研３号07-75CityIntegratedResidential1项目发展背景研究及定位分析报告凯光国际谨呈：新余凯光房地产开发有限公司泛城顾问项目财务分析3第二阶段第三阶段项目规划设计概念方案建议项目发展背景研究及项目总体定位第一阶段市场调研07.04.01~07.04.1007.04.11~07.04.3007.05.01~07.05.2007.05.21~07.06.10根据双方合同，泛城应于年月日前向凯光地产提交第一阶段《项目发展背景研究及项目总体定位报告》。07430前期策划阶段泛城的任务报告逻辑地图项目定位分述项目住宅定位项目商业定位项目酒店定位???4宏观背景研究项目基础分析项目总体定位城市宏观观察房地产市场分析区域中观分析地块解析项目核心价值项目分析定位前提研究项目总体定位????????SWOT酒店式公寓调研5项目宏观背景研究6城市宏观观察房地产市场分析城市背景新余概况——新余历史悠久，早在5000多年前，新余先民就已在这方水土辛勤耕作、繁衍生息。三国吴宝鼎二年（公元267年），新余就已建县，迄今有1700多年历史。新余人才辈出，江西第一个状元卢肇，北宋江南第一个宰相王钦若，明朝权臣严嵩，国画大师傅抱石，医学巨子何大一都是新余人。??7新余下辖渝水区、高新技术经济开发区、仙女湖风景区和分宜县。新余地处江西省中西部，袁河中下游，是赣西地区的交通枢纽和经济重镇，新余至上海、广州车程均在8小时之内。新余市总面积3178平方公里。2006年，全市总人口111.6万，江西省排名第十。新余陆路交通便捷，京九铁路傍市而过，浙赣铁路横贯东西，赣粤、沪瑞两条高速公路和四条省道在新余交汇。经高速公路通达昌北机场仅需个多小时。新余人均绿地面积和绿地率均列全省第一，是江西省宜居城市。城市环境优美，正在争创国家园林城市。????12006年，新余人均GDP达2388美元，居江西省第2位，仅次于省会城市南昌。新余因钢建市，素有“钢城”之称，是江西工业化程度最高的城市。已经形成以钢铁工业为龙头，机械、纺织、化工、建材、电力、煤炭、食品工业为支柱的工业生产体系。新余铁矿储量排名江西第一，硅灰石储量全国第二，是江西钢铁基地和全国锰铁生产基地。???3178111.643新余地处江西省中西部，总面积平方公里。全市总人口万，城区人口万。城市背景新余十五成就——“”“十五”期间，新余市经济获得高速发展，成效显著：1.人均GDP位列江西省第2位2.城镇居民人均可支配收入位列江西省第2位3.城镇居民人均消费性支出列江西省第3位新余综合竞争力位列江西省第三位，仅次于南昌和九江。??82423101010全省排名88.7辆/百户20058.3%422971639059676417.1%1593531.6%1312386.2%38.9%46.5316.1%15.1%16.0%177.31200422715157786958300.7%16.5%1211222.1%1212076.5%38.8%40.0914.5%11.0%144.06378.7%200399222532128737159.8%7087578820.4%-9.5%22.6%35.0210.6%18.1%小型汽车普及率（辆/百户）116.9615.20%-33.2%2002824027971927302964086.7%490296.2319.7%15.3%80.2%35.1%31.8910.5%-2.8%-23.6%使用面积：22.0714615522522224260037.1%50412001建筑面积：29.2677.7811.1%11.7%-9.0%36.3%28.869.10%10.0%-37.7%数值数值数值数值数值数值数值数值统计项目环比增长率环比增长率环比增长率环比增长率环比增长率环比增长率环比增长率环比增长率进口总额(万美元)出口总额(万美元)经济指标社会消费品零售总额(亿元)人均GDP(元)地区生产总值GDP(亿元)实际利用外资(万美元)城镇居民人均可支配收入(元/年)城镇居民人均消费性支出(元/年)城镇居民人均住房面积（㎡）十五期间新余经济发展成效显著，居民消费能力大大增强。“”城市背景新余十一五展望——“”新余十一五发展目标：1.2010年，全市生产总值达到360亿元，人均GDP突破4000美元，财政总收入达到60亿元，地方财政收入达30亿元，均比05年增长1倍以上；2.城镇居民和农村居民人均可支配收入达到1.6万和6200元，年均增长分别为12%和10%。?“”200592004第三产业20032002第二产业人均与增长率200120022003200420052006GDP050001000015000200000%10%20%30%40%2001第一产业国民经济主要比例关系(%)(元)200019950%80%60%40%20%100%新余及增长率GDP(亿元)01002003002001200220032004200520060%10%20%30%新余市工业总产值占全市工农业总产值的80％，其中重工业占80％。新余经济重工业化速度仍在加快，经济发展正进入重工业主导下的加速增长时期。新余钢铁有限责任公司是江西最大的钢铁生产基地，钢产量约占江西80％。???十一五期间，新余将继续以第二产业为重心进一步发展地区经济，力争地区及人均翻番。“”GDPGDP城市背景支柱产业——新余政府将本市资源集中投入到发展潜力巨大、投资效益明显的冶金、光伏、电力和新材料四大行业，通过大力打造行业标杆企业，利用产业增长极的极化和扩散作用，优化重点行业产业链结构，带动新余经济整体快速稳定发展。新余经济长期以来过度依赖于新钢的发展，其景气程度与新钢的经营状况高度正相关。这使新余的经济呈现出发展片面，灵活性差，抗风险能力弱的特点。为了改变这一状况，新余市近年来一直致力于改善产业结构的工作，并重点引进扶持一批具备较高发展潜力的企业，江西赛维就是其中的典型。??1007年重点扶持项目···①全力支持新钢第三期技改②支持江西赛维LDK太阳能级多晶硅片生产项目建设③支持分宜发电公司加快30万千瓦机组建设，启动60万千瓦机组项目④抓好中信国安12万吨电解锌项目建设发展园区工业发展园区工业扶持优强企业扶持优强企业完善产业配套完善产业配套培育支柱产业培育支柱产业扶持优强企业引导生产要素流向优强企业，力争2010年新增三家销售超百亿的企业：①新良特钢②江西赛维③中信国安战略：打造产业增长极战略：打造产业增长极发展园区工业抓好三个平台建设：①分宜工业园②渝水良山工业③基地袁河工业目标：2010年GDP翻番目标：2010年GDP翻番培育壮大支柱产业四大支柱产业：冶金、光伏、电力、新材料八大行业：冶金、光伏、纺织服装、机械电子、电力、新材料、化工建材、采掘新余因钢立市，工业一直是新余的支柱产业。工业发展的成效如何直接影响到新余未来的前途和命运。（千元）（元）（千元）（元）工资总额工资总额城市背景购买力水平——平均工资平均工资1721002664939292891400015000企业事业机关030000060000090000012000001721002664939292891400015000企业事业机关03000006000009000001200000147781462016405147781462016405新余企业单位平均收入水平较高，且总量庞大，体现出极化经济、极化产业型主导城市的典型特征。在这个企业群所涵盖的人群中蕴藏着巨大的消费潜力。?2005年新余企事机关单位收入比较11在新余各大行业中，钢铁、电力、教育等行业从业人员基数庞大，平均收入水平较高，是新余最具购买力的群体。统计表明，在新余从业人员中，相当一部分脑力劳动者有着较高的收入。??新闻出版高等教育工程规划管理银行业农业研究科技交流推广金属制品电力黑色金属技术检测专业技术服务社会保障业中共机关农林牧渔2187321710201432005319730188451826317952178941766717530172871714516000(元)20000取样剔除部分从业人员数量较少、收入畸高的行业，如“装卸搬运和其他运输”等。76835000年新余部分行业在岗职工年收入2005新余工业企业众多，从业人员基数庞大，收入水平较高。钢铁、电力、教育等行业最富消费潜力。城市背景小结——12小结新余因钢建市，是江西省工业化程度最高的城市，年地区生产总值增速排名全省第一。新余矿产资源丰富，铁矿储量江西第一，硅灰石储量全国第二，是江西的钢铁基地和全国锰铁生产基地。新余人均、人均可支配收入和两年均排名江西省第二，综合竞争力强，在江西省内仅次于南昌和九江，居民消费意识较强。新余企业职工总体收入较高，钢铁、电力、教育等行业购买力较强。:1.20062.3.GDP200520064.13城市宏观观察房地产市场分析＞8%5-8%4-5%房地产宏观市场发展环境——＜4%萎缩停滞稳定发展高速发展2006年，新余GDP为214.27亿元，增长率为16.5％，房地产市场进入高速发展阶段。2006年，新余市人均GDP为2388美元，增长22.7%，房地产市场进入快速发展期。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，新余房地产市场已具备进入一个快速发展的阶段的先决条件。宏观经济增长率与房地产发展关系：????人均（）GDP$200004000800800014减缓发展期改善需求为主缓慢发展综合发展型改善需求为主平稳发展，以质量为主，数量与质量并重生存需求超速发展单纯数量型稳定发展期快速发展期启动期生存和改善