长沙房地产市场研究系列之长沙市1-6月房地产市场播报2010年第7期总第28期世联地产长沙市场研究部2010-7-151世联地产长沙市场播报（第28期）说明：本播报数据来源于市场调查、相关信息平台及世联集团数据平台，分析结果仅供参考。播报旨在反映长沙普通住宅的市场表现、长沙各片区二级市场价格，为市场研究提供相关依据，播报中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。主办：长沙世联兴业房地产顾问有限公司总监制：王阳主编：许向波、朱益荣编辑组成员：李紫乔、刘超、邓京臣、谭艳雄、李亚黎、韦璐璐、梁达、杨蔚翔、路宁涛2世联地产长沙市场播报（第28期）本期摘要/Abstract：一、概述过去的2009年全国的房地产经历了一个从低谷到高峰的V型反转，今年的市场在新政出台前一路呈现量升价涨的态势，全国各地的房价都涨到了历史最高位，快速上涨的房价已经偏离了市场的需求，超出了百姓的购买力，为此国家出台了一系列的调控政策，以遏制和稳定房价，在市场上引起了不小的波澜，在高房价下，长沙房产市场走向将会何去何从？此前历次“空调”的教训也仿佛向世人昭示着近期调控的“式微”，但“愈调愈高”的房价却已实实在在地超出了民众的承受能力。在“民生”问题恶化、高房价备受诟病的情况下，未来政府调控的走向还将继续牵动着亿万人民的神经。二、10年上半年房地产市场特征1.土地市场上半年，全市招牌挂出让土地挂牌46宗，土地面积194.49万㎡。其中，商业（商住综合）用地挂牌27宗，土地面积102.63万㎡；住宅用地挂牌8宗，土地面积50.41万㎡；工业用地挂11宗，土地面积41.45万㎡。土地实际成交39宗，成交面积178.89万㎡，成交总金额752367万元。其中，商业（综合）用地成交面积82.03㎡，成交金额565616万元，成交均价456.80万元/亩；住宅用地成交面积50.41万㎡，成交金额160490万元，成交均价212.27万元/亩；工业用地成交面积46.45万㎡，成交金额26261万元，成交均价37.70万元/亩。2.住宅市场（一）上半年全市新建纯商品房累计批准预售888.83万平米，同比增长54.94%；其中内五区新建商品房累计批准预售663.23万㎡，同比增长83.52%。（二）上半年内五区新建纯商品房销售备案11.01万㎡，同比增长42.51%，其中内五区新建纯商品房销售备案741.90万㎡，同比增长48.84%。（三）上半年内五区新建纯商品房签约均价5167元/㎡，同比上涨19.52%，其中住宅均价为4895元/㎡，同比上涨19.30%。（四）上半年内五区新建纯商品房（含经适）备案均价为4194元/㎡，同比上涨20.74%，其中住宅3954元/㎡，同比上涨20.17%；内五区新建商品房（含经适）备案均价为4699元/㎡，同比上涨20.19%，其中住宅4389元/㎡，同比上涨18.96%。3世联地产长沙市场播报（第28期）目录/Contents第一部份长沙上半年房产市场点评5第二部分土地市场播报81.土地资讯82.土地信息9第三部分二级市场播报101．预售分析102.销售分析123.供销比分析144.市场存量分析165.二级市场特征小结17第四部分区域板块分析181.岳麓区分析182.开福区分析283.天心区分析324.雨花区分析375.芙蓉区分析426.星沙县分析454世联地产长沙市场播报（第28期）第一部分上半年长沙房产市场点评当前中部各市房地产形式的基本判断从中部六省会情况来看，一季度各市房价同比均出现较大上扬，这也是中央签发“史上最严厉房地产政策”的重要原因；而从二季度商品房实时签约情况来看，多数城市均出现成交量下跌，而房价坚挺的情形；这实际上是由于去年开发商有较大的盈余，同时也是出于对新政的一种试探，政府、开发商与购房者进入了一种所谓的“博弈”状态。要打破这种僵局，核心问题就是这种政策能坚持多久，以及地方政府实际的执行力度。对此，我们仍拭目以待。上半年中部五省会商品房新上市量及备案量同比增幅较大。上半年中部六省会中除太原外，其他五省会新增批准预售量同比增幅较大；除南昌外，其他五省会销售备案量同比增幅较大，其主要原因是由于去年下半年以来房地产销售形势火爆，房价直线上扬，开发商对房地产市场信心恢复，投资增多，开发时间缩短，促进了新房上市量的增加；销售备案量继续保持较高增长，这其中既有备案时间推后造成的惯性效应，也有去年同期基数较低的原因。商品房价继续上扬，房价同比涨幅扩大。从房价来看，上半年中部六省会房价涨幅较为明显，住宅均价同比涨幅最低的郑州涨幅也达到10%，最高者合肥，同比涨幅超过30%。与去年全年均价涨幅比较来看，各市房价涨幅也均有较大提高。房价快速上扬，已经引起了政府部门的高度重视，在中央出台了系列政策后，各级地方政府相关政策也在陆续出台。由于房价与城镇居民人均可支配收入有不同程度上扬，中部六省会预期房价收入比有增有减。从房价收入比来看，由于各市房价与城镇居民人均可支配收入都有增长，使得各市预期房价收入比相较去年全年有增有减；长沙预期房价收入比为5.5，这表明若按上半年可支配收入预计全年，长沙仍将是中部六省会唯一房价收入比比较合理的城市。半年累计数据仍然量价齐升，单月同比下降已经开始从数据来看，上半年长沙楼市“量价齐升”的态势十分明显。内五区商品住宅总成交量为597.16万平米，同比上升56.95%。从各月情况看，1-5月份，各月销售量同比均大幅度增长；其中1、3、4、5月份4个月销售量环比均有所增长，在传统淡季2月份，环比下降66.6%，同比上涨63.66%。从6月份开始，商品住宅销售量同比、环比均出现较大幅度的5世联地产长沙市场播报（第28期）下降，政策对成交量的影响开始体现。成交量同比激增，价格也一路攀升。1-6月商品住宅备案成交均价4661元/㎡，同比上涨16.06%；从各月情况来看，1-6月各月成交价格同比增长幅度都在12%-23%之间。从6月份情况来看，成交量和成交均价环比均出现明显下降。6月商品住宅销售面积84.80万平米，同比下降22.65%，环比下降30.21%；成交均价4798元/㎡，同比上涨22.78%，环比下降3.78%。考虑到去年6月份房价已在“小阳春”的基础上开始迅速上涨，今年16.06％的同比涨幅明显说明房价仍然处于较高位置，即便相比5月份略有下降，楼市“拐点”的说法也尚难定论.2010年上半年是一个调控政策出台相对比较密集的时期，上至中央部委下至各级地方政府均有相关的涉房政策颁布实施。但长沙上半年的总体市场表现来看，政策的对房价的打压效果来看却收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到遏制。究其原因，主要还是政府政策的着力点在房价过高的一线城市，对房价相对较低和刚需客户群体较大的二、三线城市而言，政策调控的效果不会立竿见影。但随着房价的继续上涨和政策影响面的扩大，首改、投资客的客户群体购房门槛的提高，观望态势会继续加剧。开发商心态与新政前相比，目前周均成交量下降约30%；周成交均价则波动上升，最近商品住宅周成交均价突破5300元/㎡，为长沙历史最高周均价。成交量同比下跌态势在6月份开始表现出来，如果成交量持续低迷，降价促销就是开发商回笼资金的最快捷的手段。新政后率先降价的恒大四盘热销状况很好的证明了这一点。从长沙市场主体掌握的资源来看（主要指开发商），在经历了08年市场调控后的开发商，行动可能会采取差异化的特征，不会轻易在价格上让步，试图打破08年“观望---降价---出货---回款“的模式”；但下半年供应量仍将继续增加（保守估计800万平米），出货压力进一步增大，送车位、送物管费、送购物卡、送家电等在此前几乎绝迹的促销手段，也将普遍起来。后市如何调控的不确定性，让买卖双方都还深感“不确定”。在价格上不轻易“喊降”的前提下，通过适当的营销策略，对持币观望的置业者展开一些试探性的诱惑进攻，是当下开发商的主流应对模式。对下半年需求趋势的基本看法市场需求依然潜力巨大。首置及刚需客户群体较大，这部分需求将在今年下半年得到释放。同时市场上存在一定比例的观望者，这部分人群将会随着房产新政效应的逐步显现以及房6世联地产长沙市场播报（第28期）产回归理性后结束观望，潜在的消费需求就会转化为实际购买力。市场上的需求将仍以自住型为主。这种特征延续了长沙房地产市场惯有特点---以自主和改善性购房为主要目的。虽然今年前几个月外地购房者明显增多，购房用于投资的比例上升，但受到新政的抑制，5、6月投资投机者明显减少。置业者买房仍然将倾向于购买90-120㎡的三居室。今年上半年延续了近几年的偏好趋势，90-120㎡的三居室和60-90㎡的二居室依然是市场的宠儿，在自住和改善型需求的主导下，这两种产品具有较强的市场竞争力。购房区域的首选依旧将是南城区域。原先由于省政府南迁以及长株潭一体化等政策作用，南城在购房区域的选择中一枝独秀，近年来，轻轨、高铁、地铁、城际交通的建设更是使得南城的基础设施得到极大改善，该区域的选择倾向性正在加强。同时，河西先导建设区、东城的旧城改造也吸引了不少消费者前去置业。新政效应逐渐显现。房价下跌的迹象表明新政已初显成效，到下半年房价回归理性，保持平稳发展，多数置业者相信这次政府稳定房价的决心，对下半年房地产市场持积极乐观的态度。2010年下半年发展趋势政策延续效应释放，市场销量下跌。今年下半年，预计中央及省市一系列政策措施仍将保持延续，投资者及改善性住房者观望态势将继续加强，在价格平稳的基础上，销量较上半年下跌。安居工程稳步推行，有效需求有力激发。包括经适房货补政策和棚户区改造在内的安居工程政策的实施，一方面激活住房需求，增加市场需求，另一方