关于宜春市房地产市场环境调查报告目录第一部分、宏观经济环境--------------------------------------------P2~7一、2007年宜春市经济运行情况二、2007年前三季度经济运行特点三、2008年主要经济指标预测四、宜春市人口分布五、宜春市人均收入支出情况六、06年宜春城市规划第二部分、宜春市房地产市场---------------------------------------P7~23一、袁州区房地产发展特征二、宜春房地产相关政策三、宜春消费群体分析四、宜春代表楼盘第三部分、调查结论及建议-----------------------------------------P23~25一、结论二、建议第一部分、宏观经济环境一、2007年宜春市经济运行情况2007年宜春国民经济快速增长，运行质量稳步提高。2007年，全市生产总值完成512亿元，同比增长14%；财政总收入50.32亿元，增长30.1%，其中地方财政收入28.36亿元，增长29.9%，市本级（含经开区、宜阳新区）财政总收入4.76亿元，增长32.7%，地方收入3.12亿元，增长32.5%；全社会固定资产投资完成253.6亿元，增长25.1%，其中城镇以上固定资产投资完成221亿元，增长26.5%；全市社会消费品零售总额154.6亿元，增长17.6％。三次产业比重由2006年的23.1：46.6：30.3调整为20.8：50.1：29.1，第二产业增加值占据半壁江山，经济结构调整取得阶段性成果。财政总收入占生产总值比重提高1个百分点，增速创20年来新高；税收收入占财政总收入比重提高2.6个百分点,经济运行质量进一步提高。城镇化率36.2%，提高1.7个百分点；城镇居民人均可支配收入达到11000元，增长20.2%，农民人均纯收入4020元，增长10.1%，人民生活进一步改善。二、2007年前三季度经济运行特点1、三次产业全面发展，主攻工业成效显著2、投资和需求旺盛，拉动宜春经济又好又快发展3、经济增长质量稳步提高4、经济发展内外活力增强，经济景气不断攀升。三、2008年主要经济指标预测2007年，在继续保持宏观政策的稳定性和连续性的基础上，中央进一步加强和改善了宏观调控，更加突出了和谐社会与科学发展这两大理念。在财税政策方面取消了553项"高耗能、高污染、资源性"产品的出口退税，降低了2268项容易引起贸易磨擦的商品的出口退税率，将10项商品的出口退税改为出口免税政策。中央国债将进一步向中西部农村教育和医疗、农村基础设施、劳动力培训、社会保障等领域倾斜。这将有利于我市今后争取国家的政策支持。货币政策方面今年以来，党中央、国务院有针对性地适时适度地出台了一系列宏观调控措施，连续多次调高金融机构法定存款准备金率，将执行存款准备金率标准提高到15.5%；在货币政策方面国家将会采取更加灵活的适度收紧的货币政策，总量与结构调控并举。这将给我市扩大信贷投放、招商引资带来一定的不确定性。土地政策方面国家进一步加大了对土地的调控和管理力度，严格规范土地性质，控制土地需求，提高土地价格，那些成本低、粗放型的“圈地”活动将会得到根本遏制，同时，也给正常生产生活所需土地的报批增加了难度，尤其是工业用地方面，不仅成本大幅上升，供需形势也会发生逆转。产业政策方面国家出台了实施“中部崛起”的具体政策，对中部地区六省的26个老工业基地的八个行业中的相关企业用于购买设备、扩大生产、技术更新等方面的投入均可列入生产成本，抵扣增值税；国家大力提供资源节约型、环境友好型社会，注重经济可持续发展。出台了一批节能降耗的措施，关停了一批小火电、小水泥、小煤矿等，部分重点产业的市场准入门槛进一步提高，工艺水平、环保评审将更加严格，新开工项目的审批核准难度将加大，国家这些宏观调控政策的出台将对我市经济相关产业的发展产生很大影响，对我市谋划项目工作也是一次新的考验。总结：这些政策的实施，从长远看，对优化我市产业结构、提升经济运行质量具有较大的促进作用。增值税转型的实施，对降低企业税负，加快企业技术更新改造步伐，提高企业核心竞争力，吸引国内外产业、资本、技术转移均具有重要意义。2008年我市GDP增速13%,规模以上工业增加值增速23%；全社会固定资产投资增速23%;社会消费品零售总额增速16%；实际利用外资增速10%；财政总收入增速20%。（具体数据见表一）表一：07、08两年我市主要经济指标预测指标名2007年全年预测值增长率（％）2008年全年预测值增长率（％）GDP（亿元）5121358813第一产业增加值（亿元）1052.61083第二产业增加值（亿元）2602031519第三产业增加值（亿元）1471016510规模以上工业增加值（亿2082526023元）全社会固定资产投资（亿25525.831323元）地方财政收入（亿元）26.22031.420社会商品零售总额（亿元）1551818016出口总额（亿美元）1.8523.42.113.5实际利用外资（亿美元）2.610.22.8610城镇居民可支配收入（元）1050015113408农民人均纯收入（元）39548.241906四、宜春市人口分布1、2005年末全市人口分布状况:非农业人口(万)农业人口(万)总人口(万)175358.2533.2从宜春市的人口分布状况来看,农业人口比非农业人口要多的多,城市化发展还是相对落后，城市发展后备力量相对不足。2、宜春外出务工人员及外来人员据统计，宜春每年约63.1万人外出务工、经商，劳务输出一年给宜春带回30个亿；另一方面，外来人员来宜春的只占外出人口的5%。五、宜春市人均收入支出情况2006年，城镇居民人均可支配收入达9153.44元，同比增长11.2%。农村居民人均纯收入3489元，增长6.3％。城镇居民恩格尔系数为35.1%农村居民恩格尔系数为45.2％2007年，城镇居民人均可支配收入达10805.85元，同比增长18.1%。（据中国宜春-政务公开-政务要闻）城镇居民恩格尔系数为41.3%农村居民恩格尔系数为47.5%六、06年宜春城市规划2006宜春城市规划按照建设“赣西经济中心城市”和“江南生态休闲城市”的总体要求，完善城市功能，优化城市环境，进一步提升中心城的影响力、辐射力和带动力。完善基础设施配套。在中心城区，启动老年公寓项目和中山中路片区改造，抓好新行政中心建设，完成明月北路、文体路和芦洲路的延伸工程，完善化成洲湿地公园和袁山公园设施配套；加快污水处理厂建设，确保年底前投入运行；做好垃圾中转站、公厕和供水管网改造，推进供气公司改制改气工作；启动淤泥中转站建设，争取秀江东路、沿河东路至赣西大桥城市防洪工程年内完工；扎实推进宜春机场前期工作，配合做好宜安一级公路和武吉高速公路建设，做好320国道大城至万载一级公路建设前期工作，启动105国道大港至玉湖一级公路建设项目，争取完成高安至胡家坊一级公路和干洲至奉新等20条市养公路建设。小结：宜春经济发展速度较快，居民收入有显著提高，城镇居民可支配收入稳步上升，人民生活水平进一步改善。第二部分、宜春房地产市场1、袁州区房地产发展特征①总量与布局宜春市中心城现状居住用地面积610公顷，对现状居住用地内的住宅质量进行分析，并结合城市用地功能布局的要求，规划考虑其中45公顷为保留居住用地，170公顷为改造居住用地，两者占现状居住用地的35%，其余根据城市的功能布局调整其用地性质，规划人均居住用地面积28平方米，需新增居住用地1185公顷。中心城现状拥有住宅建筑面积500万平方米，其中50万平方米作为保留住宅，195万平方米住宅进行改造，规划人均住宅建筑面积30平方米，需增加住宅建筑面积1255万平方米。根据城市发展方向，城市规划居住用地主要向东发展，适当兼顾西部区域。共形成10个居住区，其中现状建成区经合理调整布局有4个居住区；依据城市发展导向、依托自然环境，结合城市总体布局新规划6个现代居住园区。以袁河为界，袁河以北规划人口23万人，袁河以南规划人口27万人。规划居住区集中成片建设，体现城市新的风貌。旧城以改造为主，完善公共服务配套设施和绿化系统，避免大拆大建和见缝插针现象。居住的组织结构为：居住区-居住小区-居住组团、居住区-居住组团两种形式，居住区的人口规模为3-6.5万人左右，小区人口规模控制在1.5万人左右，组团的人口规模相当于一个居委会，人口规模约在1500人左右。②规划期住宅总量预测依据①城市总体发展的需要；②到2010宜春发展到36万人的规模，则增长8万人口，约3万多户；③居住条件改善的需求，提高人均住房占有量，提升居住质量；④到2010年，人均住房面积约为30平方米；⑤核心家庭平均人口以3.0人出现。③各年度住宅建设供应计划。2006年2007年2008年2009年2010年小计(万平(万平方米)(万平方米)(万平方米)(万平方米)(万平方米)方米)商品房8810121250普通商品房2022232530120经济适应房101010101050廉租房6666630小计4446495358250万2、宜春房地产相关政策宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，曾推出的六条政策：一是严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为；二是规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发；三是取消建设带福利性的公务员小区；四是从实际出发，严格控制经