七一路项目思路沟提案北京中联宏业地产机构2011.4项目位置及地块条件地块位置地块位于北市区?南临七一中路?东临恒祥北大街?南北延伸复兴路、天鹅路、五四路?东西延伸瑞祥大街、阳光大街莲池大街北部新城门户地段。对外交通便利，商住价值潜力大。周边物业类型NN居住区居住区地块周边人特点口构成天鹅中路政府部门?周边政府部门居住区较多?距离传统商圈较远，周边商业居住区/学区以沿街商铺为主，属于社区型商业阳恒祥光瑞居住区北祥北大居住区大街大街项目位于七一路北侧：街?现状：以居住区为主七一中路?未来：以居住区和学区为主居住区学区劣势威胁?周边居住氛围浓厚，但商务商住?高新区内的中小户型公寓将是SWOT分析形象欠缺，且消费者对办公商务印象偏重于高新区。本项目的竞争对手，会分流本项?项目规模小，容积率高目的目标或潜在客户群优势策略一（提升策略）策略二（弱化策略）1、主打中心区与北部新城的优势1、利用成熟区物业的升值性，?区位优势明显，北部新城的打造，借北部新城发展之势使投资客忽略项目规模小、容积，将带动第三产业、商务氛围的成2、主打投资概念，成熟区域罕有率高的不良影响熟。的高尚酒店公寓物业2、通过酒店公寓品质的演绎使?周边全部为成熟的居住区，人流3、对酒店公寓生活前景演绎，描客户弱化园林环境的欠缺车流较大。绘时尚生活蓝图?市政大配套齐全4、完美配套延展，成熟区行政、?处于十字路口的把脚处，具有便文化、商业、商务配套齐全利的交通优势和视野。机会策略三（借助策略）策略四（规避策略）发挥优势，弱化劣势，抓住项目1、避免暴露项目的劣势，同时避?北部仍是未来几年发展的重点区所处片区的机遇，让项目独占细免威胁与劣势并存的局面。域，区块价值不断提升。分市场并取得无竞争优势。2、不可回避的弱点只有以提升自?过高的房价及限购政策，住宅投身品质来弥补，以减少起负面影资受限较多，商业地产增值保值表响。现强劲，不受政策影响，投资者转战商业地产。?高档商业项目在本区域内稀缺属性界定市中心板块/北部新城门密集型居住商务办公氛泛CBD地段户新区围培育区市中心稀缺地段/商务氛围尚不成熟/投资型商业立项项目商业项目研究写字楼市场研究及结论写字楼城市模块化复合型全面发展型城市关心区域、发展空间核心竞争力完成期城市关心产品类别、配套环境核心竞争力塑造期城市关心面积、价格自由经济发展期计划型生产办公传统计划经济时代写字楼客群分析以集团业务稳定发展为核心，自身创造其标准的办20年以上集团化公配套环境公司在核心业务上获得成功，要求高档办公空间和办公15-20年企业扩张期环境，其目的为显示企业实力。企业核心竞争力塑造期，以提升竞争力，追求企业业务的精确性，选择的办公环境一方面能体现企业实力，一企业核心竞方面能刺激员工高效精确的业务开展。8-15年争力塑造期成长期阶段，处于公司资本的原始积累阶段，追求业务的多元化和利润实现，方便快捷的办公环境，3-8年成长期企业提高企业办公效率。选择的办公空间为高档写字楼的小空间办公或次办公区的大空间办公。起步创业阶段，对写字楼产品认识不足，只需要一1-3年创业型公司个办公场所。关心写字楼的租金，价格。满足基本办公空间是其目的，有一定的周边办公配套大环境。写字楼市场调研——分布区域现状如下图：642火车站附近商圈燕赵附近商圈高开区商圈朝阳路转盘以北写字楼市场调研——分布区域现状项目户型面积主力户型装修程度朝阳凯悦国际45-240?毛坯龙座朝阳财智中心45-24850-60，80-精装90，130恒通财富中心40-200?精装世纪大厦50-20060-90普装诚明大厦40-200100普装嘉昌财富广场40-9040，60毛坯国贸大楼40-16050,80普装百世开利大楼40-20080-120普装产品设计形态燕赵国际燕赵国际保定写字楼的户型面积均在40-250平之间，主力户型为50-90平的偏小户型。精装概念存在于恒通、同美等少数几个写字楼内。诚明大厦写字楼市场调研——市场表现分析保定为传统缓慢型发展城市，发展速度缓慢，07年后保定新兴产业兴起，写字楼办公产品大量涌现，写字楼办公产品品质两极化，在写字楼市场方面表现为：1.旧。价格经济适用的写字楼大多设施陈旧，不能满足成长型企业的发展需求。2.贵。以恒通财富中心为代表的写字楼为中高端，精装修，价格较高，普通成长型企业难以承受；以国贸大厦为代表的写字楼为中低端，普通装修，价格偏低，成长型企业可以接受。3.远。以凯越国际为代表的写字楼聚集在朝阳路北段，虽然价格产品尚可，但地段较偏，人气不旺。4.配套不齐。以恒通为代表的写字楼有部分项目配套及较全的区域配套；以国贸大厦为代表的写字楼配套大多只有区域型配套。写字楼市场调研——需求表现分析成长型中小企业对企业发展需求表现1.同行业办公企业/公司集群化，塑造行业大环境，提升整体行业竞争水平；2.办公区域配套完善，满足企业发展的快速便捷环境支撑；3.优势地段，聚集人气，与高端消费场所为邻，刺激员工向上发展；4.希望在可以接受的价格范围内，得到一种最大限度上在区域、功能、配套环境上能真正体现及满足企业发展要求的产品；5.塑造有发展特质的写字楼产品形象，提升企业荣誉感和做大做强的引领性。6.能完全发挥企业办公产品的功能特性，物有所值。写字楼市场调研分析写字楼面积需求分析9%38.5%50-90平米90-120平52.5%米120平米以上购买写字楼目的分析43.5%投资57.5%自用写字楼市场调研分析对写字楼产品的装修分析28.3%36.7%精装修毛坯35%无所谓对写字楼产品的付款方式29.5%32%一次性贷款38.5%不确定写字楼市场调研分析对本区域写字楼总价的分析6%13%39%25万以下25-35万42%35-50万50万以上期房阶段对写字楼产品的购买意向调查12%20%可购买8%60%不购买不确定可以考虑写字楼市场调研分析市场区域企业营业收入总价的分析11%300万以下18%40%300-500万31%500-1000万1000万以上市场区域办公人员配备市场的分析9%25%2-5人18%5-12人48%12-30人左右50人以上写字楼市场调研——总结写字楼租金0.8元——1.2元/平米/天写字楼卖不过住宅商务氛围缺乏写字楼价格倒挂，无法保证开发商利益；作为三线城市，商务氛围不足，虽然有小型公司（或者分公司）与集团化大型上游企业多，但是多选用更娇便利的商住公寓，纯写字楼氛围还需要时间培养。虽保定有写字楼市场需求，总量体很小租金价格偏低，150平米的写字间每天每平米在0.95元；投资收益比低。商业项目研究酒店市场研究及结论保定酒店市场分析高新区CBD酒店分析标间价标间出租装酒店名称星级客房总数客源情况酒店特点主观感受格面积率修属于几年前的装修中商务散客、旅行恒通财富中心四星4381504050%，电梯小、旧、木上团、回头客较多色　中09年内饰重装，总体感觉高新区有华侨宾馆四星280-32015030多为商务散客60%等外表老旧特色的新型酒店不多，不能产生亲密多为商务散客和感的舒适感。酒店　高国际俱乐部四星38017030回头客为主，其豪华，明亮发展到今天，已经80%档次为会议待客不再是旧有的狭隘的提供床的概念，整洁、明亮、大堂更多的是以此营造普通中各单位会议、旅面积大，符合当地出的感觉，吸引回华美假日酒店四星294高10030多80%上行人对旧酒店认知；头客。除了两个五级322星级酒店之外，其他四星级酒店的格大堂明亮，装饰简局和酒店设施都比洁，内设泳池，标较酒、小，色泽暗星光国际豪五星5601604080%　间内面积较大，舒淡，除了华美假日商务酒店华适感较强，门口设之外，其他停车位有停车位都少，其次，没有亲密感和舒适感；大面积的停车位、五星级饭店由于本电谷锦江699、9豪多接待政府人士大堂明亮，但房间五星2912880%身比较注重自身形国际酒店99华为主、商务散客过小，感觉居住舒象吗，房间虽小，适度不够价位较高，但是舒房间面积小，设施适度和信任度、亲简陋，不规格形状密感在提升，经济　简城市之声16810220　的家具，虽然展现型90%陋了时尚，但缺乏酒店厚度缺乏信任感酒店市场调研——总结1：CBD高新区内，四星级商务型酒店密集而饱和2：价格基本在280-699元之间，主要以商务散客为主；3：装修陈旧、古老，即便有酒店新装修，仍以商务型为主；4：房间套数基本在150间左右；缺乏有安全感的没有抗性的居住酒店在本项目建设酒店，特别是房价150-200元的酒店，市场机会巨大根据项目的区位及地块的特点，按照与开发商初步沟通的结果，根据对写字楼及酒店的研究，本项目产品：以公寓式酒店为主，少量写字楼为辅。地段给予我们的灵感这是一块上天厚爱的土地，在城市中心，金融、商务、居住、购物、文化娱乐一应俱全，发展与机遇完美交融！产品给予我们的灵感区域内地标级建筑屈指可数，甚至没有，本案的体量和建筑高度，以及产品自身的品质来看，更适合营造“地标”的概念。地段赋予它成为高档建筑的环境，而集甲级写字楼、商业、酒店式服务公寓于一体的规划设计赋予它生命与灵魂。区域地标，是城市向世界敞开的门A硬件分析-外围环境泛CBD中央商务区——高端位于高新区CBD核心圈东侧七一中路与恒祥北大街交汇处高端需求强化，商务市场稀缺CCD中央文化区——高知占据北市区百年文脉，北市区以学区著名，小学、初中、高中、大学数十个教育机构遍布区内，基础教育设施和教育水平居全市领先地位，人文氛围浓郁。CLD中央居住区——高成熟度北部新城的门户核心地段，以恒祥北大街为轴心的居住带，勾勒出保定新城的天际线，现代风格居民区的代表作。银行、超市、餐饮、KTV等生活配套齐全，