保定市场前景分析报告20113时间：年月伟业控股市场发展部.Conte前言·城市准入研究的意义■河北保定城市的战略地位nts1、城市印象2、城市宏观环境分析3、城市房地产市场分析4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第2页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象■城市历史2、城市宏观环境分析■城市名片■城市规划3、城市房地产市场分析■重点事件n小结4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第3页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象■城市历史2、城市宏观环境分析■城市名片■城市规划3、城市房地产市场分析■重点事件n小结4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第4页城市印象——城市历史中国历史文化名城、戏曲之乡公元前770年燕国在今雄县建中都，于易县建下都公元981年宋太平兴国六年升为保州公元1239年改保州为顺天路治所公元1275年改顺天路为保定路，保定始名，辖15州县，顺平更名保定，公元1368年改保定路为保定府公元1403年保定直属京师，设宁都司，负责保卫京师附近安全清代直隶总督署驻保，保定成为直隶和全省的政治、军事、文化公元1636年中心1913年直隶省会迁天津，保定改府道，辖40县1928年南京国民政府废直隶省改建河北省，辖区各县直属省政府新中国成立前夕河北省人民政府在保定建立，保定为省会和省辖市莲池书院省会迁天津，保定专区所属22县1市分别合并为保定市、定县、1958年5月阜平、涞源、涿县、易县、高阳、徐水、安国、唐县10县（市）1966年5月省会由天津迁回保定1968年2月省会迁石家庄市1994年12月保定地区与保定市合并，统称保定市保定市地处河北省中部，是一座有2300年历史的文化名城。曾获得“戏剧之乡”、“中国民间音乐之乡”、“中国民间特色艺术之乡”、“雕刻之乡”等多种称号。保州城第5页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象■城市历史2、城市宏观环境分析■城市名片■城市规划3、城市房地产市场分析■重点事件n小结4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第6页城市印象——城市名片u名胜类满城汉墓闻名中外的满城汉墓，位于河北保定满城县城西南1.5公里的陵山上，满城汉墓是西汉中山靖王刘胜及其妻窦绾之墓。举世闻名的“金缕玉衣”、“长信宫灯”、“错金博山炉”、“朱雀街环杯”就出土于此。第7页城市印象——城市名片u名胜类上谷八景上谷，是古郡名；上谷八景，就是保定八景。分为大慈阁、奎楼应宿、横翠朝晖、古莲花池、东皋春雨、西刹秋涛、鸡水环清、狼牙山。第8页城市印象——城市名片u美食类饮食文化源远流长，历史悠久，冀菜的重要渊源保定特色美食以极具民间特色小吃闻名于冀中平原。如：驴肉火烧、白运章包子、大慈阁酱菜、马家老鸡铺卤煮鸡、义春楼白肉罩火烧、高碑店豆腐丝等。第9页城市印象——城市名片u体育文化类“体育冠军的摇篮”、“体育之城”保定拥有4个“国家高水平体育后备人才基地”建有18个运动项目训练中心；拥有16位世界冠军、22位亚洲冠军、130多位全国冠军。钱红、郭晶晶、庞伟、高军、王浩、齐宝香、牛剑锋、等一批世界体坛名将。第10页城市印象——城市名片u民俗文化类涿州皮影皮影艺术，俗称“皮影戏”，在中国已有一千多年历史。有人考证，现在北京、唐山，甚至承德、辽宁一带的皮影的来源就是涿州的皮影。涿州的皮影，被称之为“涿州影”。第11页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象■城市历史2、城市宏观环境分析■城市名片■城市规划3、城市房地产市场分析■重点事件n小结4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第12页城市印象——城市规划u城市总体布局保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。保定保定保定一轴三带规划“8+2”发展规划环首都经济圈n一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；n8+2发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市；n环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。城市印象——城市规划u城市主城区规划南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。高开区高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。各板块功能比较：北市区新市区行政区交通配套商业教育市政北市区公交便利，路完善商业中系统完善齐全南市区网发达心较知名学校驻新市区路网较发达较完善社区底较为完善政务中心商南市区路网较发达较完善社区底中、小学较齐全商高开区路网发达不太完善路边便小学一般利店城市印象——城市规划u城市商业规划保定市区规划有四个核心商圈，其中朝阳北大街和南大街商圈位于新市区，与地块距离较近，且商务氛围成熟，发展较快，有利于区域配套的逐步完善，同时提升地块的自身价值。朝阳北大街商裕华中路商圈：传统商圈，商业氛围圈公5圈商最为成熟。街大北里阳朝火车站商圈：档次不高，总体水平较距朝阳南低。大火街车站朝阳南大街商圈：商圈规模较小，正4公里商商圈商大街阳南圈距朝圈处于不断成长发展中。裕华中路商圈朝阳北大街商圈：高档的商务休闲娱乐场所聚集，保定市商务气氛最浓，消费水平最高的区域。15城市印象——城市规划u城市产业布局市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。园区名称园区产业主要企业英利绿色能源控股有限公司、保定天保定国家高新区中心能源、软件开威集团有限公司、乐凯集团、河北博科技园发、数码电子为电气有限公司、保定东大太阳能科技有限公司本案以食品、轻工生力八达啤酒有限公司、欧麦八达麦西区工业园业芽有限公司保定高新区大学城教育河北大学、河北省第二外国语高中（原华北工业园）16Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象■城市历史2、城市宏观环境分析■城市名片■城市规划3、城市房地产市场分析■重点事件n小结4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第17页城市印象——重点事件保定国家级高新技术开发区——保定·中国电谷。是中国内地首个官方宣布加入WWF发起的“地球一小时”全球关灯活动的城市，是世界自然基金会，“中国低碳城市发展项目”首批两个试点城市之一；中国八个低碳试点城市之一；十佳创建低碳城市之一。独特优势：★“国家火炬计划新能源与能源设备产业基地”（科技部批设，全国唯一）★“国家科技兴贸出口创新基地（新能源）”（商务部、科技部联合批设）★“国家可再生能源产业化基地”（科技部批设，全国唯一）★“国际科技合作基地”（科技部批设）★“新能源产业国家高新技术产业基地”（国家发改委批设）第18页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象■城市历史2、城市宏观环境分析■城市名片■城市规划3、城市房地产市场分析■重点事件n小结4、客户研究5、价值梳理后的SWOT分析6、城市准入建议第19页城市印象——小结关键词：历史文化名城、城市建设落后、新型产业崛起、房地产需求旺盛n保定市作为环首都的“京畿”城市，未来拥有广阔的发展机遇。n城市主城区、商业进入快速发展期，城市建设有待进一步改善。n科技园和工业园区布局，将产生大量的住房需求。第2020页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象2、城市宏观环境分析■经济发展3、城市房地产市场分析■人口发展■交通发展4、客户研究■资源发展5、价值梳理后的SWOT分析■小结6、城市准入建议第21页城市宏观环境分析——经济发展u人均GDP进入快速发展期，生存与改善型需求并存。保定市近年人均GDP及增长率（元）121086420数据来源：2007-2010年保定经济统计年鉴河北省各市县2010年国民生产总值排序宏观经济增长和人均GDP与房地产市场发展阶段的关系120-800美元800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元10稳定发展期8启动期快速发展期减缓发展期64生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主20平稳发展，以质量快速发展数量为主，缓慢发展超速发展单纯数量型为主，数量与质量数量与质量并重综合发展型并重第22页城市宏观环境分析——经济发展u居民收入提升明显、消费能力迅速提高数据来源：保定2006-2010年年鉴23城市宏观环境分析——经济发展u三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升2007-2010年保定市三大产业增长趋势图2007-2010年保定市三大产业所占比重1210100%890%80%70%611%10%18%60%50%440%30%220%10%00%新能源、汽车、纺织三大产业撑起保定经济，仅汽车2009年就完成销售收入200亿元。三大产业在保定市具有雄厚的物质基础，在全市经济总量中占有相当比重。第24页Conte前言·城市准入研究的意义nts1、城市印象2、城市宏观环境分析■经济发展3、城市房地产市场分析■人口发展■交通发展4、客户研究■资源发展5、价值梳理后的SWOT分析■小结6、城市准入建议第25页城市宏观环境分析——人口发展u全市总人口变化不大，城市化率加剧。城市分区人口（万）所占百分比南市区30万2.6%北市区35万3%新市区45万3.9%高开区1.2万0.1%定州市1