S联-嘉联地产2012成都市中心城区商业调查报告二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心Part1：成都商业市场概况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业市场供需情况成都市商铺供需情况（2004-2011年）2011年成都市商铺新增供应94.21万平方米，同比增加70.70%，成交75.98万平方米，同比上升34.60%。从2005年开始，销售市场上新增商铺的供应量连续5年下降之后，2011年出现较大反弹。由于住宅市场限二级购市，成交场策划品控中心大幅受挫，开发商通过加大商铺供应量以快速回笼资金，与此同时，较多投资二级市场策划品控中心客转向商业地产，市场呈现供需两旺。成都商业市场供应特征成都市商铺供应类型（2010-2011年）社区型商铺供应量为45.19万平方米，占到整体供应量的48.0%，依旧是市场供应的主导形态。商业广场供应量为39.48万平方米，占整体供应量的41.9%。写字楼底商为7.77万平方米，约占8.2%的比重。由于近几年写二字级楼市场的市策划品控中心场开发量急剧攀升，写字楼底商也以较快的速度增长。写字楼底商一般规模较小，主要作为办公配套出现，满足商务洽谈、银行金融服务等方面需求。二级市场策划品控中心成都商业市场供应特征新增供应外移加剧三环外唱主角成都市商铺供应环域分析（2010-2011年）城南供应继续领先城西不甘示弱二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年）成都商业市场需求特征2011年商铺平均销售价格为22805元/平方米，环比上涨32.7%，继续保持较大幅度的涨幅。商铺自用需求较为旺盛，尤其是大中型零售、餐饮企业对商铺需求量较大，同成都市商铺月度销售情况（2011年1-12时，社会闲散资金购买意月）愿强烈，在自用及投资需求的推动下，商铺价格持续走高。社区型商铺首层价格集中在3-5万元/平方米，商业广场主要集中在5-8万元/平方米之间，核心区的商业二级广市场场策价格划品控中心达到10万元/平方米以上。成都市商铺销售价格走势（单位：元/平米）二级市场策划品控中心成都商业市场典型项目销售价格情况项目名称价格（元/平方面积分割方位商务类型米）锦城华府28000-5500030-300住宅底商城中雄飞中心50000-1800008-20大型集中商业沙河壹号30000-4000050-300住宅底商城东米娅中心28000-4000050-300住宅底商保利心语花园35000-4500030-1005.9米挑高住宅底商城南大鼎世纪广场30000-60000100-300写字楼底商中海国际购物广场25-5020000-50000大型商业广场城西中大君悦金沙40000-6000030-200住宅底商北城天街40000-9000040-200商业广场+住宅底商城北金牛万达广场60000-80000100-150临街商铺二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业发展概况商业模式演变20世纪90年代中20世纪90年代中后期21世纪初21世纪期1980-19931994-20032004-20102010后第四代商业第一代商第业第第三代商第第是指LIFE是指一传统的第二代商二业业是指三购四STYLE街铺代形式专是指超市和代物中心代代CENTER,即业店和商综合百商货SHOPPING商商业生活体业验中店业MALL业模模兴兴心式式起起二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业发展概况成都商圈发展模式?多核心商圈发展模式（DEVELOPMENTMODEOFONETOMULTI-COMMERCIALCIRLE）商业中心单一中心商圈多商圈共存?同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局；?由从前单一的中心商圈——春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙—光华、双楠-红牌楼等多商圈。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都商业格局春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈沙城湾北中处于霸主地位。辐射整个成商商圈都市区甚至部分西部城市。商圈光华、圈主要以百货、专卖店、超市金沙商圈、餐饮等业态为主，人流量大圈商路春盐骡商圈设，商业繁华，租金水平较高。建除了核心商圈，在二环双楠-红牌楼商圈路沿线分布多个次级商圈，如科圈华金沙-光华商圈、建设路商圈荆商-紫-玉林万等。次级商圈的体量集中在新达南商20-30万平方米，包含大型超天圈市、百货、休闲餐饮等业态，地商满足区域型的购物需求。圈随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次二级市场策划品控中心级商圈共同发展的商业格局正在形成。二级市场策划品控中心成都商业格局成都市各商圈新增供应情况2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商二级市场策划品控中心圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。二级市场策划品控中心成都商业格局2011年新增大型商业项目概览商业面开业时新增商业项目积（万业态规划及品牌特点间平米）BHG时尚百货，BHG生活超市，品牌时满足城西区域性消费需求，并在一定4月29北京华联6.00尚店、服装、餐饮、咖啡厅、儿童娱乐程度上弥补该片区大型商业百货的空日城，嘉禾影院、电玩城缺地处市中心核心商圈，地段繁华，定6月25国际一线品牌、国际精品、时尚流行服远东百货6.00位大型中高端百货卖场，引领盐商圈日饰、精致超市、特色餐厅、美食街等的升级7月30318个国内外一线家具品牌，并全国首城南高端家居卖场，成都最大单体卖富森美家居20.00日创推出8大欧美家具独立店场苏宁电器EXPO、星巴克、必胜客、肯处于快速成长的新南天地商圈，体量9月30德基、味千、澳门豆捞、横店影院、清苏宁广场12.50较大，业态丰富，发展成为城南又一日健身、金宝贝早教、UR综合店、劲浪综合性购物中心体育、新宇钟表、屈臣氏等。城南大源板块首家营业的综合类百货11月8咖啡厅、美容美发、旅行社、餐饮FF卖场，较好地满足此地区消费者的需伊藤高新店3.35号店、儿童游乐剧场等求，弥补区域商业配套不足，推动区域市场发展打造地下购物中心，形成立体商业，12月23零售，批发，购物、休闲、娱乐、餐饮地一大道9.00连接较多商场及重要交通节点，为春日，服装熙路商圈再次扩容二级市场策划品控中心前身为天府汇成购物中心，改造后的12月26百货店、名品商铺、精品超市、特色餐王府井百货10.00王府井百货在业态、品牌、布局等方日饮、高端影院等二级市场策划品控中心面更具有吸引力成都商业格局租金水平租金水平商圈主要租金范围2011年租金变化春盐骡商圈250-2200上涨8%-10%光华-金沙商圈95-320上涨6-10%双楠商圈60-460上涨8-10%新南天地商圈85-330上涨6%-12%万达商圈65-500上涨8-10%建设路商圈85-380上涨7%-10%2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330二级元市场/策平米划品控中心。二级市场策划品控中心成都商业格局未来潜在商业供应方位未来大型商业项目城中华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓国际金融中心（15）、太古广场（6.5）、成都339（3）、苏宁春熙广场（待定）城西中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、凯德商业广场（待定）城南凯德广场（待定）、茂业百货（6.8）、中航九方购物中心（10）、美美力诚旗舰店（3）、仁和春天百货（8）、誉峰（7）、新世纪环球中心（30）、成都大魔方（9.8）、创新时代广场（7）、奥克斯财富广场（20）、王府井（9.8）、保利国际广场（待定）、莱蒙置地广场（4）、大悦城（15）城东万象城（24.4）、环球贸易广场（13）、环球汇（待定）、龙之梦新城（20）、杉板桥万达广场（待定）、协信中心（待定）城北北城天街（30）、瑞安新天地（6）、金牛万达广场（20）、绿地红星国际广场（17）成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。根据中二级原市已知场策划项品控中心目统计，未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。二级市场策划品控中心成都商业发展概况小结：商业供应明显回升，供应量达到94.21万平方米，供应量创下新纪录，尤以下半年集中爆发，供应的区域集中在城南和城西；商铺成交量为75.98万平方米，市场销售表现均为平稳，价格为22805元/平方米，继续呈现上扬的态势。随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成，成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商业地产的开发比重。预计商铺市场未来保持较快的发展速度。开发商开发能力不断提高，城市综合体不断涌现，多个项目均包含大面积的商场，商铺供应