涞水房地产市场调研分析涞水房地产市场调研分析涞水房地产市场调研分析涞水房地产市场调研分析华熙房华熙房华熙房华熙房地地地地产产产产专业专业专业专业专注专注专注专注北京华熙房地产经纪有限公司营销策划部2010年7月27日前言前言前言前言本次对涞水房地产市场的市场调研，主要从本县房地产宏观市场环境、区域市场状况及竞争市场入手，通过对本地市场多个项目调查，来重点了解涞水房地产业发展状况和趋势，将得到的原始信息进行归纳、分析、总结，并做进一步的提炼，在此基础上得出相关结论，为本项目以后的定位提供科学依据。目录ContentsCContentsContentsontentsPARTPARTPARTPART1111城市宏观市场分析城市宏观市场分析城市宏观市场分析城市宏观市场分析PARTPARTPARTPART2222涞水县城房地产市场概况涞水县城房地产市场概况涞水县城房地产市场概况涞水县城房地产市场概况PARTPARTPARTPART3333项目项目项目项目SWOTSSWOTSWOTWOT分析分析分析分析PARTPARTPARTPART4444住宅项目潜在目标客群调查分析住宅项目潜在目标客群调查分析住宅项目潜在目标客群调查分析住宅项目潜在目标客群调查分析PARTPARTPARTPART5555开发思路建议开发思路建议开发思路建议开发思路建议PARTPARTPARTPART1111城市宏观市场分析城市宏观市场分析城市宏观市场分析城市宏观市场分析一、城市地理位置分析　　涞水县位于保定市西北部，京津经济圈内，毗邻北京市郊西南边缘，涞水县辖7个镇、7个乡、1个民族乡：涞水镇、永阳镇、义安镇、石亭镇、赵各庄镇、九龙镇、三坡镇、明义乡、王村乡、东文山乡、娄村满族乡、宋各庄乡、其中口乡、龙门乡、胡家庄乡。　　涞水镇　镇政府驻南关村。面积45.2平方千米，人口3.33万。辖6个社区居委会、24个村委会：塔岗区、涞阳路、府前、泰安、东大街、永安大街；南关、北关、东关、西涞水县关、东租、西租、魏村、南涧头、北涧头、三里铺、后城西、南瓦宅、北瓦宅、薛家庄、蔺家庄、东南租、西南租、北南租、东水北、西水北、南郭下、北郭下、南王庄。　　1111、、、、位置：位置：位置：位置：　　县城距北京市中心90公里，距首都机场128公里，东距天津新港140公里，南距省会石家庄235公里　　2222、、、、面积：面积：面积：面积：　　总面积1650平方公里，耕地36万亩，山场面积180万亩。　　　　　　　　3333、、、、人口：人口：人口：人口：　　现有人口34.16万人。　　4444、交通：、交通：、交通：、交通：　　地处交通要道，有京源铁路穿越山区、高易铁路穿越平原，通过京广西线公路，津同公路、京原公路、涞张公路、涞涿公路、涞定公路五条干线福射县外，乡际公路四通八达，纵横成网，公路总通车里程860公里。铁路货场年吞吐量1000万吨以上。5555、文教卫生：　　九三年投资千万元建成祖冲之中学，教学、设备居全省先进水平，九六年又投资两千万元新建了第二中学，职业中学和第一小学，形成了完善合理的教学体系。县医院和妇幼保健医院，有先进的设备，高超的医术。6666、通讯：发达的通讯设备，直播国内外各大城市的程控电话，微波通讯、光缆通讯已交付使用。已建成空中、地上、国内、国际、无线、有线、电传、传真全方位多功能的通讯系统。7777、自然资源经济状况　　涞水县地处半山区，适宜农、林、牧、副、渔共同发展。矿产储量丰富，已控明矿物48种，金、银、铜、铁、铅、锌、钛、煤、石棉、石灰石、大理石、滑石、海泡石、彭润土等，已形成规模的铁矿9座，已建成年选铁精粉1800吨厂一座，铅锌矿2座，建成年选精粉1500吨厂一座，金矿11个，金选厂5个，年产黄金3000两，煤矿2座，有待大力开发，前景乐观。8888、旅游资源丰富：　　涞水县是文化历史名城，历史悠久，建制2200余年，名胜古迹遍布城区及其周围，是世界数学家、天文学家、科学家祖冲之故居。是北京西南景观群中一颗名珠。周边有房山云水洞、石花洞、周口店猿人址、云居寺、十渡风景区、清西陵、狼牙山，涞源凉城等。涞水野三坡素有北方小桂林之称，九五年新开发了三皇山景区、清怡亲王陵寝、金山院，人文景观雄、险、奇、秀成为吸引中外游客的旅游资源，是旅游度假的理想之地。　　涞水县吸引投资，设开发区八个，工业开发区、华田工业团地开发区、涞水镇工业园区、水北土地开发区、野三坡旅游开发区、三皇山旅游开发区、永阳建材开发区、金山院旅游综合开发区。二、经济发展有利因素从整体形势看，涞水宏观调控正在加大力度引进外资，经济形势将持续好转。对涞水来讲主要的有利因素包括：第一，目前涞水经济运行处于上升期，经济增长的潜能将得到进一步释放和发挥；第二，住房等为代表的新一轮消费热点将继续带附属品市场、家电产品市场、建筑装饰材料市场的旺盛需求；第三，涞水第二产业将进一步拓展，加快经济发展速度，从而带动人均收入的较快上涨，带动消费；第四，交通条件的不断改善，强化了涞水成为京、津、石金三角的优势；第五，棚户区的改造、中心城市的建设速度，将有利于涞水房地产业的持续、快速发展。三、城市政策方针三、城市政策方针三、城市政策方针三、城市政策方针涞水县政府明确提出了“建设京南近海强县名城“的奋斗目标。“京南”，就是凭借京南中心城市的优势，主动承接京津辐射，打造“南资北移”、“南企北扩”的桥头堡，力争在京津冀一体化发展中占有重要地位。“近海”，就是利用沿海一线腹地、“东出西联”中继站的特殊区位，融入沿海经济隆起带，积极参与国际经济大循环。“强市”，就是促进经济向大总量、高层次加快迈进，推动经济实力快速提升。四、城市总体规划四、城市总体规划四、城市总体规划四、城市总体规划涞水县政府制定的总体规划要点是“科学谋划推动科学发展”，避免“建设性浪费和破坏”。实施“强县”战略，强调新农村建设要“通进去、走出来、化起来”。““““三年涞水大变样””””。打造文化涞水。涞水规划发展方向，城市南北两侧均为重点开发工业区域。而住宅区正随着城市发展方向的调整由原老城区的府前街逐步向南、北、西延伸，北侧则是受到高度重视的“教育文化区”。因其城市规划的方向影响，预计在未来的发展过程中，北部住宅项目的开发将会有所增长。PARTPARTPARTPART2222涞水县城房地产市场概况涞水县城房地产市场概况涞水县城房地产市场概况涞水县城房地产市场概况涞水的房地产市场板块大致可以分为府前街南、北棚户区改造区域、涞阳路、开源路两侧开发区域，以及老城区以东的开发区域，三大板块既分又合，看似各自独立，却又相互连接，形成独特的三角形分布带，其中以北部及中部重点开发区域最为集中、突出，支撑整个涞水的房地产市场发展。根据政府规划，政府街西段为新城重点开发区域，土地用途主要是市政公园、绿化、夜景广场和住宅为主，预计今后几年房地产热点主要集中在以下地方：（1）以“教育”为核心的涞阳路北段两侧棚户区改造开发区域。（2）旧城改造过程中在开发的土地，以政府街东段南北两侧为核心的住宅项目集中开发。（3）府前街西段将成为新区重点公园景观、住宅核心开发地带。　　　此次调研工作以锁定式区域调查，即以涞阳路大街与府前街交汇处为中心点辐射周边2222公里,,,,对区域内推售的顺天宬、祥和苑、华海....明珠花园进行了市场调查。一、项目数据比较一、项目数据比较一、项目数据比较一、项目数据比较项目名总建筑面积均价面积范围容产品类型开盘时间销售情况称（万平米）（元／平）（平米）积率顺天宬3.3300081—1302.5规划8栋楼2009年5月准现房、销售7层带电梯率70%板楼祥和苑10290092―1523．规划15栋楼2009年3月一期8栋已基67层带电梯本售罄2期正板楼在建设华海.17260099—1432.51规划17栋楼2009年3月一期9栋，售明珠花6层板楼了6栋园二、二、锁定区域内在售项目存在以下特点锁定区域内在售项目存在以下特点：　　　　　1、在售项目大多数产品类型已6层电梯板楼为主。　　2、北部区域楼市价格高于东部。4、在整体三大板块中，东、西两部部开发项目相对较少。　　3、随着重点区域的不断开发及经济增长，本项目在该区域内具有较好的市场前景。　　通过以上特点进行分析，开发的项目将以棚户区改造为主，而项目功能分配将依旧采用现有的商、住结合形式。三三三三、建筑类型分析、建筑类型分析、建筑类型分析、建筑类型分析　　　　　根据对区域内在售楼盘的调查统计，目前本区域楼市供应以6层为主。加之新政策对多层项目的不再批放，锁定式区域内住宅楼盘的发展趋势会是高层越来越多；据调查目前这几个项目虽在产品上有明显的同质化现象，但大多数销售状况良好，均能满足现金流的要求。　　在功能配比上，仍以老式的住宅加底商的配比方式占大多数。四四四四、户型分析、户型分析、户型分析、户型分析　　本次市场调查特针对锁定区域内主要楼盘的户型进行了统计分析。统计数据来源于顺天宬、祥和苑、华海....明珠花园。　　从统计结果可以看出，区域发售的楼盘以两居为主，占总量的80％，其次为三居，两居户型就占了推售总量的90%。三居占20%220%20%0%两居占80%880%80%0%五、价格分析锁定区域推售楼盘均价（7月27日价格）项目名称顺天宬祥和苑华海.明珠花园价格（元/平方米）3000290026001、在目前在售的3个楼盘中，均价都在2600元/平方米以上，这相对于以前发售的楼盘价格高出许多。借着全国地产高速升温，从去年到今年每平米涨了700-1000元。2、北城新盘均价目前涨浮度及销售率偏高的主要原因之一是北城区位于城市重点开发区域，受政