九天机构·瑞意特地产2010年6月29日宜春市住宅市场调研报告导言自2010年5月29日起，九天机构调集房地产营销部、策划部等10人员组建宜春隆顺项目组，在机构总裁聂筠、房地产事业部总经理孙功昶的指导下，对宜春市住宅市场进行全面细致的调查。经过近1个月的努力，完成本调研报告。一、本报告主要目的1、对宜春市中心城（即袁州区）发展状况进行分析，对现有住宅开发情况进行调研，掌握宜春中心城区住宅发展现状、问题。2、对市场发展趋势进行预判，为项目的市场定位、企业发展战略决策提供科学依据。二、本报告参考以下文献资料：1、江西省“十一·五”规划策略；2、《宜春市2008-2030年中心城规划》宜春市住宅市场调研报告13、宜春市2005-2009年统计年鉴；4、公司于2010年6月进行的抽样调研分析成果；5、其它相关专业文献资料。三、项目调研工作成员：调研委员会：聂筠、孙功昶、彭勇、盛锡发调研执行：盛锡发、陈晖、居东涛、贾晓云以及宜春学院经济管理系9名学生；报告分析撰写：居东涛。九天机构（中国）瑞意特地产隆顺项目组二〇一〇年六月二九日宜春市住宅市场调研报告2目录第一章宜春中心城概况及规划1、宜春市概况……………………………………………………………………………………………………52、2008-2030年中心城市规划…………………………………………………………………………………10第二章宜春宏观经济分析1、经济发展数据分析……………………………………………………………………………………………152、宏观分析结论…………………………………………………………………………………………………27第三章宜春房地产市场分析1、宜春房地产发展历程…………………………………………………………………………………………292、宜春房地产概况………………………………………………………………………………………………313、当前宜春房地产市场状况……………………………………………………………………………………684、宜春房地产市场分析结论……………………………………………………………………………………70第四章、宜春住宅市场调研1、宜春住宅市场板块分析………………………………………………………………………………………71宜春市住宅市场调研报告32、宜春住宅市场供求分析………………………………………………………………………………………773、宜春住宅市场产品分析………………………………………………………………………………………954、宜春住宅市场调研结论……………………………………………………………………………………103第五章消费者问卷调查………………………………………………………………………………………………106第六章项目地块概况1、项目概况……………………………………………………………………………………………………1672、项目四至……………………………………………………………………………………………………1693、项目周边配套………………………………………………………………………………………………1734、SWOT分析……………………………………………………………………………………………………1745、主要竞争对手分析…………………………………………………………………………………………176第七章市场结论…………………………………………………………………………………………………………182附件1：近3年土地出让数据…………………………………………………………………………………187附件2：在售主要楼盘调研表…………………………………………………………………………………201附件3：调研问卷………………………………………………………………………………………………273宜春市住宅市场调研报告4第一章宜春市中心城概况袁州区地处江西省西部，全区面积2532平方公里；2009年末总人口104万，其中城区人口25万；辖22个乡镇，9个街道。袁州历为州、郡、路、府首邑，现为宜春市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。袁州基础设施齐全。古为“赣湘孔道”，是赣西重要的商品集散地。浙赣铁路、沪瑞高速公路、320国道横贯全区，区级公路纵横交错，总长1300公里。袁州自然资源丰富。矿产资源主要有钽、铌、锂、钴、锌、金、煤、花岗岩、高岭土、白云石、石灰石、粉石英、地热水等20余种。其中钽铌储量占全国44.5%；钴矿属我国战略矿种之一，总储量为170万吨；石英粉储藏面积达76万平方米，储量近1亿吨，且二氧化硅含量高达99.9%；高岭土储量达5000万吨以上，列全省第一；煤炭储量为1.9亿吨。白花岗岩有效储量达3亿立方米。水资源总量为35亿立方米。森林资源中，有水杉、竹柏、金钱松、鹅掌楸、杜仲、银杏等国家重点保护树种13种；明月山全椽红花油茶、华木莲，是全国唯一的珍稀树种；宜春市住宅市场调研报告5一、宜春中心城概况1、袁州概况宜春市住宅市场调研报告6活立木储量120万立方米，活立竹蓄积量1800余万株，油茶面积83万亩。森林覆盖率达56.8%。境内盛产大米、茶油、苎麻、辣椒、百合、竹木等，油茶年产量约800万斤，面积和产量均居全国之首；粮食年产量在38万吨以上；苎麻栽培历史悠久、品质优良，产量达1600多吨。传统工艺制作的“袁州三宝”——夏布、脱胎漆器、松花皮蛋为地方特色佳品。四大产业强势崛起。顺应国家产业政策导向，袁州区发挥区域比较优势，把医药、油茶、机械建材、旅游服务作为全区经济的龙头，以此促进财政增长、农民增收、就业增加、人气增旺。社会事业欣欣向荣。袁州是全国闻名的“版画之乡”、“武术之乡”、“民间音乐之乡”。向以“文章节义之邦”著称的袁州，区内有综合性本科院1所，综合性职业技术学院1所，普通中小学466所，在校学生达15万人。有各类卫生机构126个，病床3000多张，全国有21家科研机构，承担了9个国家级科研项目，成为江西省第一个“全国科技工作先进市”。拥有专业技术人员近10000人。有文化站32个，其中省级百强文化中心2个。电视覆盖率达89%，农村广播覆盖率95%以上。袁州区得天独厚的地理位置，良好的投资环境，丰富的资源，展现了广阔的发展前景。宜春市住宅市场调研报告7袁州也称宜春，春秋时期先后属吴、越，战国时期归楚，秦朝属九江郡。汉高祖六年（前201年），灌婴于此筑城，置宜春县，管辖袁河流域，属豫章郡。汉元光六年（前129年），宜春县改立为宜春侯国。汉元鼎五年（前112年），废宜春侯国，复立宜春县，仍属豫章郡。王莽代汉，改宜春县为修晓县，属九江郡。东汉建武元年（25年），复改修晓为宜春，隶属豫章郡。东汉中平二年（185年），划宜春县东境之地（今樟树市西部）置汉平县。三国东吴宝鼎二年（267年），析宜春县西境置萍乡县，析宜春县东境钟山的东置新喻县。宜春、萍乡、新喻3县均属安成郡。西晋太康元年（280年），改宜春县为宜阳县，仍属安成郡。隋开皇十一年（519年），废吴平县入宜阳县，并于宜阳县置袁州。开皇十八年，改宜阳为宜春。同年，分宜春县东境地复立新喻县。隋大业三年（607年），改袁州为宜春郡，治宜春县，领宜春、萍乡、新喻3县。唐武德五年（622年），复改宜春郡为袁州，治所辖的县依旧。贞观元年（627年），分全国为10道，宜春县属江南道。开元二十一年（733年），分全国为15道，宜春属江南西道。天宝五年（746年），改袁州为宜春郡，治、辖仍旧。乾元元年（758年），又改宜春郡为袁州。2、历史沿革宜春市住宅市场调研报告8五代十国时期，宜春县先后属吴、南唐。隶属袁州，仍为袁州治地。宋雍熙元年（984年），划宜春县东境10乡，置分宜县，宜春县仍为袁州治所。元世祖至元十四年（1277年），宜春县隶属湖南行省袁州总管府。至元十九年，升袁州总管府为袁州路，改隶属江西行省，仍治宜春县。至正二十四年（1364年），朱元璋改袁州路为袁州府，宜春县仍为治地。明洪武二年（1369年），宜春县隶属江西布政使司袁州府，仍为府治。清承明制，宜春县属袁州府，仍旧为府治。民国3年（1914年），裁袁州府，宜春县属庐陵道。民国15年（1926年），宜春县直属于省。民国20年夏，宜春县属第二行政督查区，民国21年又改属第八行政区，民国24年又改属第二行政区。1949年7月17日，宜春县全境解放。20日成立宜春县人民政府，隶属江西省人民政府袁州分区，袁州分区驻宜春县。1963年4月18日，宜春县所属镇升格为县级镇，与宜春县同属宜春专员公署。1967年1月，宜春镇降为区级镇。隶属宜春县。1979年10月8日，经国务院批准，划出宜春县部分地域设立宜春市，与宜春县同属宜春地区行政公署领导。1985年3月29日，经国务院批准，撤销宜春县建置，将其所辖乡镇全部划入宜春市。2000年8月，经国务院批准，撤销宜春地区行政公署，设里宜春市（地级），原县级宜春市，改设为袁州区。宜春市住宅市场调研报告9（一）、城市发展目标1、经济富裕的赣西中心城市交通区位和职能的跨越式宜春区中心城市建设未来发展的重点，随着明月山机场、杭长铁路、武厦铁路的兴建，未来城市的发展将大幅提速，赣西区域中心的职能越来越明显。2、安全舒适的著名宜居城市宜春市袁州区负氧离子的含量超过国家标准70倍，是全国第一批生态试点城市之一，素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。随着中心城区实施13579绿化工程，袁州区将越来越成为著名的宜居城市。3、环境优美的休闲旅游城市“莫以宜春远，江山多胜游”、“明月处处有，宜春月最明”古人曾在诗中这样写道。位于宜春市境内的明月山，便是这份浓厚