项目专题研究——恒大华府,恒大名都,万科城市花园世联地产长沙分公司平台贡献：谭友良汤发国14／10／1414／10／14本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。【竞争项目】“高调营销典范”——恒大华府本报告是严格保密的。2恒大华府—项目概括河西市府板块知名热销楼盘?地址:长沙岳麓区金星北路与茶子山路交汇处西北角（长郡中学新址对面）?开发商:湖南雄震投资有限公司?总占地面积:14.5万㎡?总建筑面积:59万㎡?物业类型:普通住宅?容积率:3.2?建筑密度：21.2%?绿化率:44.6%?总户数:4491户?住宅层数:多层5层、小高层11层、高层18层?交楼标准:毛坯、精装本报告是严格保密的。3恒大华府—区位市府新兴政务区，交通相对便利，对面紧邻名校长郡中学，但周边生活配套尚不齐全?区位：市府新兴政务区，城市三环路新建；?交通便利：项目位于金星大道与茶子山路交界处西南侧，与恒大华府市政府一路之隔，属于市府板长郡中学块；?周边配套：周边生活配套尚不齐全。教育配套资源相对较好市政府二环路，紧邻湖南名校长郡中学。本项目?环境资源：保留部分山体公园芙蓉区政府城市中心区?社区配套：?超大室内恒温游泳池?7000平方米会所湘江?3600平方米活水人工湖?社区幼儿园雨花区政府通过自建社区配套满足业主生省政府活所需,但所建配套均为常规性配套,无明显竞争优势特色本报告是严格保密的。4恒大华府—建筑装修恒大华府建筑装修—欧式风格，豪装，通过视觉展示打动客户,但更多的是面子工程?现代欧式风格欧式设计风格，以米白色外墙与浅蓝色玻璃相结合，新欧式建筑设计，通过欧式外立面的设计风格吸引眼球。?建筑与装修外墙品质一般，从外墙来看，以普通涂料为主；豪华入户大堂及电梯间，使用大量石材，品质感较强;精装销售，前期已售的小户单位打出送1500每平豪装，大平面打出送3000每平豪装，但前期小户装修标准来看仅500每平左右本报告是严格保密的。5通过实景提前展示,让客户第一次上门就被震撼,感恒大华府—实景展示觉到豪气及尊贵感,从而提升了项目的性价比?园林：实景展示前置，是恒大坚持的操作手法，3600㎡的中心湖景给每个客户都留下深刻的印象；?另有3万平方米花园景观及实景展示提升了品质感;?豪装修入户大堂也给客豪华会所水景实景户尊贵感;?通过精装修板房展示,让客户眼见为实豪华入户大堂精装样板房本报告是严格保密的。6恒大华府—户型分析恒大华府国际宫寓10#户型分析—户型设计无亮点，赠送面积较少?两房两厅89平米：?主要亮点为南向大阳台?无赠送,产品附加低；?点式结构采光通风性不佳?三房两厅91平米：?客厅朝北,不符合长沙人的居住习惯;?餐厅采光面较差,且无生活阳台;?仅有一个卧室朝南;?赠送入户阳台但不适用本报告是严格保密的。7恒大恒大华华府—自建配套府—推售房源在售楼栋分布合计推出798套,已销售744套,88剩余少量大户型的1111体体山山1212留留991515保保10101414661313部部7711楼楼售售22553344加油站空中别墅剩余产品预计套数主力面积区间套数竞争产品89~91㎡2、38-15#小户652套15套房本报告是严格保密的。81-7#空中别墅146套39套250-300㎡4房恒大华府—广告推广开盘前高频率,高密度期集中推广?推广：采取报纸持续炒作的策略，通过不断制造开盘节点和不同的组团名来吸引客户的注意。?分案名:给项目每个组团命一个案名,在推广的时候只出现分案名,给客户一种新鲜感,而不会因为重复看到同样的广告而反感;?主题：突出其精美的园林展示，在内容上以成本价、精装修、88折优惠等吸引客户。本报告是严格保密的。9通过一口价，送豪装，高折扣等吸引客户，给客户超值恒大华府—优惠折扣感，但优惠折扣放得过于泛滥，实际让利并不多2009年恒大嶺墅220—375平米花园美墅，送3000元每平奢装，7米挑9月高，40米空中花园，3.5米层高，70平米总统主卧，本周额外85折10，89—91平米精致两房、三房小户型现正接受认筹目前89-91㎡两房、三房日认筹中，目前办卡享受20085折优惠，预计实价在9年恒大御山限时抢购28套不分楼层朝向户型一口价，优惠高达37万/套8月，送3000元/平米豪装，翰林官邸89—91平米精致两房、三房接受认4200每平以上31筹，前50名88折。大平面6000,送3000豪日装2009年恒大御山组团推出10套不分楼层户型朝向房源一口价，再送3000元/8月2819平米豪装，购房最高可享优惠万。日2009年恒大御山本周特惠珍藏金牌户型16套，一口价5410元/平米起，最高8月641500-3000/13优惠达万，送元平米豪装。日200恒大御景一梯一户阔景豪宅限量加推，御山尊邸5300元/平米起，送9年1500元/平米豪装。本周前1-5名认购者，特享额外9折，6-10名，8月特享额外93折，11名之后，特享额外99折。6日200恒大君逸世家空中花园美墅限量加推，3950元/平米起，最高优惠649年万。本周前1-5名认购者，特享额外本报告是严格保密的。9折，6-10名，特享额外93折，108月11名之后，特享额外99折。4日恒大华府—营销模式实景展示,性价比营造：豪宅的感觉+普宅的价格通过线上媒体及现场实景展示、豪华包装、高端服务体系营造豪宅感觉，在认筹期拉高客户的心理价位；以出人意料的低价入市，迅速引爆市场，后期热销顺理成章。现场实景2009年1月1日，恒大华府开盘，现场开放数千平米中央湖景，五星级豪华会所，精装修样板房，直接体现“园林实景+准现楼+精装修”。恒大地产城市豪宅精品展示中心11月12日，恒大地产集团位于长沙市五一大道碧云天大厦一楼的精品展示中心正式开放。首次展示恒大“园林实景+准现楼+精装修”精品模式。本报告是严格保密的。11恒大华府—营销模式报价策略,报高价拔高客户心理价位,离开盘越近报价越低,且展示越来越完善,从而给客户超实惠的感觉线上不断以新的低价进行刺激，2月份4360元/㎡起，3月份4280元/㎡起，4月份4110元/㎡起。时间营销动态2009-04-244月25日-5月1日成本价隆重开盘.空中美墅4110平方米起，前50名买家特享额外88折全新升级版二期4月19日成本价隆重开盘，空中花园美墅3780元/平起，御山尊邸4600元/平送2009年4月131500豪装；空中花园美墅6350元/平起送3000元/平顶级豪装每周六、日(8:30-16:30)免费看耧日车每半小时一班，接送点：五一路碧云天大厦、溁湾镇麓山宾馆前、南门口长郡中学老业主成功介绍购房送一年物业管理费2009年3月27日恒大御景均价4400元/㎡，送1500元/㎡豪华装修。本周前10名特享开盘88折2009年3月26日恒大帝景成本价发售仅限一日。开盘额外特别88折山景楼王4280元/平米起，送1500元/平米豪华装修，湖景楼王6280元/平米起，送3000元/平米奢华装修。本周认筹2009年3月20日额外88折。恒大御景组团为满足市场需求，本周将加推空中花园美墅及部分山景公寓官邸保留单位，空中花园美墅3780元/平方米起，2009年3月16日山景公寓官邸4280元/平方米起，送1500元/平方米豪华装修，前10名享受开盘额外特别88折优惠，性价比非常高。2009年3月3日恒大御景带1500元精装修，88折后4280元。2009年3月2日帝王级空中花园别墅3780元/平起2009年2月20日宫寓官邸4280元/㎡起，送1500元/㎡豪装。总统级空中别墅3780元/㎡起。本周额外特别88折2009年2月16日恒大华府4360元/平起带1500元的精装修本报告是严格保密的。122009年2月12日首付4.8万即可拥有84平米豪宅。恒大华府—营销模式推广策略：开盘前集中炒作,包括请明星造势高频率,高密度推广,以价格及优惠为诉求点2008年12月5日，潇湘晨报?开盘前一个月，媒体宣传价格3980－5980元/㎡起，高于市场价为项目造势；?开盘前一天，媒体宣传成本价开盘，2880-3780元/㎡“仅限一日”，逼定客户。?开盘当天，实际实现价格3200－45002008年12月31日，潇湘晨报元/㎡。本报告是严格保密的。131月1日任贤齐、范冰冰明星见面会，提前明星活动造势，迅速提高项目市场关注度，为开盘预热?活动时间：2009年1月1日?活动形式：项目开盘启动仪式，任贤齐、范冰冰亲临项目现场?活动主题：“星光璀璨荣耀全城恒大华府开盘盛典”?活动时间：2009年1月1日09：00-16：30?活动地点：恒大华府项目现场?活动形式：开盘盛典（明星助阵＋嘉宾云集）＋摇号选房?活动目的：开盘大卖＋传播热点＋展示实力本报告是严格保密的。14报广推广：高调突出其园林景观和优惠价格；不断更换名称，但在画面、推广内容上保持统一；每周3次、2.5个版面的推广力度。投放频投放投放时段推广内容诉求点推广名称次版面长沙首座空中花园别墅29日将成本价隆重开盘开盘3.17-3.2232.5优惠+园林恒大帝景必特价特价必升值全新加推湖景楼王空中花园美墅3780元/㎡起3.5恒大帝景米层高7米挑高40㎡空中花园3.23-3.2955.5优惠+园林恒大华府首付25.7万拥220-375㎡湖景豪宅本周购房享最高20000元购房消费拳优惠恒大御景园林更美配套更全性价比更高全新升级版二期19日将成本价隆重开盘空中花园别墅3780元/㎡起御4.6-4.1232.5优惠+园林恒大华府山尊邸4600元/㎡起送1500豪华装修本周认筹额外88折二期19日隆重开盘成本价发售仅限一日4.13-4.1932.5优惠+园林恒大华府空中