江西宜春市房地产市场调研报告201年7月31日目录地理位置………………………………………………………………………………………………2宏观经济环境…………………………………………………………………………………………2一、2009年宜春市经济运行情况（1）综合（2）城市建设（3）经济运行特点二、2010上半年年宜春市经济运行情况三、宜春市人口分布四、宜春市人均收入支出状况五、宜春市城市规划概况房地产市场形势……………………………………………………………………………………………7一、中心袁州区房地产发展特征二、宜春市房地产相关政策三、宜春市消费群体分析（1）消费者区位情况（2）消费者年龄情况（3）消费者偏好分析（4）消费者特点四、宜春市房地产市场形势（一）2009宜春市房产交易情况（2）2010第一季度宜春市房地产市场运行情况（3）成交价格走势（4）宜春市代表楼盘宜春房地产市场观察总结及建议……………………………………………………………………161、楼市存在问题（1）政策效果区域差异明显（2）市场供销不平衡（3）市场后续销售动力不足（4）私人建房冲击市场份额（5）房地产市场秩序仍不够规范二、结论（一）楼市现状（二）市场潜力三、开发建议参考资料……………………………………………………………………………………………………20地理位置宜春市位于江西省西北部，距离南昌约220公里，其下辖三市六县一区，总面积1.87万平方公里，总人口约540万。全市已形成以浙赣、京九铁路，320、105国道和赣粤高速公路为骨干的“双十字”交通网络，上海至云南瑞丽的高速公路于2004年贯通，并穿过宜春中心城市。袁州区现辖26个乡镇、6个街道办事处,总面积2532平方公里,其中城区面积17.8平方公里，总人口95.8万人。现为宜春市委、市政府所在地，是宜春市政治、经济、文化、信息中心。分析小结：宜春有独特的区位优势。宜春处于赣西地区中心位置，距长三角和珠三角均只有8小时车程，如果以8小时作为实效半径，以上海、深圳为圆心分别划两个圆，那么宜春恰好处于两个三角的交汇地带。独到的区位和完善的交通，将使宜春成为不可多得的产业转移承接地，并极有可能使宜春成为商家运筹帷幄的投资战略要地。宏观经济环境1、2009年宜春市经济运行情况（1）综合国民经济总体回升向好。2009年，宜春市实现生产总值700.24亿元，同比增长13.5%。其中：第一产业实现增加值146亿元，增长9.6%；第二产业实现增加值370.76亿元，增长16.9%；第三产业实现增加值183.49亿元，增长10.5%。三次产业比重由21.5：51.3：27.2调整到20.9：52.9：26.2，工业对经济增长的主导作用进一步加强。按省统计局反馈的2009年平均汇率6.8310元人民币/美元计算，全市人均GDP达到1876美元。市场物价止降企稳。从2008年下半年开始，宜春市物价与全国一道经历了由高位回落到持续走低的过程。2009年全市居民消费价格指数(CPI)在连续7个月下降后，从2009年9月份开始回复到了正增长水平。2009年12月份，宜春居民消费价格总水平比上年同月上涨1.2%，全年累计下降0.1%。（2）城市建设城市创建有声有色。2009年，宜春市市城镇化率达38.82%，同比提高1.65个百分点。宜居城市创建达到上榜城市标准，中心城区城市建设管理暗访连续5年排名全省第一，新增全国社会治安综合治理优秀市、国家现代林业建设示范市世界著名文化旅游城市、中国旅游竞争力百强城市、中国最具民俗文化特色旅游目的地5张城市名片。城市扩张战成果突出，已实施城建项目67个，总投资达40亿元。中心城区亮化改造工程开始启动。“13579”绿色工程顺利推进，完成投资1.7亿元，新增绿地面积50.76万平方米，改造绿地面积20.42万平方米。人口倍增计划成效明显，中心城区总人口达45万。（3）经济运行特点1、投资和需求旺盛，拉动宜春经济又好又快发展2、经济发展内外活力增强，经济景气不断攀升3、经济增长质量稳步提高2009年主要经济指标情况如下表：2、2010上半年年宜春市经济运行情况2010年以来，宜春市以“决战园区、跨越千亿”为总纲，大力推进重大项目建设，民营经济和工业园区保持了高位增长态势。1～6月，全市民营经济完成企业增加值241亿元，同比增长32%；实现营业收入752亿元，同比增长33%；上交税金32亿元，同比增长42%，连续三个月增幅超过40%；完成固定资产投资86亿元，同比增长47%。重大项目建设成效明显。1～6月，全市工业园区新开工、新投产的亿元以上重大项目28个，总投资118亿元，达产达标后预计新增主营业务收入220亿元。市本级鸿兴能源、丰城惟思特、奉新华春色纺、高安金品德陶瓷、上高华信通信、宜丰吉鹏陶瓷等一批5亿元以上重大项目顺利开工建设；市本级福斯特新能源、上高万年青水泥等一批5亿元以上重大项目新投产；广东兴发铝业项目也将于今年8月正式投产，达产达标后可实现年销售收入20亿元、税金1.5亿元。特别可喜的是，市本级锂能产业引进了一批重大项目，包括投资197亿元的瑞普石油集团锂能项目、128亿元的德汇国际锂能项目、95亿元的美国GTA混合动力汽车、45亿元的蟠龙锂产品开发、10亿元的江锂新材料等项目。2010上半年主要经济指标情况如下表：3、宜春市人口分布2009年末全市人口分布情况如下表：县市非农业人口农业人口总人口宜春市143007839608215390899袁州区2654387559241021362从宜春市的人口分布状况来看,农业人口比非农业人口要多的多,城市化发展还是相对落后，城市发展后备力量相对不足。不过对于房地产开发行业来说，却是十分利好的消息，随着国家城镇化建设的推进，宜春市对住宅的需求将会是可持续态势。4、宜春市人均收入支出状况国家统计局宜春调查队7月上旬发布了上半年宜春城镇居民人均收支情况分析。调查表明，今年上半年宜春城镇居民人均可支配收入为7503.7元，同比增长14.3%。其中人均工薪收入4601.46元，同比增长7.5%；人均经营性收入405.99元，同比增长25.1%；人均转移性收入2545.5元，同比增长20.6%；人均财产性收入247.67元，下降2.6%。城镇居民恩格尔系数为39.3%，农村居民恩格尔系数为48.56%。（根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。）5、宜春市城市规划概况宜春市城市规划与建设工作以开展“解放思想求突破、科学发展促赶超”主题教育实践活动为动力，深入贯彻落实科学发展观，围绕宜春市委、市政府“心圈、廊”发展构想，完善规划抓实施，注重建设抓配套，健全规章抓管理、优化环境促服务，不断推进城市化进程。城镇化水平达38.2％，比上年增长1.8个百分点。全市城市建设投入达25亿元，比上年增长13.1%。分析小结：宜春经济发展速度较快，居民收入有显著提高，城镇居民可支配收入稳步上升，城市规划科学合理，城市建设管理高效，人民生活水平进一步改善。房地产市场形势1、中心袁州区房地产发展特征宜春市中心城现状居住用地面积610公顷，对现状居住用地内的住宅质量进行分析，并结合城市用地功能布局的要求，规划考虑其中45公顷为保留居住用地，170公顷为改造居住用地，两者占现状居住用地的35%，其余根据城市的功能布局调整其用地性质，规划人均居住用地面积28平方米，需新增居住用地1185公顷。中心城现状拥有住宅建筑面积500万平方米，其中50万平方米作为保留住宅，195万平方米住宅进行改造，规划人均住宅建筑面积30平方米，需增加住宅建筑面积1255万平方米。袁州新城是宜春中心城区组成部分和城市扩张战的重要战场，规划总面积5.96平方公里，预计总投资17.4亿元。袁州新城坚持“高起点规划、高标准建设、高水平管理、高效益经营”的建设理念，按照“一年拉框架、三年搬新家、五年成规模”三步走战略，力争5-10年打造一个宜居宜业宜商的新城区，常居人口达9万人，集商贸、金融、物流、旅游、文化娱乐等产业繁荣的多功能新型城区。2、宜春市房地产相关政策宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策：一是严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为；二是规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发；三是取消建设带福利性的公务员小区；四是从实际出发，严格控制经济适用房建设；五是加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准2万平方米以下的开发项目；六是鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。3、宜春市消费群体分析（1）消费者区位情况所有潜在购买者中，有近70﹪为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。（2）消费者年龄情况根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在40岁以下的买家。和前几年相比，07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势，25—35岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。（3）消费者偏好分析1、小户型单位增加对110-140平方米的三房二厅需求有所增加，近年对80-90平方米左右小户型的需求量增大。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57﹪，选择