寻乌市场调查报告一、宏观背景调查分析1、寻乌概述概括寻乌县位于江西省东南端，居赣、闽、粤三省接壤处，东经115°21′22〞-115°54′25〞、北纬24°30′40〞-25°12′10〞。东邻福建武平县、广东平远县，南接广东兴宁市、龙川县，西毗安远县、定南县，北连会昌县。寻乌县辖7个镇、8个乡，共有4个居委会、172个行政村。县政府驻长宁镇东阶梯，距省会南昌市560公里，距赣州市240公里。全县南北长78公里，东西宽61公里。总面积2311.38平方公里，总人口30万人。交通寻乌整个中部地区与珠江三角洲的空间距离最近的地方，206国道从北到南纵贯全县，二级水泥路面直达广东梅州、汕头、深圳、东莞、广州等地，并可在数小时内到达。历史文化寻乌建县始于1576年（明朝万历4年），至今只有400多年的历史，是赣州府最晚设立的县份之一，旧称长宁，取“长治久安”、“江山永固”之意。清沿明制，属赣州府领辖。1914年（民国3年），因避四川省的长宁县，更长宁为“寻邬”，即由寻邬水而得名；1957年经国务院批准，改“寻邬”为“寻乌县”，隶属赣州市至今。全县辖长宁、澄江、吉潭、南桥、留车、晨光、桂竹帽等7个镇和水源、罗珊、项山、三标、文峰、丹溪、龙廷、菖蒲等8个乡。旅游资源寻乌山川秀丽，凡景宜人，名胜文化古迹和革命纪念地颇多，有寻乌革命历史纪念馆、云盖岽、仙羊岩、青龙岩(龙岩仙迹)、仙华堂、万安石、镇山高阁、江东晓钟、文笔秀峰、西山献云屯、桂岭天香、石伞标英、铃山振峰等，其中称为“龙岩仙迹”的南桥青龙岩风景区，风景十分壮观别致，令人流连忘返。经济支柱寻乌县内资源丰富，矿产资源主要有稀土、花岗岩石、黄金、铀、钨、铜、锡、铅锌、铁、锰、磷、水晶、云母、石灰石、矿泉水等30多种矿产品，其中稀土最为著名，有稀土王国之称；地表水资源丰富，河流落差大，其水能理论蕴藏量达11.5万千瓦，已开发9万千瓦，其中全国第二、全省第一的县办电站——斗晏电站装机3.75万千瓦，是江南水电大县。寻乌果品久负盛名，其果质鲜美，蜜桔、脐橙面积达30万亩，以柑橘业为主的果业已成为寻乌特色支柱产业，被国家有关部门命名为“中国蜜桔之乡”、“中国脐橙之乡”和“脐橙出口基地县”。经济发展2010一季度税收收入4454万元，比同期增长57.61%，城镇固定资产投资15423万元，增长31.17%；商品房销售面积48647平方米，同期增长81.51%收入水平寻乌作为一个农业大县，果业面积达到30万亩，按照每亩收益在2500元，每年收入可达到75亿。寻乌也是一个重要的劳动力输出县，每年出外务工人员高达7.5万人次，平均年收入为2万元。预测寻乌县人均年收入水平为3万元。生活水平2010年一季度社会消费品零售总额23522万元，同期增长23.64%；居民存款161064万元，同期增长30.83%；农民人居收入695元/月，同期增长10.53%。2010年一季度数据统计2010年2009年同期累计增长%本月累计一、工业生产情况规模以上工业总产值（现价）140732638223495---规模以上工业销售产值（现价）128732473324037---规模以上工业企业发电量（万度）2167545550498.04规模以上工业企业水泥产量（吨）181792728070224-61.15规模以上工业企业用电（万度）566.331055.20997.785.75二、固定资产投资情况城镇50万元以上固定资产投资10092154231175831.17商品房销售面积（平方米）---486472680281.51三、单位从业人员季末人数（人）11216107584.26#在岗职工---11003105644.16单位从业人员劳动报酬---6059.16292.3-3.71#在岗职工工资总额---6020.36270.0-3.98在岗职工平均工资（元）---54165771-6.15四、社会消费品零售总额6846235221902523.64#餐饮消费零售额---261224307.49五、财政总收入---534752521.81#地方财政收入---34774124-15.691.税收收入---4454282657.61财政总支出---9398814615.37六、期末银行各项存款余额24849117004246.14#居民存款---16106412310930.83期末银行各项贷款余额---1374308096969.73七、实际利用外资（万美元）---13726426.92八、农民人均现金收入（元）---69562910.53九、寻乌生产总值（现价.预计）60185532338.81.一产---1018592355.72.二产---240402025212.6工业---214861792213.23.三产---25960237466.92、城市发展总体规划寻乌县根据自身地型实际，找准城市发展定位，在城市建设中科学规划，高标准建设，充分发挥本地资源优势，积极做好城市“山水”文章。在具体实施中，寻乌县按照山水园林城市的定位，大力推进园林绿化建设，同时，把城北新区建设作为城市建设发展的目标和重点，本着"高起点、高品位、宜人居"的原则，编制了新区控制性详规，目前投资4000万元的县行政中心，投资6000万元的四星级大酒店，投资1500万元的县体育馆等一批重点建设项目相继开工建设。3、寻乌经济形势的基本特征国民经济保持了良好发展态势，经济效益进一步提高，城乡居民生活水平继续改善，城市面貌发生显著变化，各项社会事业全面进步，经济与社会、自然和谐发展取得实质性突破,经济社会实现了又好又快发展，卓有成效地为实现加快发展、跨越发展的重大突破打下了坚实基础。4、总结2010年寻乌社会消费品零售总额都不同程度地上升，财政收入及储蓄比例增加，说明居民购买力增强；寻乌市总体经济保持了持续、健康、平稳的总体发展态势，第三产业发展势头迅猛，房地产业做为国民经济的一个重要的经济增长点，成为寻乌经济发展的主体之一，其健康良好的市场发展状况，促进寻乌经济的持续平稳增长；寻乌市目前第三产业所占比重并不高，还有很大的上升空间，消费同样有较大的上升空间，房地产的消费将进一步提升；寻乌作为一个果业大县，果树的丰收及销售状况很大的影响了当地的购房能力。在果树丰收的季节往往也是房产销售的旺季，反之则不然；经济结构开始转变，对外贸易发展迅速；民营经济得到发展，当地政府大力扶持；居民收入增加，生活水平不断提高，对生活质量有了进一步需求。二、寻乌房地产市场分析1、概括寻乌房地产开发基本上可以分为城南和城北板块。由于城南板块属于老城区土地稀缺，整体开发量小，主要项目以水榭花都为代表的。城北板块作为寻乌一个新城区，当前开发体量相对而言较大，也是目前行业发展的一个热点，该区域代表着整个寻乌今后发展的一个方向，该区域的未来的发展规划和升值空间是这个区域的潜在价值，也是目前寻乌楼市发展最快的一个区域，建筑形态以多层、小高层、及部分商业为主。2、主要楼盘分析根据楼盘区位、规模、档次等进行比较，我们筛选了部分项目进行分析：项目名称项目位置占占地面积建筑面积销售均价左案香桂迎宾大道5万多㎡12万㎡多层均价在2530元/㎡龙湾财富新罗大道37245㎡63912㎡住宅销售均价：2300元/平方米广场南段国际商业迎宾大道16000㎡35000㎡以商铺销售为主，价格幅度在：5472中心元/平方米—18720元/㎡金茂花园长安大道住宅均价为：2680元/㎡，店面：9280元/平方米金碧豪庭长安大道21334㎡67655㎡住宅多层均价为：2500元/㎡花旗中央东江源大46666㎡90000㎡一期基本结束，二期预计十月推出，道均价为2400元/㎡水榭花都城南君子50000㎡130000㎡当前销售均价为2100元/㎡坝花旗中央寻乌中学26667㎡89000㎡当前的销售均价2350元/㎡对面3、个案重点分析：城南水榭花都水榭花都作为城南板块的一个代表性楼盘，在寻乌首次提出高档园林住宅小区。●占地50000平方米，建筑面积130000平方米●主打口号“与爱相随与美相伴”●5000平方米中心园林、500一线江景，老城核心地段●欧陆风情社区，总规划建30多栋住宅，总户数900多套●销售均价约为2100元/㎡，在寻乌县城价格偏低●以园林作为主要卖点，价格优势作为辅助●地段偏、城市规划往北边发展等因素制约项目发展。城北金碧豪庭金碧豪庭毗邻新县政府，地理位置尚佳●小区占地面积21334㎡，建筑面积67655㎡●当前的销售价格幅度2500元/㎡—2600元/㎡●主推广告语：城市之上，巅峰人生●项目主要卖点是毗邻新县政府、市政公园、青年活动中心，地理位置优越。●制约销售的原因：靠着加油站，安全系数降低，靠着国道，车输来往多，较为吵闹城北花旗中央花旗中央工程项目为寻乌县政府重点工程，其中包含酒店规划建筑总面积达2.6万平米，按四星级酒店设计布局建造，各功能区域齐全。是寻乌唯一星级酒店。●总占地面积26667㎡，建筑面积89000㎡●当前的销售均价为2350元/㎡●主推广语：橙城首府，传世经典●拥有寻乌唯一的星级酒店，超宽楼间距、户型小总价低是项目热销的重要原因●地理位置、置业顾问专业水平较低是制约项目的重要因素；商业国际商业中心国际商业中心汇集购物、休闲、娱乐、餐饮等各个品种，业态有主力连锁超市、专业连锁店、专卖店、独立店铺、餐饮店和主题概念店等多种业态，是寻乌首个综合性商业中心。●总占地20850㎡，总建筑面积28086.77㎡，商铺280多间●周边拥有配套：城市公园、寻乌河、新县政府、国土局、税务局、县政府、林业局、财政局、公安局