数据组文件嘉盛国际广场开盘总结世联地产长沙分公司二〇一〇年四月一日-1-数据组文件目录一、基础数据1.项目概况2.户型配比二、项目分析1.项目优劣分析2.营销分析3.形象推广及现场包装4.户型分析三、销售情况分析1.价格分布及折扣2.整体销售小结四、开盘流程1.选房现场组织2.选房流程3.选房现场五、客户分析1、客户描述2、客户语录六、总结及借鉴-2-数据组文件嘉盛国际广场开盘总结一、基础数据1、项目概况简介项目位置：雨花劳动西路与体育大道交汇处（贺龙体育场西南角）占地面积:8835.69平方米，总建筑面积:77094.88平方米总户数:756开发商:湖南嘉盛房地产开发有限责任公司代理商:中原地产代理（深圳）有限公司2、户型配比推出1栋第14层到22层，共252套房源；项目全部为小户型公寓，主力面积为62㎡产品类型户型面积户型户数比例A户型35一房一厅273.58%B户型40一房一厅273.58%C户型50一房一厅547.51%D户型62一房一厅45860.66%E户型71一房一厅8110.73%-3-数据组文件F户型79一房一厅10814.30%合计755100%二、项目分析1.项目优劣分析嘉盛国际广场核心卖点及优劣分析CBD长沙城市会客厅，地铁一号线、三号线换乘的核心位置。核心卖点以星级酒店的奢华品质打动顾客350㎡、8.6米高的精装大堂，为小型公司的进驻准备条件334个精装车位和千余个精装车位，便利商务来访优势9部高速电梯，速度诠释效率准现房销售部分户型实用率低劣势大部份房间只有一面采光，光线不充足2.营销分析n产品及客户定位：高端产品，投资型和办公型客户；n营销策略：集中认筹，集中解筹，分批消化客户n竞争策略：以区位优势、高性价比、广告宣传赢得市场n开盘前营销活动：开盘前一月进行认筹活动，20000订金抵30000房款（订金可退）3.形象推广及现场包装n形象推广报纸广告投放日案名报纸频次版面主题内容诉求点期嘉盛国VIP认筹中，3月28区位优势+户型+3.4-3.26潇湘晨报5次2际广场日盛大开盘价格优惠嘉盛国3.26（周三湘都市3月28日OPEN盛大1次0.5户型+区位优势际广场五）报开盘嘉盛国3.26（周3月28日OPEN盛长沙晚报3次1.25户型+区位优势际广场五）大开盘-4-数据组文件网站广告卖点推广：350㎡星级大堂，9台高速电梯，33席精装车位，世界500抢荣耀缔造户外广告n样板房展示（1）办公型样板房-5-数据组文件（2）居家型样板房4、本次推出户型分析户型A建筑面积35.58㎡，入户为电气化户型B，一室一厅，建筑面积49.02㎡。厅朝厨房和卫生间，干湿分离；超短进深，空间南，采光好。空间利用率高。利用率高，阳光面大，采光较好。1.户型D建筑面积62.52㎡，该户型为本户型C建筑面积约50㎡，餐厅朝南，采项目的主力户型，约占总套数的60%；光较好。卧室没有开窗，光线不充足。空2.可以合拼两房两厅，空间舒展，居住优越；间利用率和房间布局不如B户型。-3.6厅-与卧室都为房中房，光线不充足数据组文件1.F户型建筑面积为79.07㎡，为该项目最大户型，1.E户型建筑面积71.69㎡，从总体布局位于楼栋的夹心位置，适合做办公用。进深太长，看，该户型有两面朝阳，采光较好。明过道面积占比太大，房间利用率不高。厨明卫，通透舒适。2.灵活可变空间，将中墙打通，两套单间合并，适宜2.卧室占比太大，空间利用率较低。成长型公司经营。三、销售情况分析1.1、户型号及价格分布户型号ABC1C2DEF面积35.5840.7649.0249.7362.5271.6979.07起价100901009098209750950096208650最高价12510125101225012170122401248011350均价1077010770105601043010400105009500D户型E户型F户型A户型B户型C1户型C2户型电梯间-7-数据组文件备注：VIP2万抵3万，无其他折扣优惠。2.整体销售小结嘉盛国际广场本次开盘推出252套房源，实际销售126套，成交50%。开盘前认筹200批，开盘当日到场客户600人左右，现场销售气氛较好，有不少VIP直接认购三套以上。也有部分VIP因为价格过高等因素离场。成交均价约10000元/㎡。四、开盘流程1.选房现场组织财务室节目表演台摇号抽签进门抽签咨询台嘉宾入场休息区选嘉源房宾流签公布程到及编房组保安点执入勤选房、签认购书交定金口选房区财务室2.选房流程-8-数据组文件选房流程流程步骤内容说明一签到编组9点开始，按签到先后顺序编组，每组5人二抽取组号抽到的小组组成员入选房区选房三填写认购书到行政区核对认购书及房号四交纳定金缴2万元大定，一个星期内交首付3.选房现场顾客休息等候区节目表演咨询台抽签现场选房签协议保安执勤五、客户分析1.客户描述n客户人数到场客户约600人左右，其中诚意客户约400人，同行及其它人员约200人；n客户来源在周边县市有房一族在市中心购买小户型作为休闲住所；东塘商圈、五一商圈的小企业主购买办公场所；-9-数据组文件长沙本地的专业投资客n车辆分析现场停车约40辆奔驰2辆、宝马1辆，大众、丰田、本田车型较多，大概十多万到二十万左右由于停车场地不够，部分客户将车停放在其他地方。2.客户语录在第五轮抽号后进入了选房区的张先生，购买到了心仪的单位。“早就已经看好户型了，买了三套加起来213㎡用于自己公司的办公。”张先生说，“公司是2005年开起来的，从个人工作室发展到现在二十人的规模，之前的办公场地都是租用的，在芙蓉路一线换了三次地方都有两大难题——一是停车难、二是等电梯难。觉得嘉盛国际广场主要是地段很好，另外就是设计理念和配套比一般的写字楼或者商住楼要好，符合商务办公的需求。”第九组五号的吴女士说：“这里交通方便，靠近贺龙体育馆等休闲场所，买到这里是作为来市中心休闲时的暂住地方，比老住宾馆要好，以后不住了也比较容易出手。只考虑购买20层以上的朝南的户型。”在交谈过程中了解到，购买物业主要以作为办公用，其中相当一部分购买者为投资客。六、总结及借鉴通过访谈发现，嘉盛国际广场本次解筹活动中，很多认筹顾客都是对该项目关注几个月的时间了，主要原因是鉴于该楼盘的地理位置优越，楼房总体品质不错，无论是作为办公用还是长期投资，都是一个不错的选择。n其成功点全面细致分析区位优势，提升楼盘品质，树立客户购房信心。强化区域、区位发展概念，建立高端楼盘形象。房源充足，后入场的顾客都能选到自己满意的户型。n不足点编组后虚报VIP人数和组号，有点自欺欺人的感觉，引起部分顾客的不满。部分VIP入场较早而未吃早点，现场派送早点更像是在施救济，比较混乱，与定位为高端楼盘的形象不符，未来得及去领取早点的顾客在长时间的等待中显得有点焦躁。-10-