2012年上半年市场总结及趋势研判【长沙新景祥业务发展部与咨询顾问中心】【2012年7月】目录content1全国整体市场分析2长沙整体市场分析3经济及政策环境分析4下半年发展走势预判5应对策略建议[一线城市市场表现]从全国一线城市成交量来看，从2012年初起，成交量稳步迅速上升，成交价格也在销量的带动下有回升态势，6月份成交量均达到了近一年来新高，市场呈现一定的反弹近期北京成交走势面积：万m2均价：元160/m2250001402000012010015000806010000405000200011.0711.0811.0911.111.1111.1212.0112.0212.0312.0412.0512.06成交量98.6867.0960.2565.372.96140.14252.0987.2386.58117.7140.9均价169922120220330186611629314396119901289718037176831892619707[二线城市市场表现]与一线城市相似，进入2012年2月以后，二线城市成交量持续走高，均呈现平稳的上升态势，而销售价格则表现出较为平稳的态势[全国市场]5月成交量开始全面回升；进入6月后，北京、深圳同比增幅均超过60%，杭州及厦门、唐山等城市同比增幅均超过100%2012年4月2012年5月2012年6月城市类型城市成交面积环比同比成交面积环比同比成交面积环比北京76.8-17%40%118.654%56%140.9119%一线城市上海60.9-23%-3%80.532%-2%123.9554%深圳25.7-16%56%36.242%45%37.323%杭州676%149%7614%98%55.4-27%天津59.9-19%31%83.139%3%89.858%二线城市武汉8210%37%85.711%24%125.8647%厦门34.1-11%147%53.958%121%57.336%长沙58.57-11%-9%80.3427%-21%71.95-12%东莞36.6-18%-8%52.243%-3%62.1919%惠州28.8-10%4%34.319%13%33.12-3%三线城市唐山17.5-30%85%22.529%50%35.3957%芜湖21.944%79%24.612%48%16.33-34%[典型企业销售]典型企业一季度销售情况较为平淡，在二季度开始进行发力，业绩呈现全面飘红，同时与去年同期相比，13家企业中8家企业同比实现增长，涨幅均超过20%1月销售2月销售3月销售4月销售5月销售6月销售2012年1-6月销2011年1-6月销开发企业同比（%）金额金额金额金额金额金额售额（亿元）售额（亿元）万科地产12273.4115.274.4107.2133.2610.0644.2-5.31%恒大地产22.220.240.2829082.2380.0429-11.42%保利地产15.136.297.4100107.68155.15493.138528.08%绿地集团------450.035626.40%中海地产39.4131.190.59099.7121.9543.042128.98%碧桂园102034.63037.445163.0214-23.83%龙湖地产12.121.332.230.433.545.4174.0192-9.38%华润臵地11.427.4--49.940.6206.013256.06%世茂地产14193940.75160.5225.214258.59%雅居乐20.82122352531.5140.0155.5-9.97%招商------120.310020.30%金地412.429.559.43835.6133.010526.67%新城5.1210.611.416.399.3217.1675.86026.33%绿城162427.236.83440.5178.5186-4.03%[开发企业销售情况]快速的去化保证了销售金额的完成，实现资金高周转率，15家典型企业中全年目标完成率超过50%的有7家，超过60%的有6家，最高的苏宁环球目标完成率已达到76%2012年上半年销售金开发企业2012年目标全年目标完成率额万科610130046.9%恒大380.080047.5%绿地450.0100045%保利49380061.6%中海54380067.9%碧桂园163.043037.9%龙湖174.039044.6%华润206.040051.5%世茂22530972.8%金地13431043.2%华侨城7016542.4%绿城178.540044.6%招商15925063.6%苏宁环球385076%滨江477067.1%[开发企业土地储备]1-5月典型房企拿地规模同比下降，主要原因在于上半年政府土地供应量减少，同时企业拿地热情不高，但是随着市场逐渐回暖，开发企业拿地热情重燃2012年1-5月15家典型企业新增土地建筑面积TOP10开发企业1月2月3月4月5月总计同比2011-2012年5月15家典型企业月度新增土地情况绿地集团149.354.3000157.78311.4235%18001615恒大地产024.65239.719.870.00284.25-47%16001400中海地产0168.2044.010212.21-69%12009971022保利地产71.8248.5462.5016.22199.08-50%100084480072000091.5185.9177.41-72%584万科集团542572600454436398421400龙湖地产15.64031.849.1641.73138.33-25%253277265210227200招商地产71.7318.90022.820113.4513%0月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345101112年年年年年年年年年年年年年年金地集团89.81000089.81352%年年年20112011201120112011201120112011201120122012201220122012201120112011富力地产000072.6572.65165%典型企业单月拿地规模雅居乐0029.8034.8264.636%[开发企业土地储备]在市场低迷的环境下，一线品牌开发企业均采取谨慎拿地策略，但随着市场成交回暖，开发企业拿地热情开始重燃，二季度拿地面积大幅增加拿地面积拿地金额开发企业时间拿地城市拿地策略(万㎡)(亿元)2012年4月22.7111.4青岛、唐山、南充、贵阳万科今年较多采用合作方式拿地，显示其在目前市场行万科2012年5月19.296.47合肥、清远、廊坊情下，态度依然较为谨慎，坚持”宁可错过，绝不拿错”2012年6月23.9819.17南京、广州、长沙的原则。2012年1月47.4838石家庄、佛山保利总体拿地较为谨慎，拿地区域主要集中在中心城市，2012年2月17.0920.11武汉不仅仅是一线城市。保利也保利不排斥用收购方式去获取优2012年3月13.056.31西安质的土地。今后将加大合作方式拿地。今年预计拿地支2012年4月25.2418.7佛山出在200亿元左右。2012年1月20.486.7贵州2012年2月7.772.43北京招商采取谨慎的拿地策略，对于总价低的地块选择独自招商竞拍，总价较高的地块则倾2012年3月4.751.2天津向于与其他开发商合作竞拍。2012年4月14.111.8天津实施谨慎的拿地策略，计划金地2012年1-3月85.122.9/投入106亿元左右拿地，主要关注二、三线城市。[全国市场总结]市场层面：在经历过一轮的调控周期后，一、二线城市从2012年二季度后开始，销量在触底之后开始反弹，成交量1快速提升，成交量均在6月达到近18个月以来的最高值；销售层面：多数开发企业均已完成2012年全年计划的50%左右，个别销售较为良好的开发企业已完成60-70%，销售态2势良好；土地储备：市场低迷的背景下，开发企业拿地热情不高，但在进入二季度以来，随着房地产市场的逐渐回暖，多数开发3企业的拿地热情重燃，土地储备数量逐渐增多。目录content1全国整体市场分析2长沙整体市场分析3经济及政策环境分析4下半年发展走势预判5应对策略建议土地市场[土地供应]商品房交易回稳，带动土地市场年中回温?作为中部最具竞争力，全国城市竞争力位列前十的城市，今年年初以来，长沙市政府相关单位和部门积极“走出去，引进来”，多次针对重点发展区域举办大型招商活动，吸引了国内大批优秀外地开发企业关注长沙房地产市场。?受去年下半年以来的低迷氛围影响，土地价格在今年上半年有小幅回落，刺激了企业进入一级市场抄底。?长沙商品房交易在3月份开始逐步回升企稳，也推动了土地市场回温。[土地供应]房地产市场低迷，政府谨慎推地，土地出让总量大幅回落住宅、商住用地供应走势?2012年上半年长沙住宅、商住用地供地计划低调，截至6月共有23块地被放出，占地面积为86.56万方，其建筑面积要求共310.72万方；?2012年上半年长沙商业办公供地形式持续惨淡，截至6月仅有2块商业用地被放出，占地面积为1.84万方，其建筑面积要求为12.28万方；?2012年上半年工业用地供应形式大幅震荡，截至今年6月共有7块工业用地被放出，占地面积仅为14.19，环比下跌88%。商业、办公用地供应走势工业用地供应走势[土地供应]区域土地供应和地块性质的占比情况皆呈一边倒的趋势，由于河东开发趋向饱和，因此总的来看为西多东少的城市供地格局