河北省保定市凤栖街（#2010-22）地块前期研究策划报告北京泰祥昊天房地产经纪有限公司2011.05目录?项目区位项目本体研究?地块条件?项目流量宏观环境研究?规划指标?周边情况区域环境研究目标客户研究项目商业定位附件项目区位本案位于保定市区的边缘地带，发展城市级商业的难度较大。?本案位于北市区东三环与京珠高速口之间，北依城市主干道之一的七一大街，凤栖街与腾飞路东南交界处?本案距离市区中心约9公里，开车（或坐车）至市区中心约20-40分钟市区中心本案的通勤时间（交通高峰期取高值），二三环环西距东三环约1.5公里，北距七一大路路街约0.8公里，步行约5分钟地块条件本案的形状、展示面、通达性整体条件良好，拥有较佳的发展商业的先天条件。凤?本案形状规则，便于规划栖街布局腾飞?本案位于腾飞路与凤栖路路本的交界处，北侧、西侧的展案示面较长，并且无明显遮挡龙物，整体展示性较佳翔东路?区域客群可从各个方向便三环利地通达到本案项目流量本案的人流量、车流量量值偏低，发展商业的后天条件较差。地块流量测试8070605040302010007:36-07:4112:23-12:2817:45-17:50人流量（次）车流量（次）流量解读：?早上：人流、车流量均较少，原因在于附近工业园区均未到正常上班时间，只有少量的下夜班、上早班的园区职工及货车通过?中午：因为产业职工基本都在园区内吃午饭，并且园区外部无可供就餐、消遣的场所，所以此时间段人流量极少?晚上：因为正值集中下班时间，并且有一定的出厂居住的职工，所以人流、车流量是一天之中的峰值规划指标本案建筑规模较小，依据MALL对于主力店、次主力店、店中店的配置规律，本案不适宜以MALL的模式进行运作。【本案相关信息】编号宗地位置土地面积（㎡）土地用途出让年限容积率建筑密度绿地率九华消防北、商业40年2010-2210569商业、办公≤4.5≤35%≥30%凤栖街东办公40年注：数据来源于开发商提供于我司的项目资料【MALL经营规模】小型MALL中型MALL大型MALL经营规模（㎡）4-5万6-8万10-12万周边情况本案周边基本为工业厂房，只有北侧的凤栖广场可以为本案提供一定的集散客源的功能。但整体来说本案周边不仅无强势可依托资源，并且林立的厂房也会对吸引消费者、商家至此产生一定的阻力。瑞普生物凤栖广场东方中药本案久鼎电力小结优势劣势Ⅰ.位于城区边缘地带Ⅰ.拥有良好的形状、展示性及通Ⅱ.人流量、车流量偏低达性Ⅲ.规模偏小，不适宜运作MALLⅡ.可依托本案的公寓部分的客源Ⅳ.四周无强势依托资源目录项目本体研究?城市概况宏观环境研究?经济发展?城市规划区域环境研究?商圈发展?小结目标客户研究项目商业定位附件城市概况保定城市区位优越、交通路网发达，人口位居河北首位，拥有强劲的城市发展动力。城市区位位于河北中部，地处京、津、石三角腹地，素有“京畿重地”、“首都南北京大门”之称行政区划下辖3区、4市、18县，另设高新技术开发区，总面积2.21万平方公里，是河北第一大市，市区总面积312.3平方公里，建成区面积96.8平方公里天津人口总量保定2009年年末，保定市总人口1180万，其中常住人口1150.3万，市区人口为113.4万人，是河北省人口最多的市交通路网北距北京140公里，东距天津145公石家庄里，西南距石家庄125公里，高速公路通车里程已达657公里，居全省第一位注：数据来源于《保定市人民政府》官网经济发展保定近年凭借良好的工业基础，经济事业取得长足发展，整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持。保定三产历年运行情况100%80%60%第三产业40%第二产业第一产业20%0%2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年经济表现2009年，全市生产总值完成1737.6亿元，增长11%。城镇固定资产投资完成1000.88亿元，增长41.3%。全部财政收入166.6亿元，可比增长21.6%产业结构2009年，三产比例为36.63:48.65:14.72，第二产业近年一直是保定市的支柱产业注：数据来源于《保定市人民政府》官网经济发展保定以工创市，工业企业众多，已形成以汽车制造、新能源、纺织、食品、建筑建材和信息产品制造为主的支柱产业。工业历史“一五”时期建成的“八大厂”：变压器厂、482厂、棉纺厂、胶片厂、铸机厂、热电厂、化纤厂、604厂，至今仍是全市工业经济的骨干力量工业现状?现有规模以上工业企业1485家，上市公司10家，占河北省上市公司数量的1／4?保定市上市公司为：天威、乐凯、风帆、天鹅、凌云、华夏科技、宝硕、长城、立中车轮、天威英利电谷大厦工业未来大力发展新能源及能源设备制造业，全力打造“中国电谷”。形成了光电、风电、节电、储电、输变电与电力自动化六大产业体系。拥有英利、中航惠腾、国电联合动力、长城工业园区天威等一批龙头企业经济发展保定城市化率偏低，随着经济发展的带动，城市化率的提升不仅会带来持续、大量的住宅需求，而且商务、商业区的格局也会随城市扩张而发生变化。2008年河北省11市城市化率（%）80706050403020100唐山石家庄廊坊秦皇岛邯郸张家口沧州邢台承德衡水保定注：数据来源于《2009年河北省统计年鉴》城市规划依据《规划》，本案所处区域的职能角色将由单一的学、工向综合职能方向发展，为本区域注入丰富的发展因子。城市性质国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和现代服务业基地空间发展战略北跨、南进、东拓、西优、中提（东拓：依托高铁车站，战略空间蓄势待发，打造新兴功能区）中心城区规划布局规划“两带两区三组团”的城市结构（东部组团结合现状形成的教育研发和近期建设的客运专线客运站规划形成集会展、信息流通、商务活动、教育研发、地方文化展示为一体的现代综合功能组团）3个市级综合中心?在古城区形成历史文化和传统商业文化中心，保护、修缮历史街区和文物景点，展示优秀历史文化特色?在铁路以西片区朝阳大街和东风路交汇区域，形成集商务办公、金融商贸、文化娱乐于一体的综合型市级现代商业文化中心，规划建设万博广场、新燕赵商务楼等项目?在北二环以北、朝阳北大街两侧区域，规划综合型市级现代商务办公中心注：数据来源于《保定城市总体规划2008-2020年》商圈发展保定目前共有4个成熟商圈，集中分布于二环内的铁路两侧，能够满足各个阶层的消费需求。?东风桥商贸广场商圈档次：中低档、低档主要业态：超市、商业街、专业市场代表商业：华联超市、建华路批发?大世界时代商厦商圈高开区保百档次：中档商圈主要业态：百货、商业街代表商业：大世界商业城、新天地百货、茂业百货、时代商厦东风桥?保百钟楼商圈商贸广大世界档次：中档、中高档场商圈时代商主要业态：百货、商业街厦商圈二代表商业：保百、保定商场、钟楼商保百钟三场、北国商场楼商圈环环路路?高开区保百广场商圈档次：高档主要业态：百货代表商业：保百购物广场小结城市潜质：拥有强劲的城市发展动力城市经济：近年经济事业取得长足发展，以工业为支柱产业政策环境：依据《十二五规划》中“空间发展战略”及“中心城区规划布局”的内容，对城市东部、本案所处大区域进行了更高、更丰富的规划定位城市整体房地产市场将得以持续发展，但行业格局也将趋于“红海”市场通道目录项目本体研究宏观环境研究?区域范围界定区域环境研究?区域基础环境?区域商业环境目标客户研究?小结项目商业定位附件区域范围界定【区域范围界定依据】?规模大小项目本体?交通通达性?出行方式相关消费者?通达时间极限相关商家?选址需求注：相关消费者、商家的相关需求特征详见本报告目标客户研究部分区域范围界定依据以上原则，确定本案所辐射的商圈范围：南至龙翔路，北至河北大学北边界，东至京珠高速，西至东三环，南北约2.5公里，东西约2公里，辐射地域范围约为5平方公里。七一大街本案辐射区域东三环腾飞本路案龙翔路区域交通环境区域内共有2条城市主干道，5条城市次干道，2条支路，路网结构丰富、发达，区域内客群可快速、便利地通达于本案。保定学院后七街一大街东三环腾飞本路案龙翔路公路主干道次干道支路区域交通环境区域内共有4个公交站点，途经7条公交线路，其中绝大多数公交站点、公交线路与本案仅有约1公里之距、步行5-10分钟即可到达，本案在区域内有着良好的交通通达性。【区域公交站点概况】站名经停路线河大工商学院站七东三环路56路一口站大街东三环路口站河北新区27、4、303、东河大新区站保定学院站三站61、39、29环腾27、4、303、飞保定学院61、39、29本路案龙河北工商27、4、303、翔学院站61、39、29路区域产业资源【区域产业资源一览表】企业员工数员工主力年企业寄宿员序号企业名称主力产业量（人）龄段（岁）工数量占比1立中集团车轮200020-3060%2东明树脂树脂8020-3045%3唐人木艺木艺6020-3030%4庞大五菱汽车24020-3580%5河北山浦化妆品15020-2550%6九华消防消防门20020-2850%7东方中药中药6020-3020%8久鼎电力电力100020-4035%9瑞普生物生物35020-3540%10裕丰电力电力4025-3530%区域产业资源【区域产业资源一览表】企业员工数员工主力年企业寄宿员序号企业名称主力产业量（人）龄段（岁）工数量占比11维特瑞交通设施标志7020-3030%12东南日化日化品40020-3025%13荣毅集团太阳能20025-4030%14天利制造电线5025-3035%15硅锋电力电力6025-3540%16唐钢板材板材6025-4020%17水木电器电气设备2525-3030%18开源铁