尚东国际9——10月份营销计划北京长河置地尚东国际专案组目前项目存在的问题与机会问题客户量严重不足整体房地产市场的舆论导向使得客户观望情绪依然严重本案在市场上的认知度不够高机会本项目在景德镇市场中的性价比优势下阶段工作需要重点解决的问题?如何提高现场客户到访量?如何提高项目在市场上的影响力，抓住准客户眼球?如何提升项目形象，便于口碑传播?如何提高成交率针对如何提高客户到访量、提升项目影响力的问题推广策略：继续以直效渠道为主，辅以分展场等投入，同时注重老客户的维护，促进口碑传播。9月份的营销策略8月份现场来电来访115组客户，成交11套，按照目前来访成交率10%计算，9月30套的销售任务所需的来访为1150组客户。如果按照目前的推广渠道看，9月的来访客户数量维持在115组左右。缺口为1035组。如何解决来访缺口的问题？1、开拓新的有效的推广渠道。2、增强高效渠道的推广强度。3、暖场活动引爆市场，提升项目认知度。4、提高来访转认购的成交率。9——10月份的推广策略——开拓分展场目前本案由于地理位置较偏，在市场上的认知度还不够高，为了扩大本案在市场上的宣传力及影响力，有必要在景德镇市繁华区域开拓分展场设立临时接待中心。在对景德镇市场做了详细调查之后，建议在以下区域设立泛销售点。?金鼎广场：依托沃尔玛的优势，成为景德镇人气较旺的场所之一，目前伴山洋房、九域一品等均在此设立分展场，在该广场举办巡展活动将直接面对更多客户，同时扩大项目的市场认知度。?小区巡展：选择成交客户集中的小区进行巡展。9——10月份的推广策略——增加公交车体广告伴山洋房及隆基尚城拉开了景德镇房地产公交车体广告的帷幕，作为城市流动性最大的交通工具，公交车体广告成为楼盘流动宣传的最大媒介，其效果也在两个楼盘的销售上有所体现，这也成为本案提高市场认知度可借鉴的有效推广榜样之一。结合本案大盘性质，以项目信息覆盖整个景德镇市场为最终目的，建议选取以下4条线公交路线公交车，每路公交线路2辆公交车：9——10月份的推广策略——增加公交车体广告线路途径道路途径小区及人口密集场所108西客站—服装一厂—休闲广西客站、金岸名都、隆基尚城、供电局、南门头场—广场南路—火车站—里、休闲广场、沃尔玛、金鼎国际、火车站、里村村—一中前门—黄泥头—耐、一中前门、黄泥头、昌飞、耐火器材厂、陶院火器材厂—陶院新区新区6火车站—浙江路—人民广场火车站、浙江路、枫树山、教育小区、造纸—南门头—枫树山—教育小厂、吕蒙、焦化生活区区—官庄(新都民营陶瓷园)—造纸厂—昌江一中—吕蒙—鹏飞建陶—焦化生活区—焦化总厂36浮梁县—尚东国际—广场浮梁县、梨树园、港逸豪庭、新桥、新厂、北路—新桥—新厂—602陶院、602所所999厂—昌河生活区—昌江999厂生活区、昌河生活区、长虹金域中央、怡翠103广场—东二路—休闲广场—园、水岸豪庭、中央领地、瓷都国际华城、二中南门头—戴家弄—二中—枫、枫树山、教育局生活小区、高专、豪德贸易广树山—高专—豪德场9——10月份的推广策略——线上报广发力景德镇日报为政府机关及各大企事业单位必订的报纸，瓷都晚报也已成为景德镇市场主流媒体之一，受众较广，活动期间充分利用报纸硬广告媒介，将项目信息及活动信息更全面更具体的覆盖景德镇的每一个角落，扩大项目认知度。www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：10535278799——10月份的推广策略——继续以直效渠道为主短信持续发送除配合教师节、中秋节和国庆节促销短信外，坚持从9月第三周开始每周五投放10万条短信。短信为目前所有推广渠道中较具性价比的方式之一，内容中将促销信息及核心价值精确阐述，在市场变淡的情况下，突出项目的性价比优势，并告知周末活动信息，同时不断进行内容创新，保证客户阅读的兴趣，提高来电率。尚东国际城市高地百万新城，极美洋房、小高层，70-180㎡丰沛户型，准现房欢迎品鉴！“莘莘学子”购房优惠9.7折火爆中。详询8309999内容精选尚东国际，公寓、洋房、小高层、美墅。70-180极致户型，投资、居住上品。准现房恭迎品鉴！“莘莘学子”购房9.7折特惠。详询83099999——10月份的推广策略——继续以直效渠道为主电视飞字电视飞字作为目前景德镇推广渠道中较具性价比的方式之一，选择收视率高的湖南卫视、中央六套、中央八套、江苏卫视等，内容中将促销信息及核心价值精确阐述，在市场变淡的情况下，突出项目的性价比优势，并告知周末活动信息，同时不断进行内容创新，保证客户阅读的兴趣，提高来电率。尚东国际城市高地百万新城，极美洋房、华丽小高层、品质公寓、雍容美墅70-180㎡多元户型，准现房欢迎品鉴！“莘莘学子”购房享9.7折特惠。详询8309999内容尚东国际百万新城，洋房、小高层、公寓、美墅70-180㎡多元户型，准现房！景东精选大道（昌江大道向东150米）“莘莘学子”购房享9.7折特惠。详询8309999尚东国际未来生活尚城区，百万平米，70-180㎡丰沛户型、10余万平米山水园林、25万㎡商业配套。景东大道昌江大道向东150米“莘莘学子”购房享9.7折特惠。详询83099999——10月份的推广策略——继续以直效渠道为主交通音乐广播交通音乐台作为目前景德镇主流电台之一，收听受众较多，为景德镇主流媒体之一，广播内容中将促销信息及核心价值精确阐述，在市场变淡的情况下，突出项目的性价比优势，并告知周末活动信息，同时不断进行内容创新，保证客户阅读的兴趣，提高来电率。滴、滴、滴……（音效配合，引起人们注意，在非整点时间报时，产生错位的注意。）尚东国际时间*点整。尚东国际未来生活核心城，百万平米，70-180㎡多元户型、10万平米山水园林、25万㎡商业。景东大道，昌江大道向东150米。准现房敬请品鉴。“莘莘学子”购房享9.7折特惠。详询8309999内容精选滴、滴、滴……（音效配合，引起人们注意，在非整点时间报时，产生错位的注意。）尚东国际时间*点整。尚东国际百万平米尚城区，70-180平多元户型、洋房、小高层、公寓、美墅，准现房敬请品鉴！地址：景东大道，昌江大道向东150米。“莘莘学子”购房9.7折特惠火爆中。详询83099999——10月份的推广策略——免费渠道灵活运用免费渠道灵活运用?在成交客户集中的区域、购物场所派发环保袋以及项目的宣传资料?洽谈在景德镇高档餐厅酒店（开门子大酒店、紫晶宾馆等）摆放项目资料?邮件DM继续发送：寻找银行、证券、房地产等高端客户的邮箱资源，通过邮件的形式进行项目的宣传?楼体广告：利用已有楼体较好的展示面推出优惠活动信息9——10月份的营销活动策略——举办暖场活动举办中小型客户暖场活动，在客户量较少的情况下增强现场的人气，给到新客户足够的信息；针对性的进行客户维护，促进老带新成交每半个月保证一天为暖场活动，针对目标购买客户兴趣，举办景德老客户系列活动镇首届雀神大赛/两幅头大赛/美容美发讲座/鉴宝活动等丰富多彩的活动，每次活动含餐饮控制在1万元左右到访客户礼品赠准备赠送给到访意向客户的礼品，提高电转访率，同时作为巡展中送邀约客户到访的噱头，准备中石油50元的加油卡或沃尔玛50元购物卡等（销售人员把握客户意向，B类以上客户赠送）现场抽奖，吸引准备中石油的加油卡、沃尔玛购物卡等的小礼品，周末循环抽奖，老客户到访设置多等奖项，半个小时抽奖一次，几乎所有到访客户都可以得到礼品，延长了客户的停留时间，增加了现场的人气，每次抽奖费用控制在2000元左右9——10月份的营销活动策略——高端客户资源活动与项目的贷款银行合作，邀请银行的高端客户到访项目参加活动，银行的客户资源为免费，本项目需要提供一定档次的活动留住客户9月中旬举办一次，可邀请其存款在80万元以上的客户约20组到访项目，银行提供一场理财讲座，本项目提供餐饮、活动及抽奖奖品，费用25000元左右9——10月份的营销活动策略——中秋节答谢新老客户中秋节活动答谢新老客户：在9月23日举办中秋答谢客户活动，以客户参与、礼品回馈的形式进行高端客户资源活动：根据此次活动举办效果，将银行VIP大客户邀至本项目参与活动9——10月份的营销活动策略——国庆嘉年华活动国庆长假邀请知名活动公司举办国庆嘉年华活动，烘托国庆优惠活动气氛，提高销售现场人气，增加来电来访量。同时邀请景德镇日报、瓷都晚报、景德镇在线房产频道记者对本次活动进行软文及网站视频报道，扩大项目在景德镇的认知度。针对如何提升项目形象的问题针对提升项目形象的问题，主要采取一下动作：?加快建设小区环境，提高小区成熟度；?抓紧工程进度，尽早交房；?抓紧解决房屋存在的质量问题；?专业物管公司到位。加快建设小区环境，提高小区成熟度加快建设北一区、北二区小区环境，小区绿化的完善与修整，水系的建设，导视牌及区内景观小品的到位等，同时引进社区标准超市以满足现有入住客户的生活需求，提高小区成熟度。抓紧工程进度，尽早交房延期交房已在成交客户心里形成不良印象，已出现部分客户怀疑开发商实力现象，建议抓紧工程建设进度，尽早交房，巩固在客户心中树立良好正面的形象。抓紧解决房屋存在的质量问题尽快彻底解决部分房屋漏水问题及电梯故障问题。专业物管公司到位聘请专业的物业管理公司加强小区的物业管理，提升物业服务品质，从而提升小区形象，扩大本案口碑传播效果。针对如何促进客户成交，提高认购率的问题针对提高认购率的问题，主要采取以下措施：1、增强现场的卖压。2、提高项目的性价比优势3、增强现场销售人员之间的配合度。4、增强现场销售、物业人员的服务，提高客户认购后的心理满意度。5、提高销售人员的销售力增强现场卖压1、针对售楼处现场面积较大，感觉