保定西小庄地块项目整体定位与物业发展建议前言?项目规划、定位的两大?本案诞生在保定房地产市场蓬勃发展的背景下，往往在这样的市场前功能：提下，大多发展商会因为市场的持续增长为忽略了产品价值的打造。?地产作为商品中的一种，和其它商品一样，具有满足人们居住功能的?针对开发商：使用价值，这是房地产商品价值之一；但在项目规划、定位中通过迎合实现溢价功能—提升价消费者多样性需求——如视觉审美、文化内涵、身份象征、阶层标签等格—卖的好—实现利润所产生的价值则是附加价值的体现。而这些附加值可以通过专业的塑造转化——从产品规划开始、产品设计、营销组织、包装推广策略一步步得以转化，这是房地产商品价值之二。?针对消费者：实现居住价值—提升价?因此要提升房子的价值，无非从提高产品升级的使用价值、服务升级值—买的值—实现品质的享受价值、商圈资源的配套价值、景观特色的视觉价值、资源整合的转化品牌价值等各个环节入手，并通过整合营销推广，完善、全面、系统的实施，从而实现消费者居住价值的最大化和投资商利润的最大化。1.1.项项目本体分析目本体分析2.2.开发开发目目标标及及问题问题解析解析3.3.市市场场机机会会分析分析4.4.发发展展战战略及策略略及策略5.5.项项目定位目定位6.6.物物业发业发展建展建议议77启动区启动区策略策略地块现状及经济指标?总用地面积：9.97万平米；?小区用地面积：8.94万平方米；?其中新建住宅建筑面积27.26万平方米；?其中新建公建建筑面积1.28平方米；?其中保留住宅面积：3.30万平方米?容积率：3.56；项目本体资源与影响条件评价：处于城市南部近郊边缘地带，虽然受城市扩张和部分开发商带动逐步发展，但仍属于配套不足的陌生区本体地形地貌?地块整体较为方正、规则，地势相对平整城市意向不浓，配套设施匮乏?地块北侧为防洪堤及农田，视野开阔自然风貌有限，无强势景观资源?地块南侧为长途客运中心与城市中心的自然的距离远，需要主动承接?地块东侧临近利民路，主要为物流货运单位，自已创造?地块西侧为农田道路状况较差，交通混乱地块优势限制条件?区域大环境尚未成熟，缺乏大型生活配套及市政配?地块四周无高层建筑，视野开阔，无遮挡套，目前教育、医疗机构缺失?区域内属汽车产业区范围，为项目提供了?东向直接与货运、物流店面接壤，环境杂乱，呈可能的客户资源现城乡结合面貌?政府对南市区的规划定位与开发使本项目?北侧、西侧为农田，区域形象受到影响，并与防洪具有良好的前瞻性堤接壤，河道水质污染有异味?区域内可利用开发土地较多，未来前景发?南向为客运站，后期会受客运噪音影响展前景良好?较高容积，使得产品多以高层为主，市场接受度需要克服项目界定快速发展的三线城市城区近郊边缘地带非强势配套资源中等规模住宅开发1.1.项项目本体分析目本体分析2.2.开发开发目目标标及及问题问题解析解析3.3.市市场场机机会会分析分析4.4.发发展展战战略及策略略及策略5.5.项项目定位目定位6.6.物物业发业发展建展建议议77启动区启动区策略策略开发目标：我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向?品牌目标?通过本项目树立行业影响力，创造品牌。目标1可持续性：通过对项目准确的定位、合理的滚动开发，使得本项目得?投资者的目标实以可持续性开发，在竞争激烈的市场上立于不败之地。质上是项目的宏观愿景。目标2利润：充分发挥项目自身和潜在的价值，提升附加价值，实现项目的利润最大化。?现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在目标3现金流：通过项目可持续性开发，以及长期的良好经营，为公司保证动态变化的。良好的现金流。目标4形象品牌：把本项目打造成为保定南区的新亮点居住小区；一个恒久流传的物业作品，继续奠定本公司的市场形象，实现利润与品牌的双赢。?其它目标?锻炼公司团队，培养出一批房地产开发的基层骨干。问题提出（question）1.如何通过对本项目的综合开发，确定项目在区域中区域与地块的地位，充分利用现有资源，发挥项目自身的潜力，价值挖掘项目自身的区域与地块价值？做什么？项目战略发2.如何制定项目的战略发展方向，搭建项目中的价值展方向体系，形成核心竞争力，提升项目附加价值，实现项目的滚动开发与可持续性经营？项目整体规3.如何通过前期规划来突破项目现有的限制，传达项怎么做？划定位目的价值理念，确定项目的区域领导地位，实现利润最大化？技术思路做什么？市场：保定借鉴：竞品问题：做什么？区域现状与发展项目概况市场变化与契机区域与项目价值借鉴分析战略发展方向项目自身项目基本条件资源价值分析1.1.项项目本体分析目本体分析2.2.开发开发目目标标及及问题问题解析解析3.3.市市场场机机会会分析分析4.4.发发展展战战略及策略略及策略5.5.项项目定位目定位6.6.物物业发业发展建展建议议77启动区启动区策略策略宏观市场?宏观经济大势趋好，促进房地产市场需求旺盛?产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体?房地产市场供销两旺，一、二、三级市场协同上涨，处于快速上升期保定房地保定房地产产市市场将进场将进一步升一步升级级，，从从成本型市成本型市场场向向产产品型市品型市场转变场转变，高价，高价值产值产品溢价品溢价区间将区间将不不断断提高，提高，为为本案本案创创新新及及品品质质溢溢价价带来带来机机会会“一城三星”范围确定保定总体功能发展方向，为板块及本案提供动力?本项目处于城市发展的主流方向——工业发展视为向向一个城市发展的基础。方方文造造文教教、制制、旅旅游械械游方方向机机?以汽车及其零配件生产为向主的现代制造业基地，分担中心城区部分仓储与物流配送功能。中心城中心城区区?南部片区结合长城、中兴等城市支柱产业规划形成以汽车制造为生产主链并向外延伸的产业集群功能组团，并配套相应的生活、居住、公共设施等组团汽汽级设施，服务于工业区车车产产业业方?方城市发展方向为本案发展向向提供了强劲的动力区域特性：现虽无强势的政府和自然资源，但不论从城市进程化发展角度还是从区域竞争力来看，未来俨然是崛起中的城市副中心城市扩张带来的机会在保定城市在保定城市扩张扩张方向上，本方向上，本板板块块后期后期势势必必会随会随着着政府的政府的产业规划产业规划及南及南区纳区纳入城市体系的城市入城市体系的城市发发展展进进程程，，区区域未域未来来价价值将会值将会出出现现大的大的变变革革产业发展的机会南区未来将是崛起中的城市本本板板块规划为块规划为汽汽车产业车产业、物流、物流区块区块，，随随着着产业区块产业区块的的发发副属中心，面展、展、扩扩大，大，将会为区将会为区域域带来带来强力强力购购房需求，提高房需求，提高现现有有购购临从城乡一体买买力，力，并并且且提高提高区区域的成熟度；域的成熟度；化到城市都市人口导入的机会化发展过程；承接城市发展依着依着河北河北省省城市三城市三年年大大变样变样的的发发展方展方针针及城市及城市拆拆迁迁力度力度是本项目的机，，将为区将为区域域带来带来新增人新增人口口，，进进而而带来带来住房需求，同住房需求，同时带时带会动区动区域商域商业业、交通的、交通的发发展展板块竞争的机会由由于本于本板板块较块较低低的价格以及的价格以及与与城市的加速城市的加速改改造，加上造，加上区区域域内内城城乡乡一体化的一体化的进进程程，强，强烈烈的自住需求是本的自住需求是本板板块较为块较为强强势势的的竞争竞争力；在力；在区区域域顶级顶级客客户层户层面面面面临临其其他板他板块块的的竞竞争争市场机会研判?城市大背景下的市场预期?城市扩张背景下的区域地位?区域竞争下的项目?客户需求带来的机会区域竞争现状：本案主要竞争圈层锁定在三丰中路以南?自紫横家园进入本板块尚书尚书苑苑后，相继有开发商进入本雍雍和和嘉苑嘉苑区域开发楼盘；?本区域紫横家园、卓雅豪庭销售已近尾声，锦绣卓雅豪庭卓雅豪庭花园、锦绣城、雍和嘉苑理想理想城城、嘉森·理想城目前正在销售中，尚书苑尚未进紫紫紫紫横横横横家家家家园园园园行销售，上述在售、未售楼盘为本案后期的直接竞锦绣锦绣花花园园争楼盘。锦绣锦绣城城?本地块各村组目前正在进行大力招商引资动作，预计后期区域内会相继有更多开发商进行项目开发。已已售售完完在在售售竞争项目产品概况项目名称体量（万平建筑类型户型面积（㎡）米）锦绣花园142栋26层、6栋18一居：56二居：层、2栋8层76-110三居：113-140锦绣城84栋25层一居：66二居：87-103三居：126-149理想城3112栋25层二居：85-92三居：123-133雍和嘉苑101栋33层、2栋27一居：67二居：88-层105三居：100尚书苑41栋32层一居：44二居：89-100三居：118?未来区域内会有其它开发商强势介入，市场将会存在后续竞争竞争的未来走向：保定房地产市场已经走向成熟，仅仅品质提升不能突破现有市场，需要细分需求来寻找机会细分需求提升品质建立标签第一阶段第二阶段第三阶段房地产市场起步阶段，同质房地产市场快速发展期，不房地产市场成熟阶段，产品化竞争严重，产品和客户都同档次的产品已经形成明确品质已经建立了较高的市场市场条件没有明显分级，不同档次的的梯度，同一梯度内的产品平台标准，再突破就意味着客户出现在同一项目中相对匀质成本的大幅提升针对某一档客户提升居住品在满足品质需求的基础上使根据价格承受能力的不同对质的细节需求，在建筑设计社区形象与客户的价值取向竞争策略客户进行分级，选定某一档、园林景观、配套设施等方相符，以特定的生活方式吸次建立其身份标签面打造更强的产品力引特定的置业人群不同市场条件下的竞争策略——成熟市场需要通过身份背景和气质的差异来引导对不同生活方式的需