宜春市开发项目市场调研及可行性方案简报2011年3月目录目录：第一部分：项目概况第二部分：市场分析第三部分：规划设计第四部分：成本核算第一部分：项目概况第一部分：项目概况一、宗地位置宗地所处江西省宜春市，离长沙市黄花机场200公里仅2小时车程，宜春市分新城区和老城区，本案处于老城区平安路139号（原宜春机械兴达实业有限公司）地段第一部分：项目概况二、规划控制要求宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为商住用地。土地必须按以下规划指标进行使用权出让：?占地面积：约45.9亩（30616㎡）?总建筑面积：约45924平方米?综合容积率：1.5?用地性质：商住用地以上提及的指标作为本项目的测算依据三、土地价格：起始价：4500万元第二部分：市场分析一、宏观经济分析1、GDP指标2010年，全市生产总值完成705亿元，同比增长13%，增幅创14年来新高，人均GDP突破15979元2、宜春市人口分布2010年末全市人口分布情况如下表：县市非农业人口农业人口总人口宜春市143007839608215390899袁州区2654387559241021362一、宏观经济分析3、宜春市房地产相关政策宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策：一是：严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为；二是：规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发；三是：取消建设带福利性的公务员小区；四是：从实际出发，严格控制经济适用房建设；五是：加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准2万平方米以下的开发项目；六是：鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。一、宏观经济分析4、宜春市房地产市场形势a.产开发投资快速增长，房地产业规模仍在扩大。一季度，宜春市完成房地产开发投资10.3亿元，同比增长51.8%，增幅比去年一季度增加51.5个百分点。其中，商品住宅完成投资8.3亿元，同比增长42.4%，增幅比去年一季度增加29.1个百分点。占房地产开发投资的比重为80.0%。b.施工面积、新开工面积同比保持增长，房屋竣工面积同比成倍增长。一季度，宜春市房地产开发企业房屋施工面积441.1万平方米，同比增长19.0%；房屋新开工面积75.1万平方米，同比增长15.6%；房屋竣工面积34.6万平方米，同比增长159.0%。其中，住宅竣工面积31.8万平方米，同比增长156.8%。一、宏观经济分析c.产企业购置土地面积大幅增加，开发土地面积明显上升。一季度，宜春市房地产开发企业完成土地购置面积28.2万平方米，同比增长66.7%；完成土地开发面积10.7万平方米，同比增长46.2%。d.房销售火爆。一季度，宜春市商品房销售面积52.4万平方米，同比增长87.4%。其中，商品住宅销售面积49.6万平方米，同比增长87.1%。商品房销售额10.3亿元，同比增长87.1%，其中商品房住宅销售额9.6亿元，同比增长97.8%。e.商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面积67.9万平方米，同比增长122.8%。其中空置住宅61.9万平方米，同比增长162.3%，宜春市商品房空置面积中空置1～3年的房屋面积为30.3万平方米。从以上数据看，空置房屋面积同比增加，主要是因为一季度房屋竣工面积大幅增加所致。一、宏观经济分析5、宜春市消费群体分析a.消费者区位情况所有潜在购买者中，有近70﹪为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。b.消费者年龄情况根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在40岁以下的买家。和前几年相比，07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势，25—35岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。一、宏观经济分析c.消费者偏好分析?小户型单位增加：对110-140平方米的三房二厅需求有所增加，近年对80-90平方米左右小户型的需求量增大。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57﹪，选择二房的占31﹪。?大多数人喜欢成熟的生活方式：消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。?景观先行：消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。?对现楼的需求加大：宜春消费者对现楼及准现楼的需求占58﹪，这对楼盘自身的实力是一个考验。一、宏观经济分析d.消费者特点?买房者年龄开始年轻化，购房主体为40岁以下。?购房者学历呈升高趋势，大专以上的占25﹪。?购房者拥有私家车的比例持续稳定增长。?购房者最关注的因素集中在地段、价格，其次是周边环境、交通便利。?更多购房者将新城区作为首选二、市场分析（一）楼盘综述：1、基地周边环境现况本案位于宜春市平安路139路（原宜春机械兴达实业有限公司）地段，处于宜春市西南部。2、基地周边交通状况平安路北连市区，南通沪昆高速，东接宜阳南路。3、基地周边生活配套设施周边有宜春2中、宜春职业技术学校、浙赣友好医院、市中医院、春台公园、秀水公园居本地5分钟的车程，且本案为老城区超市、菜场等日常生活必须设施配套齐全，可以说人文教育基础设施很完善，但周边环境极差。二、市场分析本项目所处位置不属于近几年开发的热点区域，开发项目均为中、小规模的中档楼盘的聚居地，项目品质一般；从区域范围分析，以秀水公园为中心的话，以南为老城区，北为新城区；新城区为行政中心，周边商业、交通、环境较优质；本项目处于老城区，虽商业、交通较发达，但整体环境较差，因此在位置上优势并不明显；??（二）竞品分析项目名称永益·翡翠城开发公司新余永益业占地面积135052㎡建筑面积31.8015万㎡容积率2.2建筑密度28.3%绿化率36%住宅户数1815户建筑类别高层、多层、多层公寓价格复式：3000元/㎡、多层4500元/㎡户型2房：90㎡—100㎡、3房：110㎡—132㎡、复式200㎡项目位置宜春新行政中心区，北临宜阳大道，南倚天工路，东距天宝路，西靠卢州大道物业管理“保姆式管家”服务、高科技智能监控系统、小区配套社区幼儿园、沿街商铺、大型商场、近3万米超大型地下停车场周边配套文化艺术中心、档案馆、图书馆、博物馆、展览馆等浓厚的文化气息；喜来乐休闲中心、得喝迎宾园、洪林五星级宾馆等生活配套设施。（二）竞品分析项目名称上东国际开发公司江西城发实业占地面积5.88万㎡建筑面积10万㎡容积率1.77绿化率33%住宅户数约800户建筑类别多层住宅.电梯房.电梯花园洋房；多层已完美售罄，高层在售中起价高层：4300元/㎡起、4900元/㎡最高户型2房：90㎡、3房：120㎡、四室：157㎡项目位置宜春市芦洲路与钓台路交界处安居工程北面物业管理科鹏物业服务公司，打造都市品质生活氛围小区配套健身会所、乒乓球馆、儿童娱乐区、老人娱乐室、小型图书馆周边配套集秀江、体育中心、城市景观轴、市政府重点道路的大型社区绿化的花园社区（二）竞品分析项目名称地中海风情开发公司至嘉置业投资占地面积73409.4㎡建筑面积13.6万㎡容积率1.8绿化率35%住宅户数1000户建筑类别多层、小高层、高层、LOFT公寓、双拼别墅价格3999元/㎡起、4200元/㎡最高户型3房：120㎡、四室：163㎡项目位置宜春市钓台路与天宝路交汇处（贸易广场后），物业管理科鹏物业服务公司，打造都市品质生活氛围小区配套风情商业街、写字楼、幼儿园周边配套贸易广场、青龙建材市场、摩托车市场、建材市场四大市场围绕周边；青龙购物中心、正荣餐饮街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广场、高安广场、奉新广场、滨江风光（二）竞品分析项目名称喜来乐开发公司喜来乐娱乐公司占地面积6517㎡建筑面积35470㎡容积率5.44绿化率18％住宅户数600户楼盘形式高层（酒店式公寓、住宅）价格预计5000元建筑密度：31.5％户型1房：36㎡、2室：75㎡、3室：120㎡项目位置宜阳大道以南，博皓宾馆以东物业管理酒店式管理小区配套商务中心、健身房、娱乐会所周边配套贸易广场、青龙建材市场、摩托车市场、建材市场四大市场围绕周边；青龙购物中心、正荣餐饮街近在咫尺，袁山公园、体育中心、人民广场、高安广场、奉新广场、滨江风光总结（以上为新城区）：?从建筑类别上看：此区域楼盘建筑类别多样，为多层、小高层、高层建筑组合而成；?从配套设施上看:四个项目均在社区内设有会所、幼儿园、小区商业、健身及休闲设施等配套齐全；本区域所处行政中心，周边景观、商业、交通等配套完善；?从户型配比上看：除喜来乐设有酒店式公寓1房（40㎡左右）为投资型；其他楼盘主要户型为3房（120㎡左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型；?从销售情况看：除喜来乐没有开盘，价格预计5000元左右；其他三个项目所销售楼盘均已销售了70%左右，均价为4500元；（二）竞品分析项目名称润祥·日出康城开发公司润祥房地产公司占地面积62000m2建筑面积12万平方米绿化率35　%容积率2.0建筑密度23%住宅户数1000户建筑类别多层及小高层组成户型：2室、3室价格2900—3100元销售率：30%左右项目位置宜春市环城南路630号（华东理工学院对面）物业管理福建友胜物业，提供全程细微服务，军事化封闭式管理