应是少配置的借口，低货值更不能等于低品质。户型规模的限定正是考验创造力的前提，使我们的拥有了探索产品设计新走向的契机。深挖新政，我们发现，新政对于我们的影响，其实质是一个居住功能定位的明确和尺度观念的更新的问题，是对以往居住习惯（特别是北方住宅）的挑战。我们可以从以下几个方面入手，优化户型设计，在有限的空间内奏响中小户型的华彩乐章。空间优化方法经济有效的分配有限的面积，最大限度的保证空间布局的舒适性和宜居性，让中小户型更加精致：?通过凸窗、落地窗等的设计在视觉上极大地扩展室内空间，并且改善室内自然通风、自然采光问题；但卧室、客厅、入门位置及开窗位置直接影响房间家具的布置，要精心设计，避免大而不适用的浪费。?在阳台上做文章：如入户花园、错层阳台（也称空中花园）；?用复式空间提升品质感和丰富功能分割；?可以考虑采用室外公共楼梯和公共外廊的方式，以减少公摊面积?适当加高层高，以增加户内空间体积。空间优化方法将交通流线纳入公共空间，并在改善空间组合的同时，强调节点空间的塑造：?功能空间的转换点通常也是居住行为的交叉点和矛盾点，更是功能设计的最精致所在。而在我们粗放式的产品中，它往往是设计的盲区，表现为空间使用的消极。?我们在中小户型设计中，要力求动线的经济有效，如入户线路应尽量短捷，走道控制在一个房开间以内，走道尽量结合餐厅、客厅等公共部位，保证采光及视线开阔。创新建议Ⅰ——分割带来的提升本户型较好的实现了面积的经济利用，户型紧凑实用在卧室中，巧妙的分割出一个半房，可作书房、健身房等，有效改善了小户型功能区域分割不足的弊病，使居住更加舒适创新建议Ⅱ——百变魔术户型进引“百变”创新，即：单身公寓、一房、二房可以相对组合、拆分、拼连，充分满足不同居住者和投资者的需求。因为在设计时就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置等各个细节，所以在变动后仍很实用。百变魔术户型两个单身公寓变身成为一套一室一厅户型百变魔术户型一个单身公寓和一套一室一厅变身成为一套两室一厅户型百变魔术户型一个单身公寓和一套两室一厅变身成为一套三室两厅户型创新建议——1+12此为某小户型装修实例。在装修时玩起了“1+1”游戏这，是比较具有创意性的小户型装修个案。原本简单相连的两套47平方米的单身公寓，但是经过了1＋1后的效果，把相连的墙壁打通，就不仅仅是2这么简单。可以是老少居，即彼此独立又互相照应；可以是白领SOHO，左边为颇具个性的办公空间，右边区间是居住和休息区间，共有也可以独立拥有洗手间和厨房，办公居住两不误。解决方案之二“身材中小，“作为”不小“身材”中小，“作为”不小——户外的广阔天地“中小户型”带来不单居住面积变小，随之而来的还有对户外空间的高需求，这是因为：?户内的人口密度的增大使得一部分交流、娱乐活动需要在室外空间实现?单户面积的变小也将导致社区人口密度的增高，居民对户外公共交流娱乐空间的需求量也将随之增大“身材”中小，“作为”不小——户外的广阔天地如何解决上述问题，从而保障中小户型社区的整体品质呢？?第一、完善户外公共空间的等级社区里不应只有商业、公共空间和私密空间，还需要设置半私密，或者是半公共空间，使空间实现自然过渡。?第二、创造一个焦点空间这个焦点空间应该是具有很高的多样性和灵活性，同时他要兼容各种各样的活动，比如说老年人的、成年人的、小孩的活动，要互相兼容。实例赏析Ⅰ——新里程，新探索万科新里程项目倡导“和谐社区，自在生活；一应俱全，惬意人生”的理念，不但通过丰富室外空间的功能设置，实现社区公共空间的功能复合性，而且通过对社区外资源的有效整合和户动，使户外乃至社区外空间成为居室有限空间的有益补充，从而扩充了业主的活动领域。做法如下：社区内：设立许多邻里之间互动的空间和场所如花园、景观、小路、大堂的休息室，还设立人与人之间相交流平台设施，会所，室外健身场地等。　　与当地政府和社区学校联动，共建文化艺术中心（由图书馆、电子阅览室、艺术教室、培训中心、艺术礼堂等设施构成，并特聘著名艺术家进行专业指导）成为社区进行文化、艺术教育培训和交流活动的主要场所。与周边社区联动，实现会所等资源的整合共享。组织本社区居民创办互助图书馆等形式，实现社内部资源的共享。实例赏析——共享的空中花园?以上户型建筑面积87～89平米，一梯三户?错位设