书香门第江景大盘3558098/3558198龙翔国际2013年年度营销推广方案第一部分竞争楼盘情况（1）中央城项目名称套数可售面积/m2均价（元/m2）中央城394套（待售）100000㎡待定销售状况目前正在积累客户当中，开展两次积分活动，分别是：国庆和12月1、2日其中国庆办理会员积分300分；12月“幸福1+1”老客户积分2000分，老带新新客户1000积分，新客户200积分的形式；元旦在龙翔广场开展晚会活动。春节期间推出1幢（已放出广告）：2梯四户，22层，共88套，预计均价将突破5000元/平米。（二）龙昌商住大楼项目名称套数可售面积/m2均价（元/m2）龙昌商住大楼145套3600㎡5200元/㎡销售状况该项目于12月初开盘，由于去年积累部分交定金的客户，并按去年交定价格销售，目前已售百余套，余40套，均价在5200元/㎡。（三）龙腾苑项目名称套数可售面积/m2均价（元/m2）龙腾苑140套15000㎡3700元/㎡销售状况目前开了A、B栋（46套）均已售完，均价为3000—3500元/平米，12月11日C、D、E栋开盘，共93套住宅，20套商业，住宅均价在3700元/㎡，商业均价6800元/㎡，销售不佳，销量不到10套。（4）财富广场项目名称商业套数可售面积/m2）均价（元/m2）1书香门第江景大盘3558098/3558198财富广场280套79449㎡42000元/㎡销售状况2012年10月3日开盘第一期共80套，现已售60套，计划年前再推一期。（五）其他项目项目名称剩余套数销售情况祥瑞花园84套定于元旦开盘，均价4700元—4800元，目前办VIP积分卡50000抵63000。已办40人东园小区204户待售祥龙花园约28户5栋住宅，4栋基本售罄，4#待售龙翔国际2700套已售约700套，剩2000余套未售（6）2013年土地供应及规划项目名称建筑规模总投资主要建设内容项目责任单位奥园迎宾花园占地120亩6亿元商品房和配套配套金城房地产开发公司建筑面积26万㎡设施建设东湖新区建筑面积10万㎡3.2亿商品房和配套配套秦森公司设施建设廉江南岸沿路用地60亩，建筑2.1亿商品房和配套配套开发面积12万㎡设施建设新都杉树预留占地12.4亩，建8200万商品房和配套配套地开发筑面积41640㎡设施建设公租房占地96.15亩，7500万公租房、廉住房及房产局建设公租房1420配套设施建设套金龙花园建筑面积2.5万5000万商品房和配套配套开发区投资公司㎡设施建设龙洲预留地开占地面积13亩，4800万商品房和配套配套发建筑面积2.4万设施建设㎡龙泉豪庭建筑面积8800㎡1800万商品房和配套配套龙南泰开发公司设施建设新都预留地开占地5.6亩，建1650万商品房和配套配套发筑面积8200㎡设施建设小计房地产类项目共24个，总投资37.2281亿元（其中2013年计划投资18.1581亿元）（七)区域房地产市场小结2书香门第江景大盘3558098/3558198A.目前龙南县房地产市场相对平稳，在售项目不多；B.2013年龙南房源将集中放量，未来项目销售期面临激烈客户争夺。凸显差异及提升产品附加值是取胜关键；C.未来市场竞争将以新城区以及工业园区为主，目前市场存量为3000余套房源，预计消化周期为3—4年；D.楼盘集中于城市新区，价格差异不大，均价在5000元/㎡左右，个别楼盘相对优势较大则价格超过5000元/㎡；E.营销卖点多以地段资源（交通、商业配套）为主，鲜有提升产品本身优势之项目，销售团队缺乏专业性；F.广告力度小，专业性不高，常见的广告仅有户外广告、DM、短信等。第二部分项目分析一、项目整体定位建筑项目的建筑风格为异域的西班牙风情，欧洲建筑美学给人浪漫、自由的感觉，让业主置身龙翔国际，享受完美的居家感受。环境项目自身绿化配套，地中海风情园林，超大休闲广场，1200米沿江景观园林，彼岸森林金鸡寨公园。户型项目户型、面积多样化，满足不同购房者的需求，深得消费者青睐。规划项目占地260亩，总建筑面积达到36万㎡，规划为居住、商务、旅游、休闲集合的城市综合体，规模体量首屈一指。人文项目自建幼儿园、龙翔学校，从幼儿园到初中“一站式”领先教育配套。精品细节之处体现精品品质。本项目建筑采用斜坡顶，避免漏水、渗水等问题；建筑墙体采用绿色环保节能砖，保障房屋冬暖夏凉；园林绿化用心打造，引进异地国外名贵树种….等等这3书香门第江景大盘3558098/3558198些细节均体现了本项目的精品优势。二、目标客户群定位A．客户年龄段B．客户来源区域C.目标客户群描述1.分布区域：客户群的划分区域性大于职业性，主流客户群分布于县城及杨村区域，其中乡镇客群占比近半，他们基于改善居住条件的考虑，对在新区置业有强烈需求。2.购买目的：居住自用为主，投资为辅。3.年龄：相对偏年轻，约为20岁—45岁。4.购买力：主力消费群购买力在50万元左右。4书香门第江景大盘3558098/35581985.职业类型：①私营业主②个体工商户③机关事业单位的公务人员④教师⑤外出务工人员⑥周边乡镇人群三、2012年度销售情况住宅数量：358套商业数量：45套总销售额：2.38亿第三部分2013年年度销售目标一、年度销售目标预计1、剩余房源统计二期住宅（5号地块）序分期栋总剩销售率%总面积剩余面剩余总表剩余销号数套余积价售均价数套数1二期7964589.386918.566281.36275916474392.62280644431.256936.784778.34213104194459.8038133778.793625.84664.4329166874389.7648232390.633977.04369.0815467464190.8158333681.823625.84653.4327469664203.926842300.002157.94000.00785331263.643625.841164.9448087144127.8688624195.832400.8120.744708863900.00小计30613157.1933268.6414032.32613920654375.05一期商业（1号地块）序分期栋房总面积单价剩余总号数号表价1一期1#7S262.946465169990商业725S-713.1379885696481235S-1222.1260007332722045S-1222.1250006110603054#3S164.47659810851735书香门第江景大盘3558098/3558198小计：3584.7821924882一期剩余车库序分期栋总总面积单价剩余总表备注号数套价数1剩余1#138.875600217672车库3204131.055600733880#小计：5169.92951552三期住宅（2号地块）序分期栋总剩销售率%总面积剩余面剩余总表剩余销号数套余积价售均价数套数1三期25403122.505789.24484.08199396494446.76226231630.432895.632013.6488184384379.353272300.000000.0042840377.505646.645223.65218888534190.3452954523.707240.846974.55298927624285.9863430873.333707.34988.1443526774404.9273536338.334500.484125.42174778154236.6183630680.003583.6742.4432791104416.6793736360.004500.484500.48191699354259.53138542946.308403.324508.73197906034389.40013916160.001994.821994.8286478344335.151130383313.164470.043988.62168852754233.36213120955.002293.461003.7443336194317.473132302226.673461.212544.65107517494225.244133410100.005053.01000.005小计：51132835.8163540.0743092.961852283194298.34三期商业（2号地块）6书香门第江景大盘3558098/3558198序分期栋总剩销售率%总面积剩余面剩余总剩余销售号数套余积表价均价数套数1三期256516.67724.66618.89702123011344.88226330.00282.84282.84335309211855.083275260.00294.29173.16201037511609.934288362.50673.16310.27343085211057.63529110100.00895.34000.00634660.00703.52703.52891442812671.18736660.00703.52703.52890812812662.2283810820.001275.471167.741487551312738.729333166.67193.59102.61143287013964.23103040100.00443.60.00113140100.00443.890.00123260100.00673.650.00小计：723452.786582.874062.55499464881229