河北燕郊xxx地产｜商业项目商务合作建议书2012年4月北京赛睿商业顾问机构目录Contents一、项目初步认识和理解二、关于易铺中国和赛睿顾问三、公司主力团队介绍四、赛睿商业全程服务内容及体系五、商务合作建议及费用北京赛睿商业顾问机构【壹】项目初步认识和理解北京赛睿商业顾问机构1、印象燕郊，感受城市【城市概况】燕郊经济技术开发区位于北京市通州区东面，隶属于河北省廊坊市三河（县级市），与北京市中心天安门的直线距离约为30公里。燕郊西北距首都国际机场25公里，南距天津港120公里，东距秦皇岛港260公里，拥有得天独厚的地理优势。2010年12月升级为国家级高新技术开发区。建区18年来，坚持以工业化带动城市化，城市规模不断扩大，累计对8个城中村进行了整体改造，总体改造面积50余万平米，新建住宅1400万平米，人口超过40万人，已成为京东地区最富发展实力、发展魅力、发展活力的现代化中等城市。北京赛睿商业顾问机构印象燕郊，感受城市【燕郊经济】?今日的燕郊，累计引进中外项目700余个，项目总投资500多亿元，吸引了来自美国、意大利、加拿大、德国、日本、韩国、马来西亚以及港、澳、台等30个国家和地区的优秀企业前来投资。到2010年实际利用外资10346万美元，财政收入38.5亿元，国内生产总值210亿元，固定资产投资164亿元；分别是建区之初的15倍、80.7倍、84.4倍、90.2倍。城市发展迅速，经济优势明显。北京赛睿商业顾问机构印象燕郊，感受城市【城市规划】郊经济技术开发区幅员面积180平方公里，规划面积80平方公里，规划人口60－80万。在交通上规划建设6条与北京衔接的通道，包括：京哈高速路、迎宾路、燕顺路、京哈公路复线、神威北路、南外环路。同时地铁八通线在通州八里桥处留有接口，未来可能会延伸八通线的城铁,穿过燕郊。　燕郊整体规划分为四大区域：1、高科技产业区（包括信息产业园区、生物医药园区、绿色食品园区、新型材料园区）　　2、旅游休闲度假区　　3、科研文化服务区　4、金融商贸区北京赛睿商业顾问机构（燕郊主要商圈分布图）2、理性初判燕郊商业A、旅游度假区（软件园区）B、科研文化&金融商贸区C、高科技工业区西部新兴商圈老城中心商圈本案位置北京赛睿商业顾问机构理性初判燕郊商业老城中心商圈：燕郊的老城中心商圈是以迎宾路为中轴沿线两侧分布，形成的商业集中区域。区域内分大型超市、专业市场、街铺等多种商业形态，人流、车流较多，在人们的心目中成为购物的首选区域。西部新兴商圈：燕郊西部新兴商圈是以西部潮白河沿岸（河北境内部分）的旅游度假区，以及燕顺路沿线区域。本区域内住宅品质较高，属于高价值板块，是燕郊未来发展的主要区域。新兴商圈承接老城区行政，文化，商贸，居住，交通等部分功能，建设新的行政、商业中心。未来将发展成为以居住、行政办公，商业物流及文化娱乐为主的综合性、高品味的城市新区。项目周边：项目位于燕郊城区主干道燕顺路和北一路交汇处，隶属西部新兴商圈。燕顺路贯通东西，西侧沿线项目集聚，区域环境优越，交通便捷。周边项目云集，北侧为上上城项目，住宅当量较大；东南为乐天玛特项目，已初具人气。往东贯通中心商圈。北京赛睿商业顾问机构理性初判燕郊商业燕郊商业的特点：★现有商业市场档次低，众多发展商希望打造的未来高品质的居住生活区与现有的商业市场不匹配；★现有商业市场水平的层次也决定了所属区域内生活水平及消费水平的档次。就目前燕郊现有商业市场情况来看，消费者的消费水平还处在较低水平；★现有燕郊市场在住宅大盘的推出之际，也纷纷打造商业物业。未来有较大体量的商业放量，且多以住宅配套商业为主，使商业布局呈现出分散发展的趋势。目前绝大部分在售住宅项目对商业的定位及租售策略均不明确；★区域内缺乏政府商业规划，现有商业放量基本为开发商行为，很难控制商业整体形象及档次的定位；★绝大多数商业项目都是为配合住宅销售推出，对外宣传多以大型超市作为其卖点，但据我们了解，部分项目的硬件并不适合引进大型超市的要求。因此其日后是否可以做到对业主的承诺还尚未可知；★具有商业经验或自己具有商业品牌的开发商在日后招商过程中将更具优势。北京赛睿商业顾问机构雷捷商业广场3、燕郊典型商业项目分析项目基本资料：项目名称：雷捷商业广场项目项目位置：项目位于河北省三河市燕郊经济技术开发区电厂桥东侧，102国道南侧，东环路东侧，北方运河源建材批发市场对面，京秦铁路的北侧。面积（公顷）：3.077土地来源：现有建设用地土地用途：054供地方式：招标出让土地使用年限：40年行业分类：L74土地级别：三级成交价格：4436.562万元分期支付约定支付期号：12约定支付日期：2010.7.8——2010.8.28约定支付金额（万元）2218.281备注（含定金1250万元）北京赛睿商业顾问机构雷捷商业广场燕郊典型商业项目分析项目施工现场约定容积率：下线4.3上限0约定交地时间：2010.08.31约定开工时间：2010.08.31约定竣工时间：2012.08.31合同签订日期：2010.06.28工程概要：项目总投资35748万元，总占地面积为32153m2；建设商业楼建筑物及配套公建，规划总建筑面积142992m2，其中：地上建筑面积90955m2，包括建材贸易中心48455m2，生活体验馆24200m2，办公建筑面积18300m2，地下建筑面积52037m2；建筑密度45.19%，绿地率8.10%，容积率2.83。建设单位：三河雷捷房地产开发有限公司北京赛睿商业顾问机构成功大广场燕郊典型商业项目分析?项目基础资料?位???置：燕郊开发区102国道燕郊出口南侧?项目四至：东侧为思菩兰国际会议中心，西侧为潮白河，北侧为102国道，南侧为京秦铁路?物业类型：商业，住宅?开发商：马来西亚成功集团?建筑单位：北京一冶集团有限公司华北分公司?建筑设计单位：DPA、中舟设计研究院?投资公司：马来西亚成功集团?土地出让时间：2008年1月18日?总包招标时间：2007年11月31日?项目定位：集旅游观光、休闲、游玩、餐饮一体的高科技、?安装招标时间：2009年9月大型综合国际性休闲娱乐中心?招标单位：河北省马来西亚集团三河房地产开发有限公司?项目设施：大型过山车、儿童过山车、高空飞船、动力高峰?招商单位：成功（中国）大广场有限公司、?招商时间：2009年9月14日高空急速坠落、探险游乐园、大型水上游乐?运营单位：自营场、?预计运营时间：2012年双环溜冰场、保龄球馆、28屏电影院、立体影院、商业步行街、餐饮街北京赛睿商业顾问机构燕郊典型商业项目分析成功大广场占地面积：3.3公顷建筑面积：总建筑面积121万平米，商业所占面积71万平米产权：产权年限到2078年开工时间：2008年4月21日预计竣工时间：2012年8月停车位：地下3000个；地上9000个；合计12000个开发其它楼盘：欧逸丽庭、法国风情园项目疑点：05年3月28日项目开工建设，当时的投资商是马来西亚时代广场有限公司，预计08年完工交付使用，08年的1月18日该项目才签署土地出让协议。北京赛睿商业顾问机构鑫乐汇购物广场燕郊典型商业项目分析项目基本资料：项目四至：西侧：燕灵路，北侧：神威北路，东侧：三河世源汽车物业类型：商业，写字楼开发商：三河市众诚易华房地产开发有限公司物业费：待定总建筑面积：20万平方米商业综合体建筑面积：5.3万平方米商业街建筑面积：6平方米写字楼建筑面积：2万平方米酒店式公寓建筑面积：6万平方米公交：930北京赛睿商业顾问机构鑫乐汇购物广场燕郊典型商业项目分析项目基本资料：楼盘类型：建筑综合体（集办公、酒店式公寓、商业中心和多功能配套服务为一体）商业产权：40年产权建筑结构：商业步行街采用框架结构商业层数：商业综合体：地下1层，地上4层。商业步行街：地上3层。停车位：地上400个，地下800个。电梯配套：12部电扶梯，6部垂直梯，4部观光梯。空调设备：中央空调开工时间：2011年2月开盘时间：2011年7月份销售面积：步行街(30-300㎡/商铺)。租售模式：未售，未出租。开发商委托第三方（商业管理公司）执行两年包租政策，进行统一管理，统一招商，统一推广，统一运营。北京赛睿商业顾问机构鑫乐汇购物广场燕郊典型商业项目分析项目规划图：?规划：?超市：15000平米?IMX影院、电玩城，共计8000平米?电器卖场4000平米?百货26000平米?B??A步行街50000平米?餐饮街8000平米?儿童乐园8000平米?家居家纺4000平米?运动休闲15000平米A：商业综合体：建面53000平方米，地下一层，地上四层。业态规划：大型超市（地下），百货商场、IMAX影城、电器卖场。B：商业步行街：建面60000平方米，地上三层，面积区间：30-300㎡。业态规划：时尚风情街区、特色餐饮区、婚庆摄影区、运动休闲区、儿童区、家居家纺街区。北京赛睿商业顾问机构鑫乐汇购物广场燕郊典型商业项目分析租售价格：?销售价格：15000-20000元/㎡，总价30—100万（步行街小面积临街商铺）?租赁价格：未定?现进住品牌：1、IMAX影城（嘉禾影院）2、沃尔玛销售及招商说辞：?多元业态，无所不含?巨大规模，商业巨擎领衔京东?20万平米纯商业集群燕郊商业新地标?买鑫乐汇商铺=摇钱树北京赛睿商业顾问机构燕郊典型商业项目分析鑫乐汇购物广场小结：?完善了区域的商业配套，体量较大，经营业种较广；?商铺形式规划较特殊，商铺在二层设立连廊；?步行街采用框架结构，面积30——300平，可以自由分割；?广场内有12部电扶梯，6部垂直梯，4部观光电梯以及中央空调；?对外宣称已经和沃尔玛、国美电器、嘉禾影院